{"id":47772,"date":"2025-02-12T10:16:44","date_gmt":"2025-02-12T13:16:44","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=47772"},"modified":"2025-02-12T10:16:44","modified_gmt":"2025-02-12T13:16:44","slug":"impactos-da-reforma-tributaria-no-setor-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/02\/12\/impactos-da-reforma-tributaria-no-setor-imobiliario\/","title":{"rendered":"IMPACTOS DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA NO SETOR IMOBILI\u00c1RIO"},"content":{"rendered":"

Embora o setor deva sofrer uma carga fiscal mais elevada, ainda \u00e9 cedo para cravar conclus\u00f5es<\/span><\/p>\n

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Seis meses atr\u00e1s, publicamos um artigo neste JOTA discutindo as perspectivas para a tributa\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis a partir da institui\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS. Naquele artigo, ainda viv\u00edamos sob a expectativa de aprova\u00e7\u00e3o do PLP 68\/2024.<\/span><\/p>\n

Depois de muitas idas e vindas, enfim foi publicada a Lei Complementar 214\/2025, convers\u00e3o do projeto que regulamenta o IBS e a CBS. De l\u00e1 para c\u00e1, o que mudou? O que se concretizou e o que ficou para tr\u00e1s? Com a nova lei, \u00e9 poss\u00edvel fazer algumas an\u00e1lises e proje\u00e7\u00f5es a partir do modelo anterior, j\u00e1 em contagem regressiva para seu (ainda distante) fim.<\/span><\/p>\n

No \u00e2mbito imobili\u00e1rio, a pr\u00f3pria incid\u00eancia do IBS e da CBS j\u00e1 \u00e9, em si, uma novidade, especialmente porque alguns tributos substitu\u00eddos por eles \u2013 ICMS, IPI e ISS \u2013 n\u00e3o incidiam em opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis. O IBS e a CBS s\u00e3o muito mais abrangentes, alcan\u00e7ando desde a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis at\u00e9 a loca\u00e7\u00e3o, passando por servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e constru\u00e7\u00e3o civil.<\/span><\/p>\n

\u00c9 sempre bom lembrar que a CBS entrar\u00e1 em vigor a partir de 2027 (ap\u00f3s o per\u00edodo de teste em 2026), e o IBS a partir de 2029. \u00c9 esperado, tamb\u00e9m, que at\u00e9 l\u00e1 haja uma reforma da tributa\u00e7\u00e3o da renda.<\/span><\/p>\n

Abaixo discutimos alguns pontos do novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Opera\u00e7\u00f5es praticadas por pessoas f\u00edsicas<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 214 n\u00e3o pretende onerar pessoas f\u00edsicas que aluguem im\u00f3veis ou mesmo os vendam em patamares n\u00e3o-comerciais. Com a nova lei, se a loca\u00e7\u00e3o por pessoa f\u00edsica tiver representado, no ano anterior, at\u00e9 R$ 240.000 (R$ 20 mil por m\u00eas \u2013 o valor ser\u00e1 atualizado mensalmente pelo IPCA) e n\u00e3o tiver envolvido mais do que tr\u00eas im\u00f3veis, essas pessoas n\u00e3o ser\u00e3o tratadas como contribuintes do IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Da mesma forma, n\u00e3o se sujeitam ao IBS\/CBS as pessoas f\u00edsicas que vendam at\u00e9 tr\u00eas im\u00f3veis distintos no mesmo ano; ou de um im\u00f3vel constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio alienante nos cinco anos anteriores \u00e0 venda.<\/span><\/p>\n

Tais previs\u00f5es denotam que o legislador se preocupou com situa\u00e7\u00f5es em que pessoas f\u00edsicas atuam, na pr\u00e1tica, como empresas, comercializando ou locando im\u00f3veis de maneira habitual sem a utiliza\u00e7\u00e3o formal de uma pessoa jur\u00eddica. Fechou-se, assim, uma possibilidade de elis\u00e3o fiscal sem, ao mesmo tempo, sujeitar ao IBS\/CBS transa\u00e7\u00f5es consideradas de menor porte pela nova legisla\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Loca\u00e7\u00e3o de curto prazo tratada como hotelaria<\/strong><\/span><\/p>\n

