{"id":5161,"date":"2019-10-28T10:07:04","date_gmt":"2019-10-28T13:07:04","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=5161"},"modified":"2019-10-28T10:07:04","modified_gmt":"2019-10-28T13:07:04","slug":"o-equilibrio-entre-o-direito-de-propriedade-e-a-convivencia-harmonica-nos-condominios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2019\/10\/28\/o-equilibrio-entre-o-direito-de-propriedade-e-a-convivencia-harmonica-nos-condominios\/","title":{"rendered":"O EQUIL\u00cdBRIO ENTRE O DIREITO DE PROPRIEDADE E A CONVIV\u00caNCIA HARM\u00d4NICA NOS CONDOM\u00cdNIOS"},"content":{"rendered":"

O C\u00f3digo Civil de 2002 prev\u00ea, no \u00e2mbito da fun\u00e7\u00e3o social da posse e da propriedade, a prote\u00e7\u00e3o da conviv\u00eancia coletiva. No entanto, a rela\u00e7\u00e3o entre o direito de propriedade e as regras de conviv\u00eancia nos condom\u00ednios residenciais nem sempre \u00e9 tranquila.<\/span><\/p>\n

Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) Luis Felipe Salom\u00e3o, “em se tratando de condom\u00ednio edil\u00edcio, o legislador, atento \u00e0 realidade das coisas e ciente de que a conviv\u00eancia nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento espec\u00edfico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige esp\u00edrito de coopera\u00e7\u00e3o, solidariedade, m\u00fatuo respeito e toler\u00e2ncia, que deve nortear o comportamento dos cond\u00f4minos”.<\/span><\/p>\n

O c\u00f3digo estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por conven\u00e7\u00e3o condominial, a qual pode regular as rela\u00e7\u00f5es entre os cond\u00f4minos, a forma de administra\u00e7\u00e3o e a compet\u00eancia das assembleias, entre outros aspectos.<\/span><\/p>\n

De acordo com Salom\u00e3o, no momento em que se fixa resid\u00eancia no condom\u00ednio de um pr\u00e9dio, \u00e9 autom\u00e1tica e impl\u00edcita a ades\u00e3o \u00e0s suas normas internas, \u00e0s quais se submetem todos, para a manuten\u00e7\u00e3o da higidez das rela\u00e7\u00f5es de vizinhan\u00e7a.<\/span><\/p>\n

Loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria<\/span><\/p>\n

Nesse confronto de direitos, s\u00e3o diversos os casos que demandam a interven\u00e7\u00e3o do Judici\u00e1rio, tendo a jurisprud\u00eancia do STJ se firmado no sentido de que a an\u00e1lise de norma condominial restritiva passa pelos crit\u00e9rios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.<\/span><\/p>\n

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salom\u00e3o na Quarta Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no \u00faltimo dia 10 e vai definir se um condom\u00ednio residencial pode proibir a oferta de im\u00f3veis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.<\/span><\/p>\n

O relator entendeu que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel a limita\u00e7\u00e3o das atividades locat\u00edcias pelo condom\u00ednio residencial, porque as loca\u00e7\u00f5es via Airbnb e plataformas similares n\u00e3o estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de loca\u00e7\u00e3o residencial por curta temporada. Al\u00e9m disso, n\u00e3o poderiam ser enquadradas como atividade comercial pass\u00edvel de proibi\u00e7\u00e3o pelo condom\u00ednio.<\/span><\/p>\n

O ministro considerou que haveria viola\u00e7\u00e3o ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condom\u00ednios proibissem a loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria. Segundo ele, o condom\u00ednio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento \u2013 como o cadastramento de pessoas na portaria \u2013, mas n\u00e3o pode impedir a atividade de loca\u00e7\u00e3o pelos propriet\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Na sequ\u00eancia, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Ara\u00fajo.<\/span><\/p>\n

Animal em casa<\/span><\/p>\n

Em maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio residencial n\u00e3o pode proibir de forma gen\u00e9rica a cria\u00e7\u00e3o e a guarda de animais de qualquer esp\u00e9cie nas unidades aut\u00f4nomas quando o animal n\u00e3o apresentar risco \u00e0 seguran\u00e7a, \u00e0 higiene, \u00e0 sa\u00fade e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.<\/span><\/p>\n

O REsp 1.783.076 teve origem em a\u00e7\u00e3o ajuizada por uma moradora de condom\u00ednio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estima\u00e7\u00e3o no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da fam\u00edlia, n\u00e3o causava transtorno nas depend\u00eancias do edif\u00edcio.<\/span><\/p>\n

Em seu voto, o relator, ministro Villas B\u00f4as Cueva, apontou a previs\u00e3o do artigo 19 da Lei 4.591\/1964 \u2013 de que o cond\u00f4mino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade aut\u00f4noma, segundo suas conveni\u00eancias e interesses, condicionados \u00e0s normas de boa vizinhan\u00e7a, e poder\u00e1 usar as partes e coisas comuns de maneira a n\u00e3o causar dano ou inc\u00f4modo aos demais moradores, nem obst\u00e1culo ou embara\u00e7o ao bom uso das mesmas partes por todos”.<\/span><\/p>\n

