{"id":50882,"date":"2025-05-13T09:57:52","date_gmt":"2025-05-13T12:57:52","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=50882"},"modified":"2025-05-13T09:57:52","modified_gmt":"2025-05-13T12:57:52","slug":"reforma-tributaria-vai-afetar-atividades-imobiliarias-veja-o-que-muda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/05\/13\/reforma-tributaria-vai-afetar-atividades-imobiliarias-veja-o-que-muda\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA VAI AFETAR ATIVIDADES IMOBILI\u00c1RIAS. VEJA O QUE MUDA"},"content":{"rendered":"

Com a reforma tribut\u00e1ria, a cobran\u00e7a dos novos CBS e IBS vai atingir at\u00e9 pessoas f\u00edsicas que t\u00eam na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis sua principal fonte de receita, desde que cumpridos alguns requisitos<\/span><\/p>\n

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Fora do radar dos impostos sobre o consumo, como o ICMS (Imposto sobre Circula\u00e7\u00e3o de Mercadorias e Servi\u00e7os) e o ISS (Imposto sobre Servi\u00e7os), as atividades imobili\u00e1rias estar\u00e3o sujeitas aos novos IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os) e CBS (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os), criados pela reforma tribut\u00e1ria, que v\u00e3o compor o chamado IVA dual.<\/span><\/p>\n

A nova tributa\u00e7\u00e3o vai atingir investidores, empresas imobili\u00e1rias ou n\u00e3o e at\u00e9 pessoas f\u00edsicas que operam com compra, venda e loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, dentre outras atividades do setor.\u00a0<\/span><\/p>\n

A partir de 2027, quando a reforma entrar em vigor, al\u00e9m da apura\u00e7\u00e3o do ganho de capital (Imposto de Renda) no caso das vendas de im\u00f3veis e do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Im\u00f3veis), tributo municipal, envolvidos nessas transa\u00e7\u00f5es, os contribuintes ter\u00e3o que conviver com o novo imposto sobre o consumo.<\/span><\/p>\n

Regime espec\u00edfico<\/strong><\/span><\/p>\n

Pela LC 214\/25, que regulamenta a reforma tribut\u00e1ria, o setor imobili\u00e1rio ganhou um regime diferenciado e ter\u00e1 um desconto de 50% na al\u00edquota padr\u00e3o do IVA \u2013 estimada em 28% \u2013 nas opera\u00e7\u00f5es de compra e venda, e de 70% no caso da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

\u201cO regime espec\u00edfico aplicado ao setor \u00e9 bastante abrangente e vai atingir qualquer opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, e n\u00e3o apenas aquelas realizadas por empresas que tenham como objeto social a atividade imobili\u00e1ria, mas tamb\u00e9m por empresas que realizem neg\u00f3cios imobili\u00e1rios espor\u00e1dicos e at\u00e9 mesmo por pessoas f\u00edsicas, que \u00e9 a grande novidade\u201d, explica Paulo Andrade, s\u00f3cio da \u00e1rea tribut\u00e1ria do Madrona Advogados.<\/span><\/p>\n

Loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

No caso de aluguel de im\u00f3veis, a LC 214\/25 definiu par\u00e2metros de quantidade e valor para a tributa\u00e7\u00e3o pelo IVA. Assim, uma pessoa f\u00edsica que, em um ano, alugar mais de tr\u00eas im\u00f3veis e que rendam uma receita anual superior a R$ 240 mil, o que equivale a R$ 20 mil por m\u00eas, passa a ser contribuinte do novo imposto no ano seguinte ao das opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Outra hip\u00f3tese de cobran\u00e7a \u00e9 o aluguel de um \u00fanico im\u00f3vel por mais de R$ 288 mil por ano. Nesse caso, a cobran\u00e7a ser\u00e1 feita no mesmo ano da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Todos os valores que servir\u00e3o de par\u00e2metros para a cobran\u00e7a do IVA ser\u00e3o atualizados pelo IPCA (\u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo). No caso de loca\u00e7\u00e3o, a cobran\u00e7a ser\u00e1 feita no momento do recebimento do valor do aluguel.<\/span><\/p>\n

Nas loca\u00e7\u00f5es por temporada, com prazo inferior a 90 dias, ser\u00e1 usado o mesmo redutor de al\u00edquota aplicado aos servi\u00e7os de hotelaria, que ser\u00e1 de 40% da al\u00edquota de refer\u00eancia do IVA.<\/span><\/p>\n