De olho nos modelos de hospedagem de curto prazo, a LC 214 prev\u00ea que as loca\u00e7\u00f5es por contribuinte do IBS\/CBS com prazo inferior a noventa dias ininterruptos ser\u00e3o tratadas como servi\u00e7os de hotelaria.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 uma repercuss\u00e3o pr\u00e1tica nessa equipara\u00e7\u00e3o anti-elisiva: enquanto as opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis ficam sujeitas a uma redu\u00e7\u00e3o na al\u00edquota-base do IBS\/CBS entre 50% e 70% (como explicamos abaixo), os servi\u00e7os de hotelaria partem de uma redu\u00e7\u00e3o de 40% em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 al\u00edquota-base.<\/span><\/p>\n

O prazo de noventa dias \u00e9 relativamente longo e impedir\u00e1, por exemplo, que contribuintes aluguem im\u00f3veis por um ou dois meses e se beneficiem do tratamento mais favor\u00e1vel previsto para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

Redutor de ajuste e redutor social<\/strong><\/span><\/p>\n

Figura j\u00e1 prevista no PLP 68, foi confirmado o \u201credutor de ajuste\u201d \u2013 uma esp\u00e9cie de custo de aquisi\u00e7\u00e3o, simulando a possibilidade de tomar cr\u00e9ditos \u2013, que permitir\u00e1 reduzir a base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS nas vendas de im\u00f3veis realizadas por contribuinte dos tributos. Como novidade na LC 214, tem-se a inclus\u00e3o, no redutor, do valor do ITBI, bem como de contrapartidas urban\u00edsticas ou ambientais entregues pelo empreendimento.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m foi confirmado o \u201credutor social\u201d, cujo objetivo \u00e9 garantir certa progressividade ao novo sistema. De acordo com a vers\u00e3o aprovada na LC 214, na aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel ou lote por contribuinte do IBS\/CBS, poder\u00e1 ser abatido da base de c\u00e1lculo o valor de R$ 100.000, no caso de im\u00f3vel novo; e de R$ 30.000, no caso de lotes residenciais at\u00e9 o limite do valor da base de c\u00e1lculo, j\u00e1 considerando a dedu\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste. Os valores ser\u00e3o atualizados mensalmente pelo IPCA.<\/span><\/p>\n

Al\u00edquota reduzida, carga fiscal (talvez) mais alta<\/strong><\/span><\/p>\n

O texto aprovado foi mais ben\u00e9fico para o setor do que previa o PLP 68. Em regra, ser\u00e1 aplicada a al\u00edquota-base dos novos tributos, com uma redu\u00e7\u00e3o de 50% (na vers\u00e3o final do projeto, eram 40%); e nos casos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis, a redu\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 70% (antes, 60%).<\/span><\/p>\n

A se confirmar a al\u00edquota de refer\u00eancia do IBS\/CBS no patamar de 28%, as opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis em geral, ex. aliena\u00e7\u00e3o ficar\u00e3o sujeitas a uma carga efetiva de IBS\/CBS de 14%; e as loca\u00e7\u00f5es e demais situa\u00e7\u00f5es a uma carga de 8,4%.<\/span><\/p>\n

Vale lembrar que ao IBS\/CBS dever\u00e3o ser somadas as al\u00edquotas do IRPJ\/CSLL. Partindo de um cen\u00e1rio de lucro presumido, por exemplo, a tributa\u00e7\u00e3o poderia alcan\u00e7ar patamares acima de 17% em cen\u00e1rios que, hoje, ficam em torno de 7%. De qualquer forma, ainda \u00e9 um patamar mais vantajoso que a tributa\u00e7\u00e3o dos rendimentos na pessoa f\u00edsica, sujeita \u00e0 al\u00edquota de 27,5% de imposto de renda.<\/span><\/p>\n

