{"id":51410,"date":"2025-05-27T10:16:42","date_gmt":"2025-05-27T13:16:42","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=51410"},"modified":"2025-05-27T10:16:42","modified_gmt":"2025-05-27T13:16:42","slug":"reforma-tributaria-e-loteamentos-novo-modelo-fiscal-e-riscos-para-o-setor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/05\/27\/reforma-tributaria-e-loteamentos-novo-modelo-fiscal-e-riscos-para-o-setor\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA E LOTEAMENTOS: NOVO MODELO FISCAL E RISCOS PARA O SETOR"},"content":{"rendered":"

A recente promulga\u00e7\u00e3o da Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e a regulamenta\u00e7\u00e3o inicial promovida pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 inauguram um novo cap\u00edtulo no sistema tribut\u00e1rio brasileiro. A proposta de substitui\u00e7\u00e3o do emaranhado de tributos incidentes sobre o consumo, notadamente o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS, por um sistema dual de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), representado pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), visa simplificar a tributa\u00e7\u00e3o e aumentar a transpar\u00eancia fiscal. Contudo, para o setor de loteamentos, as implica\u00e7\u00f5es s\u00e3o diretas, relevantes e exigem provid\u00eancias imediatas por parte das empresas que atuam nesse segmento.<\/span><\/p>\n

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Historicamente, o setor de loteamentos \u00e9 regido por uma l\u00f3gica operacional distinta da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ainda que ambos compartilhem desafios comuns quanto \u00e0 complexidade regulat\u00f3ria, \u00e0 rigidez do ciclo de desenvolvimento e \u00e0 elevada exig\u00eancia de capital. No aspecto tribut\u00e1rio, o regime predominante adotado pelas loteadoras \u00e9 o regime cumulativo de PIS e Cofins, muitas vezes associado ao lucro presumido, conferindo-lhes previsibilidade, simplicidade e uma carga tribut\u00e1ria m\u00e9dia consideravelmente inferior \u00e0quela projetada no novo modelo.<\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria, ao estabelecer a substitui\u00e7\u00e3o dos atuais tributos pelo CBS e IBS, ambos em regime n\u00e3o cumulativo, altera de forma substancial a din\u00e2mica de apura\u00e7\u00e3o fiscal do setor. A CBS entrar\u00e1 em fase de testes em 2026 e substituir\u00e1 PIS e Cofins j\u00e1 em 2027, enquanto o IBS substituir\u00e1 ICMS e ISS a partir de 2029, com plena extin\u00e7\u00e3o dos tributos atuais em 2033. Ainda que a legisla\u00e7\u00e3o preveja mecanismos de transi\u00e7\u00e3o, os efeitos pr\u00e1ticos da nova tributa\u00e7\u00e3o come\u00e7am a se manifestar j\u00e1 nos pr\u00f3ximos exerc\u00edcios, exigindo replanejamento de projetos em curso e redimensionamento da carga tribut\u00e1ria futura.<\/span><\/p>\n

Op\u00e7\u00e3o pelo regime alternativo<\/strong><\/span><\/p>\n

Estudos preliminares apontam que, em compara\u00e7\u00e3o com a sistem\u00e1tica atual, a al\u00edquota combinada de CBS e IBS poder\u00e1 atingir 26,5% sobre a receita. Para o setor de loteamentos, o legislador estabeleceu redutores de al\u00edquota que podem resultar numa carga efetiva de aproximadamente 13,25%, considerando as redu\u00e7\u00f5es de 50% previstas no artigo 123 da LC 214\/2025. Ainda assim, trata-se de uma eleva\u00e7\u00e3o significativa frente \u00e0 carga praticada atualmente, especialmente em empresas de pequeno e m\u00e9dio porte que operam sob o lucro presumido, cuja carga real de PIS e Cofins gira em torno de 3,65%.<\/span><\/p>\n

Como forma de mitigar os impactos desse aumento, a legisla\u00e7\u00e3o criou o regime alternativo para loteamentos, aplic\u00e1vel exclusivamente aos empreendimentos registrados at\u00e9 31 de dezembro de 2028. Esse regime permite que a CBS e o IBS sejam apurados com base na receita efetivamente recebida, de maneira cumulativa, sem direito ao aproveitamento de cr\u00e9ditos. O objetivo do legislador, nesse ponto, foi preservar os modelos econ\u00f4mico-financeiros de loteamentos em desenvolvimento, cujas premissas foram constru\u00eddas com base na sistem\u00e1tica atual.<\/span><\/p>\n

