{"id":51027,"date":"2025-05-16T10:28:57","date_gmt":"2025-05-16T13:28:57","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=51027"},"modified":"2025-05-16T10:28:57","modified_gmt":"2025-05-16T13:28:57","slug":"desafios-tributarios-para-o-setor-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/05\/16\/desafios-tributarios-para-o-setor-imobiliario\/","title":{"rendered":"DESAFIOS TRIBUT\u00c1RIOS PARA O SETOR IMOBILI\u00c1RIO"},"content":{"rendered":"

Para que as empresas do mercado imobili\u00e1rio obtenham a maior efici\u00eancia tribut\u00e1ria, \u00e9 necess\u00e1rio, desde j\u00e1, realizar estudos e planejamentos.<\/span><\/p>\n

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Diante de um cen\u00e1rio tribut\u00e1rio ca\u00f3tico com milhares de leis sobre PIS, Cofins, ICMS e ISS, o Brasil deu um importante passo rumo \u00e0 moderniza\u00e7\u00e3o do seu sistema tribut\u00e1rio com a ado\u00e7\u00e3o do IVA. A Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023, introduziu as novas regras \u00e0 nossa Constitui\u00e7\u00e3o e, mais recentemente, a Lei Complementar (LC) n\u00b0 214 trouxe os primeiros detalhamentos acerca do IBS e da CBS, que s\u00e3o os novos tributos incidentes sobre o consumo no Brasil. Eles entrar\u00e3o em vigor a partir do ano que vem, que ser\u00e1 um per\u00edodo de teste, e, j\u00e1 em 2027, a CBS substituir\u00e1 o PIS e a Cofins, que ser\u00e3o extintos. O IBS continuar\u00e1 em fase de teste at\u00e9 2028 e, a partir de 2029, substituir\u00e1, gradativamente, o ICMS e o ISS, extintos em 2033 pela plena \u00a0vig\u00eancia do IBS.<\/span><\/p>\n

Com as regras b\u00e1sicas definidas, as empresas est\u00e3o estudando e elaborando planos de a\u00e7\u00e3o para se adaptarem ao novo sistema tribut\u00e1rio. Para aquelas que j\u00e1 adotam, tradicionalmente, o regime n\u00e3o cumulativo, como o com\u00e9rcio e a ind\u00fastria de modo geral, talvez esse exerc\u00edcio cause menos impacto. Contudo, para setores onde prevalece o regime cumulativo, o esfor\u00e7o adaptativo ser\u00e1 maior.<\/span><\/p>\n

\u00c9 nesse contexto que as empresas do mercado imobili\u00e1rio, acostumadas a adotar o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) ou o PIS e Cofins cumulativos na venda de im\u00f3veis, est\u00e3o inseridas.<\/span><\/p>\n

Junta-se ao novo desafio da implementa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS o fato do ciclo operacional das incorpora\u00e7\u00f5es e loteamentos imobili\u00e1rios, por exemplo, ser bastante longo. Assim, \u00e9 bem prov\u00e1vel que estudos de viabilidade econ\u00f4mico-financeira para lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios em desenvolvimento neste momento j\u00e1 se deparem com o desafio de definir o impacto tribut\u00e1rio da reforma sobre suas opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Diante disso, a fim de tentar amenizar esses efeitos nos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, a LC 214 concedeu, por tempo determinado, \u00e0s incorporadores imobili\u00e1rios, loteadoras e locadoras de im\u00f3veis o direito de tributarem a CBS e o IBS sobre suas receitas imobili\u00e1rias por um regime alternativo, cuja base de c\u00e1lculo \u00e9 a receita bruta recebida e as regras s\u00e3o semelhantes ao RET e ao regime cumulativo. Essa op\u00e7\u00e3o se aplica \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com pedido de RET efetivado at\u00e9 31\/12\/2028 e loteamentos efetivamente registrados at\u00e9 essa mesma data. Como os procedimentos para registro do RET e do loteamento s\u00e3o, geralmente, longos, \u00e9 necess\u00e1rio que o incorporador e o loteador intensifiquem as a\u00e7\u00f5es, caso prefiram o regime alternativo.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 no caso da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com finalidade n\u00e3o residenciais, o regime alternativo ser\u00e1 aplicado exclusivamente durante o prazo original do contrato de loca\u00e7\u00e3o, desde que este tenha sido firmado at\u00e9 16\/01\/2025, sendo essa data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletr\u00f4nica e o contrato seja registrado em cart\u00f3rio ou disponibilizado \u00e0 Receita Federal e ao Comit\u00ea Gestor do IBS at\u00e9 31\/12\/2025.<\/span><\/p>\n

