{"id":51262,"date":"2025-05-22T11:11:55","date_gmt":"2025-05-22T14:11:55","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=51262"},"modified":"2025-05-22T11:11:55","modified_gmt":"2025-05-22T14:11:55","slug":"hipoteca-posterior-prevalece-sobre-promessa-de-compra-e-venda-sem-registro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/05\/22\/hipoteca-posterior-prevalece-sobre-promessa-de-compra-e-venda-sem-registro\/","title":{"rendered":"HIPOTECA POSTERIOR PREVALECE SOBRE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Diante da aus\u00eancia de registro p\u00fablico da promessa de compra e venda de um im\u00f3vel comercial, a 4\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a manteve a penhora determinada em cumprimento de senten\u00e7a em favor de uma imobili\u00e1ria \u2014 terceira de boa-f\u00e9 que recebeu a propriedade como garantia real.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">De acordo com o processo, a compradora do im\u00f3vel op\u00f4s embargos contra a imobili\u00e1ria alegando que, juntamente com o ex-c\u00f4njuge, adquiriu o im\u00f3vel comercial em 2007. A transa\u00e7\u00e3o foi formalizada por contrato particular de promessa de compra e venda. Contudo, em 2018, ao consultar o registro de im\u00f3veis, ela verificou que havia uma hipoteca na propriedade em favor da imobili\u00e1ria, feita em 2009, pois o bem havia sido dado em garantia pela antiga propriet\u00e1ria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O ju\u00edzo de primeiro grau acolheu os embargos, mas o Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina considerou que a hipoteca posterior deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda n\u00e3o registrado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Comercial e residencial<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Segundo o relator do recurso na 4\u00aa Turma do STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, n\u00e3o se aplica ao caso a S\u00famula 308 da corte, pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o, em que a hipoteca recai sobre im\u00f3vel residencial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O ministro reconheceu que ambas as turmas de Direito Privado do tribunal entendem que, mesmo nos im\u00f3veis comerciais, \u201ca hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda n\u00e3o tem efic\u00e1cia em rela\u00e7\u00e3o ao promiss\u00e1rio comprador\u201d.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Entretanto, ele ressaltou que, nos julgamentos em que foi adotado esse entendimento, n\u00e3o se examinou a falta de registro p\u00fablico da promessa de compra e venda feita antes da hipoteca, como no caso julgado pela 4\u00aa Turma.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>S\u00f3 com o registro<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Na avalia\u00e7\u00e3o do relator, a aus\u00eancia de registro \u00e9 o ponto central da controv\u00e9rsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do im\u00f3vel s\u00f3 se transfere com esse procedimento.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">\u201cAntes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o neg\u00f3cio jur\u00eddico de promessa de compra e venda. Somente com o registro \u00e9 que se cria um direito opon\u00edvel a terceiros (efeito erga omnes) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 transfer\u00eancia do dom\u00ednio do im\u00f3vel.\u201d<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">De acordo com Antonio Carlos Ferreira, o direito real do promitente comprador apenas se aperfei\u00e7oa perante terceiros de boa-f\u00e9 com o regular registro do contrato p\u00fablico ou particular no tabelionato de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Para o magistrado, a boa-f\u00e9 da imobili\u00e1ria \u00e9 fato incontroverso, pois ela n\u00e3o tinha como saber que o im\u00f3vel n\u00e3o pertencia mais \u00e0 devedora. A promessa de compra e venda, explicou ele, vincula as partes contratantes, mas a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-f\u00e9.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>REsp 2.141.417<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR MATEUS SILVA ALVES<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Diante da aus\u00eancia de registro p\u00fablico da promessa de compra [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-dkO","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51262"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=51262"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51262\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":51263,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51262\/revisions\/51263"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=51262"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=51262"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=51262"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}