Riscos<\/strong><\/span><\/p>\n

Todavia, \u00e9 importante advertir que essa alternativa n\u00e3o \u00e9 isenta de riscos. A ren\u00fancia ao direito de cr\u00e9dito sobre insumos e despesas \u2014 inclusive aquelas vinculadas \u00e0 infraestrutura urbana, contrata\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de engenharia, movimenta\u00e7\u00e3o de solo e demais atividades inerentes \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o do empreendimento \u2014 poder\u00e1, em muitos casos, representar uma carga tribut\u00e1ria efetiva superior \u00e0quele incidente sob o regime n\u00e3o cumulativo, dependendo da estrutura de custos da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a op\u00e7\u00e3o pelo regime alternativo imp\u00f5e \u00e0s loteadoras uma corrida contra o tempo. Como o prazo final para o registro do loteamento que se beneficie dessa sistem\u00e1tica \u00e9 o \u00faltimo dia de 2028, os procedimentos administrativos perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, os \u00f3rg\u00e3os de aprova\u00e7\u00e3o urban\u00edstica e ambientais devem ser tratados com absoluta prioridade. Em raz\u00e3o da burocracia frequentemente envolvida na aprova\u00e7\u00e3o de projetos urbanos, h\u00e1 um risco concreto de perda do prazo e, com ele, da possibilidade de aplica\u00e7\u00e3o do regime favorecido.<\/span><\/p>\n

Outro ponto de alerta refere-se \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o patrimonial. A LC 214\/2025 prev\u00ea a cria\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), um banco de dados que integrar\u00e1 o Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais (Sinter) e permitir\u00e1 \u00e0 administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria monitorar, com maior acur\u00e1cia, a aquisi\u00e7\u00e3o, fracionamento, destina\u00e7\u00e3o e aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos e rurais. Esse movimento institucionaliza um novo n\u00edvel de controle fiscal sobre as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, exigindo das loteadoras n\u00e3o apenas regularidade registral, mas tamb\u00e9m robustez documental e cont\u00e1bil em suas opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

H\u00e1, ainda, a previs\u00e3o de dedu\u00e7\u00f5es complementares na base de c\u00e1lculo do IBS a partir de 2029, especialmente para aqueles que utilizarem bens e servi\u00e7os sujeitos ao ICMS e ao ISS na fase pr\u00e9-operacional. Isso poder\u00e1 favorecer, em certa medida, o regime n\u00e3o cumulativo para empresas com elevado volume de contrata\u00e7\u00e3o de terceiros e aquisi\u00e7\u00e3o de insumos tributados, o que refor\u00e7a a necessidade de simula\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas individualizadas antes da tomada de decis\u00e3o quanto ao regime aplic\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

Por fim, destaca-se o risco regulat\u00f3rio associado \u00e0 pessoa f\u00edsica. A reforma tribut\u00e1ria prev\u00ea que pessoas f\u00edsicas que operem com habitualidade e obtenham receitas superiores a R$ 240 mil por ano com loteamentos poder\u00e3o ser enquadradas como contribuintes da CBS e do IBS, o que representa uma ruptura paradigm\u00e1tica frente \u00e0 atual jurisprud\u00eancia e pr\u00e1tica administrativa. Esse ponto \u00e9 especialmente sens\u00edvel em regi\u00f5es com elevada informalidade e dever\u00e1 ser objeto de regulamenta\u00e7\u00e3o futura para evitar distor\u00e7\u00f5es e inseguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

Diante desse cen\u00e1rio, \u00e9 imperativo que as empresas loteadoras adotem uma abordagem t\u00e9cnica, multidisciplinar e preventiva. A transi\u00e7\u00e3o do modelo tribut\u00e1rio n\u00e3o ser\u00e1 apenas uma troca de siglas ou al\u00edquotas: ela representa a altera\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio DNA fiscal do setor. A sobreviv\u00eancia e a competitividade das loteadoras depender\u00e3o da sua capacidade de antecipar os efeitos da reforma, estruturar seus empreendimentos com intelig\u00eancia fiscal e garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica para si e para seus adquirentes.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR LEONARDO ROESLER<\/strong><\/span><\/p>\n

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