Vendas<\/strong><\/span><\/p>\n

Nas vendas de im\u00f3veis, a tributa\u00e7\u00e3o levar\u00e1 em conta crit\u00e9rios de quantidade e antiguidade, e vai atingir os bens adquiridos h\u00e1 menos de cinco anos.<\/span><\/p>\n

De acordo com a LC 214\/25, quem vender (pessoa f\u00edsica) mais de tr\u00eas im\u00f3veis em um ano, passa a ser contribuinte do IVA no ano seguinte. Se houver uma quarta venda, a cobran\u00e7a ser\u00e1 feita no mesmo ano para esta \u00faltima opera\u00e7\u00e3o.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

No caso de im\u00f3veis constru\u00eddos h\u00e1 menos de cinco anos, o imposto ser\u00e1 devido a partir da segunda venda no per\u00edodo de um ano.<\/span><\/p>\n

O pagamento do imposto dever\u00e1 ser feito no momento da assinatura do contrato, inclusive o de compra e venda, e n\u00e3o do fornecimento, como vai ocorrer de forma geral para bens e servi\u00e7os que passar\u00e3o a ser tributados pelo IVA na reforma tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Para quem n\u00e3o se enquadra nesses crit\u00e9rios, a venda de im\u00f3veis continuar\u00e1 sujeita apenas ao Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital e \u00e0 incid\u00eancia do ITBI.<\/span><\/p>\n

Redutor de ajuste e creditamento<\/strong><\/span><\/p>\n

Al\u00e9m dos descontos nas al\u00edquotas do IVA (14% nas vendas e 8,4% na loca\u00e7\u00e3o), tamb\u00e9m foram criados redutores da base de c\u00e1lculo dos im\u00f3veis, o que representa uma redu\u00e7\u00e3o direta no valor final a ser tributado.<\/span><\/p>\n

Um deles \u00e9 o redutor de ajuste, que corresponder\u00e1 ao valor da aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, ou ao seu valor de refer\u00eancia na data-base 31\/12\/2026, a ser fixado em regulamento.<\/span><\/p>\n

Essa ferramenta ser\u00e1 particularmente importante na fase de transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema tribut\u00e1rio. \u201c\u00c9 uma t\u00e9cnica alternativa da n\u00e3o-cumulatividade adequada para situa\u00e7\u00f5es em que n\u00e3o houve cr\u00e9dito do imposto na entrada \u2013 um im\u00f3vel, por exemplo, comprado no regime atual -, mas haver\u00e1 d\u00e9bito na sa\u00edda, quando for vendido no novo regime tribut\u00e1rio\u201d, explica o advogado.<\/span><\/p>\n

O redutor de ajuste, vinculado ao im\u00f3vel e que ser\u00e1 reajustado pelo IPCA, tamb\u00e9m ser\u00e1 interessante nas situa\u00e7\u00f5es em que o im\u00f3vel for comprado de um n\u00e3o-contribuinte do IVA, em que a opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o vai gerar cr\u00e9ditos. O seu valor ser\u00e1 abatido do pre\u00e7o de venda do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Redutor Social<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 214 tamb\u00e9m prev\u00ea o redutor social, que ser\u00e1 aplicado uma \u00fanica vez tanto nas vendas como nas loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis residenciais novos ou lotes residenciais.<\/span><\/p>\n

No caso de vendas, o valor ser\u00e1 de R$ 100 mil por im\u00f3vel e de R$ 30 mil por lote. Para a loca\u00e7\u00e3o, ser\u00e1 de R$ 600 por m\u00eas. Todos os valores tamb\u00e9m ser\u00e3o reajustados pelo IPCA.<\/span><\/p>\n

Concorr\u00eancia<\/strong><\/span><\/p>\n

O advogado diz que a nova sistem\u00e1tica, em que a busca por cr\u00e9ditos ser\u00e1 relevante nas transa\u00e7\u00f5es, vai afetar a concorr\u00eancia no mercado imobili\u00e1rio, e que ser contribuinte do IVA n\u00e3o \u00e9 necessariamente ruim.<\/span><\/p>\n

\u201cTalvez seja interessante entrar no clube do IVA para tornar-se um fornecedor atraente nesse mercado, pois comprar um im\u00f3vel de quem n\u00e3o \u00e9 contribuinte, para compensar a aus\u00eancia de cr\u00e9dito, pode ensejar uma negocia\u00e7\u00e3o para que o valor de venda seja menor\u201d, explica Andrade.<\/span><\/p>\n

Com informa\u00e7\u00f5es do Di\u00e1rio do Com\u00e9rcio\/ Por Silvia Pimentel<\/span><\/p>\n

FONTE: FENACON – POR FERNANDO OLIVAN <\/strong><\/span><\/p>\n

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