\u00c9 claro que a carga efetiva depender\u00e1 do redutor de ajuste do IBS\/CBS, mas h\u00e1 uma possibilidade concreta de aumento na carga fiscal. O mesmo se d\u00e1 para loca\u00e7\u00f5es e afins. De toda forma, a reda\u00e7\u00e3o final da LC 214 permite inferir que o setor imobili\u00e1rio conseguiu suavizar o eventual aumento de carga fiscal que se vislumbrava no PLP 68.\u00a0<\/span><\/p>\n

Regime de transi\u00e7\u00e3o para contratos pr\u00e9-reforma<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 214 previu tamb\u00e9m um regime de transi\u00e7\u00e3o para os contratos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e de arrendamento de im\u00f3veis anteriores \u00e0 sua publica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Durante o regime, a base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS ser\u00e1 a receita bruta dessas atividades, sujeita a uma al\u00edquota de 3,65% (equivalente ao PIS\/Cofins incidentes hoje sobre a receita de loca\u00e7\u00e3o de empresas no lucro presumido \/ regime cumulativo).<\/span><\/p>\n

Para contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial, por exemplo, o regime de transi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 aplic\u00e1vel desde que o contrato tenha sido assinado at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o da LC 214 e ir\u00e1 durar at\u00e9 31\/12\/2028 ou at\u00e9 o t\u00e9rmino do contrato (o que ocorrer primeiro). Para loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o-residenciais, o regime se aplicar\u00e1 at\u00e9 o t\u00e9rmino do prazo contratual, desde que firmado antes da publica\u00e7\u00e3o da LC 214 e registrado em cart\u00f3rio at\u00e9 31\/12\/2025.<\/span><\/p>\n

Ou seja: para contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial, a tributa\u00e7\u00e3o ainda ser\u00e1 menor durante alguns anos; para os casos de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o-residencial, os contribuintes com contratos em vigor devem correr para registr\u00e1-los no cart\u00f3rio ou disponibiliz\u00e1-los \u00e0 Receita Federal e ao Comit\u00ea Gestor do IBS (na forma a ser disciplinada em regulamento).<\/span><\/p>\n

O pol\u00eamico veto dos fundos de investimento imobili\u00e1rio<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 214 teve uma s\u00e9rie de vetos, sendo um dos mais pol\u00eamicos o que diz respeito \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o dos fundos de investimento imobili\u00e1rio (FII). Na reda\u00e7\u00e3o aprovada da LC 214, tais fundos n\u00e3o seriam tratados como contribuintes do IBS\/CBS; contudo, o governo vetou o artigo.<\/span><\/p>\n

Vale lembrar que os FII, hoje, n\u00e3o est\u00e3o sujeitos a PIS\/Cofins (que seriam os equivalentes ao IBS\/CBS), de modo que haver\u00e1 uma nova e indiscut\u00edvel carga fiscal sobre as opera\u00e7\u00f5es praticadas por esses fundos.<\/span><\/p>\n

Quanto a este ponto, deve-se aguardar a confirma\u00e7\u00e3o ou eventual rejei\u00e7\u00e3o do veto presidencial pelo Congresso.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

Para n\u00f3s, tributaristas, a concretiza\u00e7\u00e3o do novo sistema tribut\u00e1rio vem se mostrando quase como uma promessa finalmente cumprida, ap\u00f3s d\u00e9cadas de discuss\u00e3o de reforma tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Com a LC 214, demos um importante passo na regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma, tornando mais vi\u00e1vel a proje\u00e7\u00e3o de cen\u00e1rios e o planejamento de opera\u00e7\u00f5es, por exemplo, no \u00e2mbito imobili\u00e1rio. Embora o setor deva sofrer uma carga fiscal mais elevada, ainda \u00e9 cedo para cravar conclus\u00f5es \u2013 os pr\u00f3ximos anos ser\u00e3o cruciais para a boa compreens\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o do novo modelo tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

FONTE: JOTA \u2013 POR DANIELA RIBEIRO DE ANDRADE E ARTHUR BARRETO<\/strong><\/span><\/p>\n

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