Segundo o ministro, podem surgir tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 presen\u00e7a de animais em condom\u00ednios. A primeira \u00e9 quando a conven\u00e7\u00e3o n\u00e3o regula o tema, e nesse caso o cond\u00f4mino pode criar animais em sua unidade aut\u00f4noma, desde que n\u00e3o viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do C\u00f3digo Civil e 19 da Lei 4.591\/1964.<\/span><\/p>\n

A segunda hip\u00f3tese \u00e9 a da conven\u00e7\u00e3o que pro\u00edbe a perman\u00eancia de animais causadores de inc\u00f4modo aos moradores, a qual n\u00e3o apresenta nenhuma ilegalidade. Por \u00faltimo, h\u00e1 a situa\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o que veda a perman\u00eancia de animais de qualquer esp\u00e9cie \u2013 o que, para o ministro, \u00e9 desarrazoado, uma vez que “determinados animais n\u00e3o apresentam risco \u00e0 incolumidade e \u00e0 tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condom\u00ednio”.<\/span><\/p>\n

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preserva\u00e7\u00e3o da seguran\u00e7a, da higiene, da sa\u00fade e do sossego. Por isso, a restri\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica contida em conven\u00e7\u00e3o condominial, sem fundamento leg\u00edtimo, deve ser afastada para assegurar o direito do cond\u00f4mino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.<\/span><\/p>\n

Cond\u00f4mino inadimplente<\/span><\/p>\n

Recentemente, a Quarta Turma tamb\u00e9m se posicionou no sentido de que as regras condominiais n\u00e3o podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condom\u00ednio n\u00e3o pode impor san\u00e7\u00f5es que n\u00e3o estejam previstas em lei \u2013 como a proibi\u00e7\u00e3o de usar piscinas e outras \u00e1reas comuns \u2013 para for\u00e7ar o pagamento da d\u00edvida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.<\/span><\/p>\n

Por unanimidade, os ministros consideraram inv\u00e1lida a regra do regulamento interno de um condom\u00ednio que impedia o uso das \u00e1reas comuns por uma moradora em raz\u00e3o do n\u00e3o pagamento das taxas condominiais. A d\u00edvida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a cond\u00f4mina ajuizou a\u00e7\u00e3o para poder utilizar as \u00e1reas comuns.<\/span><\/p>\n

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do C\u00f3digo Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a conven\u00e7\u00e3o, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa conviv\u00eancia entre os moradores.<\/span><\/p>\n

“Percebe-se que a natureza jur\u00eddica do condom\u00ednio edil\u00edcio tem como caracter\u00edstica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade org\u00e2nica e indissol\u00favel”, ressaltou. O relator destacou que o C\u00f3digo Civil afirmou, de forma expressa, que \u00e9 direito do cond\u00f4mino “usar das partes comuns, conforme a sua destina\u00e7\u00e3o, e contanto que n\u00e3o exclua a utiliza\u00e7\u00e3o dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).<\/span><\/p>\n

Segundo o ministro, o condom\u00ednio n\u00e3o pode impor san\u00e7\u00f5es que n\u00e3o estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do d\u00e9bito. Para Salom\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 d\u00favida de que a inadimpl\u00eancia gera preju\u00edzos ao condom\u00ednio, mas o pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil estabeleceu meios legais “espec\u00edficos e r\u00edgidos” para a cobran\u00e7a de d\u00edvidas, “sem qualquer forma de constrangimento \u00e0 dignidade do cond\u00f4mino e demais moradores”.<\/span><\/p>\n

Mudan\u00e7a na fachada<\/span><\/p>\n

Contudo, o condom\u00ednio pode estabelecer regras para possibilitar ou n\u00e3o mudan\u00e7as na fachada e em \u00e1reas comuns do edif\u00edcio. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condom\u00ednio, para determinar que um dos cond\u00f4minos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padr\u00e3o original do pr\u00e9dio.<\/span><\/p>\n

O recurso teve origem em uma a\u00e7\u00e3o de desfazimento de altera\u00e7\u00e3o na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condom\u00ednio ap\u00f3s o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.<\/span><\/p>\n

O Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro (TJRJ) negou o pedido, entendendo que a modifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco vis\u00edvel a partir da rua, al\u00e9m de n\u00e3o ter acarretado preju\u00edzo direto no valor dos demais im\u00f3veis do pr\u00e9dio.<\/span><\/p>\n

O ministro relator do recurso no STJ, Villas B\u00f4as Cueva, explicou que o legislador trouxe crit\u00e9rios objetivos bastante claros a respeito de altera\u00e7\u00f5es na fachada de condom\u00ednios edil\u00edcios, os quais devem ser observados por todos os cond\u00f4minos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modifica\u00e7\u00e3o, desde que autorizada pela unanimidade dos cond\u00f4minos (artigo 10, par\u00e1grafo 2\u00b0, da Lei 4.591\/1964).<\/span><\/p>\n