Para a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com finalidade residencial, o regime alternativo ser\u00e1 aplicado exclusivamente pelo prazo original do contrato de loca\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 31\/12\/2028, o que ocorrer primeiro, desde que este contrato tenha sido firmado at\u00e9 16\/01\/2025, sendo esta data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletr\u00f4nica ou pela comprova\u00e7\u00e3o de pagamento da loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Muito importante que, na tomada de decis\u00e3o pelo regime alternativo, as incorporadoras e loteadoras tenham pleno conhecimento que n\u00e3o poder\u00e3o constituir cr\u00e9ditos n\u00e3o cumulativos sobre custos e despesas para o desenvolvimento dos empreendimentos, o que poder\u00e1 causar aumento de custos e despesas.<\/span><\/p>\n

Por outro lado, ao considerar o regime espec\u00edfico das opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis, a incorporadora, a loteadora e a locadora de im\u00f3veis dever\u00e3o atentar para a progressividade das al\u00edquotas nos anos de 2026 a 2032 e a possibilidade de constitui\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito n\u00e3o cumulativos sobre custos e despesas, al\u00e9m de outros fatores aplic\u00e1veis exclusivamente \u00e0s transa\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis, que seguem.<\/span><\/p>\n

Redutor de ajuste: a dedu\u00e7\u00e3o do custo de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis n\u00e3o ser\u00e1 pela constitui\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito n\u00e3o cumulativo de IBS e CBS, mas se dar\u00e1 pela redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo destes tributos na venda do im\u00f3vel. Com isso, cada im\u00f3vel adquirido pelo contribuinte ter\u00e1 o seu redutor de ajuste.<\/span><\/p>\n

Redutor social: valor a ser deduzido da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS pelo contribuinte que alienar im\u00f3vel residencial novo e lote residencial ou alugar im\u00f3vel residencial. Ele corresponde a R$ 100 mil para venda de im\u00f3veis, R$ 30 mil para lotes e R$ 400 para loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Dedu\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os sujeitos ao ICMS e ao ISS: nos anos de 2029 e 2032, o contribuinte poder\u00e1 deduzir da base de c\u00e1lculo do IBS incidente na aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel o montante pago na aquisi\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os entre 2027 e 2032, que sejam utilizados para a incorpora\u00e7\u00e3o, loteamento e constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Fica evidente que as empresas do ramo imobili\u00e1rio ser\u00e3o severamente impactadas quanto ao compliance fiscal do novo sistema tribut\u00e1rio versus os regimes atualmente adotados. Esse distanciamento aumenta ainda mais quando se trata de pessoa f\u00edsica que pode ser obrigada a apurar o CBS e o IBS, caso seja considerada contribuinte destes tributos.<\/span><\/p>\n

Enfim, para que as empresas do mercado imobili\u00e1rio obtenham a maior efici\u00eancia tribut\u00e1ria, \u00e9 necess\u00e1rio, desde j\u00e1, realizar estudos e planejamentos e cabe a n\u00f3s, operadores tribut\u00e1rios, especialmente os dedicados ao mercado imobili\u00e1rio, auxili\u00e1-las nesse processo.<\/span><\/p>\n

Este artigo reflete as opini\u00f5es do autor, e n\u00e3o do jornal Valor Econ\u00f4mico. O jornal n\u00e3o se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informa\u00e7\u00f5es acima ou por preju\u00edzos de qualquer natureza em decorr\u00eancia do uso dessas informa\u00e7\u00f5es<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO — POR CL\u00c1UDIO RICALDONI<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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