Para o relator, a solu\u00e7\u00e3o do TJRJ fere a literalidade da norma, pois tanto no C\u00f3digo Civil quanto na Lei 4591\/1964 h\u00e1 refer\u00eancia expressa \u00e0 proibi\u00e7\u00e3o de se alterar a cor das esquadrias externas.<\/span><\/p>\n

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modifica\u00e7\u00f5es vis\u00edveis do t\u00e9rreo possam caracterizar altera\u00e7\u00e3o da fachada, pass\u00edvel de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-c\u00e9us, os moradores dos andares superiores, quase invis\u00edveis da rua, n\u00e3o estariam sujeitos ao regramento em an\u00e1lise.<\/span><\/p>\n

“Assim, isoladamente, a altera\u00e7\u00e3o em tela pode n\u00e3o ter afetado diretamente o pre\u00e7o dos demais im\u00f3veis do edif\u00edcio, mas deve-se ponderar que, se cada propriet\u00e1rio de unidade superior promovesse sua personaliza\u00e7\u00e3o, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitet\u00f4nica seria dr\u00e1stica, com a inevit\u00e1vel desvaloriza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio”, disse.<\/span><\/p>\n

Taxas de manuten\u00e7\u00e3o<\/span><\/p>\n

O STJ tamb\u00e9m j\u00e1 se pronunciou sobre as obriga\u00e7\u00f5es criadas por associa\u00e7\u00e3o de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a Segunda Se\u00e7\u00e3o fixou a tese de que “as taxas de manuten\u00e7\u00e3o criadas por associa\u00e7\u00f5es de moradores n\u00e3o obrigam os n\u00e3o associados ou os que a elas n\u00e3o anu\u00edram”.<\/span><\/p>\n

Os recursos representativos da controv\u00e9rsia foram interpostos por propriet\u00e1rios que, embora n\u00e3o integrassem as associa\u00e7\u00f5es de moradores, sofreram cobran\u00e7a das taxas de manuten\u00e7\u00e3o relativas \u00e0s suas unidades e aos servi\u00e7os postos \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o de todos. Eles foram condenados em primeira inst\u00e2ncia a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associa\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribui\u00e7\u00e3o mensal era obrigat\u00f3ria, independentemente de inscri\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do morador na associa\u00e7\u00e3o, pois esta presta servi\u00e7os comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento il\u00edcito do propriet\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a Segunda Se\u00e7\u00e3o j\u00e1 havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobran\u00e7a de contribui\u00e7\u00e3o de n\u00e3o associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna leg\u00edtima a cobran\u00e7a pelos servi\u00e7os usufru\u00eddos ou postos \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do dono do im\u00f3vel, independentemente de ser ou n\u00e3o associado.<\/span><\/p>\n

O ministro ressaltou que a decis\u00e3o do TJSP considerou irrelevante a quest\u00e3o atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a import\u00e2ncia da anu\u00eancia ou da ades\u00e3o do propriet\u00e1rio aos termos constitutivos da associa\u00e7\u00e3o de moradores para efeito de tais cobran\u00e7as, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.<\/span><\/p>\n

Liberdade de associa\u00e7\u00e3o<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obriga\u00e7\u00f5es decorrentes da associa\u00e7\u00e3o, ou da n\u00e3o associa\u00e7\u00e3o, s\u00e3o direitos constitucionais” e, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 cobran\u00e7a de taxas condominiais por condom\u00ednio de fato, o STF consignou que tal obriga\u00e7\u00e3o ou se submete \u00e0 manifesta\u00e7\u00e3o de vontade ou \u00e0 previs\u00e3o em lei, sob pena de se esvaziar a disposi\u00e7\u00e3o normativa e principiol\u00f3gica contida no artigo 5\u00b0, XX, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/span><\/p>\n

Segundo o ministro, as obriga\u00e7\u00f5es de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressup\u00f5em a exist\u00eancia de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifesta\u00e7\u00e3o expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jur\u00eddico brasileiro, explicou, h\u00e1 somente duas fontes de obriga\u00e7\u00f5es: a lei ou o contrato \u2013 as quais n\u00e3o existiam nos casos em an\u00e1lise.<\/span><\/p>\n

“Na aus\u00eancia de uma legisla\u00e7\u00e3o que regule especificamente a presente mat\u00e9ria, prepondera, na hip\u00f3tese, o exerc\u00edcio da autonomia da vontade a ser manifestado pelo propriet\u00e1rio ou, inclusive, pelo comprador de boa-f\u00e9, emanada da pr\u00f3pria garantia constitucional da liberdade de associa\u00e7\u00e3o e da legalidade, uma vez que ningu\u00e9m pode ser compelido a fazer algo sen\u00e3o em virtude de lei”, disse.<\/span><\/p>\n

O ministro destacou que a associa\u00e7\u00e3o de moradores \u00e9 “mera associa\u00e7\u00e3o civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na esp\u00e9cie, a teoria da efic\u00e1cia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manuten\u00e7\u00e3o criadas por associa\u00e7\u00e3o de moradores n\u00e3o podem ser impostas a propriet\u00e1rio de im\u00f3vel que n\u00e3o \u00e9 associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observ\u00e2ncia ao princ\u00edpio da liberdade de associa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

FONTE: STJ<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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