{"id":47563,"date":"2025-02-06T09:31:13","date_gmt":"2025-02-06T12:31:13","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=47563"},"modified":"2025-02-06T09:31:13","modified_gmt":"2025-02-06T12:31:13","slug":"reforma-tributaria-compra-venda-administracao-e-locacao-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/02\/06\/reforma-tributaria-compra-venda-administracao-e-locacao-de-imoveis\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA: COMPRA, VENDA, ADMINISTRA\u00c7\u00c3O E LOCA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

A LC 214\/25, parte da reforma tribut\u00e1ria, alterou a tributa\u00e7\u00e3o no setor imobili\u00e1rio, abrangendo tanto pessoas f\u00edsicas quanto jur\u00eddicas, que agora devem pagar IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

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A recente aprova\u00e7\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o de parte da reforma tribut\u00e1ria, por meio da LC 214\/25, trouxe altera\u00e7\u00f5es significativas para diversos setores da economia. O setor imobili\u00e1rio foi sensivelmente atingido pelas mudan\u00e7as, de forma que passaram a surgir questionamentos acerca da melhor estrutura para fins de tributa\u00e7\u00e3o. Considerando o interesse que o tema desperta, vamos tratar de alguns pontos ao longo desse texto.<\/span><\/p>\n

\u00c9 importante relembrar que a reforma tribut\u00e1ria do consumo visou, a grosso modo, a extin\u00e7\u00e3o de 5 tributos (ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI) e o nascimento de dois (CBS e IBS). A CBS \u00e9 de compet\u00eancia da Uni\u00e3o, ao passo que o IBS \u00e9 de compet\u00eancia dos Estados e dos munic\u00edpios. Ainda a grosso modo, a base de c\u00e1lculo desses novos tributos \u00e9 o valor agregado em cada etapa da opera\u00e7\u00e3o, de modo que o valor do bem ou da presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o n\u00e3o sofra altera\u00e7\u00e3o em decorr\u00eancia da tributa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Ocorre que a lei complementar estabeleceu regimes espec\u00edficos para algumas opera\u00e7\u00f5es envolvendo combust\u00edveis, servi\u00e7os financeiros, meios de pagamento, im\u00f3veis e outros.\u00a0 \u00a0<\/span><\/p>\n

Avan\u00e7ando para os im\u00f3veis, no regime tribut\u00e1rio atual, as pessoas f\u00edsicas sofrem tributa\u00e7\u00e3o da renda (loca\u00e7\u00e3o) ou do ganho de capital (diferen\u00e7a positiva entre o valor da venda e o custo de aquisi\u00e7\u00e3o). Por sua vez, as pessoas jur\u00eddicas, e aqui vamos nos ater \u00e0s chamadas “holdings imobili\u00e1rias”, arcam com a tributa\u00e7\u00e3o do PIS, Cofins, IRPJ e da CSLL.\u00a0<\/span><\/p>\n

Com a reforma da tributa\u00e7\u00e3o do consumo, tanto as pessoas f\u00edsicas, atendidas determinadas condi\u00e7\u00f5es, quanto as pessoas jur\u00eddicas, passam a ser contribuintes do IBS e da CBS. Mantida, \u00e9 bom que se ressalte, a tributa\u00e7\u00e3o do IR, para pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas, al\u00e9m da CSLL para essas \u00faltimas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Diz-se que as pessoas f\u00edsicas tamb\u00e9m ser\u00e3o contribuintes do IBS e da CBS, pois, de acordo com a LC (art. 251), no tocante aos im\u00f3veis, a pessoa f\u00edsica que atenda determinadas condi\u00e7\u00f5es (por exemplo loca\u00e7\u00e3o de 3 im\u00f3veis distintos com mais de R$ 240 mil de receita no ano anterior) dever\u00e1 ser considerada contribuinte regular de referidos tributos.<\/span><\/p>\n

Conforme o texto de lei, a base de c\u00e1lculo \u00e9 o valor da opera\u00e7\u00e3o, a qual poder\u00e1 sofrer redu\u00e7\u00f5es quando da aplica\u00e7\u00e3o de dois redutores: de ajuste (aplic\u00e1vel \u00e0 compra e venda e estabelecido nos arts. 257\/258 da LC) e o social (aplic\u00e1vel tanto \u00e0 loca\u00e7\u00e3o quanto \u00e0 compra e venda, como disposto nos arts. 259\/260 da LC).\u00a0<\/span><\/p>\n

De forma bastante objetiva, o redutor de ajuste dever\u00e1 ser observado nas opera\u00e7\u00f5es de venda de im\u00f3veis por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Tal mecanismo depender\u00e1 da data de aquisi\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e dever\u00e1 representar, ao menos em tese, a dedu\u00e7\u00e3o do custo de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31\/12\/26, o redutor ser\u00e1 o valor de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado pelo IPCA ou o valor de refer\u00eancia do im\u00f3vel. Para im\u00f3veis em constru\u00e7\u00e3o na mesma data, o redutor ser\u00e1 a soma do valor de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno, atualizado pelo IPCA, com os custos dos bens e servi\u00e7os adquiridos at\u00e9 a referida data, relacionados \u00e0 produ\u00e7\u00e3o ou comercializa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Para os im\u00f3veis adquiridos a partir de 1\/1\/27, o redutor ser\u00e1 o valor do custo de aquisi\u00e7\u00e3o. Nesses casos, caso esse im\u00f3vel tenha sido objeto de aliena\u00e7\u00e3o em menos de tr\u00eas anos e sem comprova\u00e7\u00e3o do pagamento do IR sobre o ganho de capital e do ITBI, o redutor ser\u00e1 o custo de aquisi\u00e7\u00e3o do vendedor anterior atualizado pelo IPCA.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Por sua vez, o redutor social, aplic\u00e1vel apenas para im\u00f3vel residencial, ser\u00e1 atualizado pelo IPCA e depender\u00e1 do tipo de opera\u00e7\u00e3o. Na venda de bem im\u00f3vel, o redutor ser\u00e1 de R$ 100 mil por im\u00f3vel e poder\u00e1 ser utilizado apenas uma vez. Na venda de lote residencial esse valor reduz para R$ 30 mil e nos casos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o ou arrendamento, tudo para uso residencial, o redutor ser\u00e1 de R$ 600.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Ademais, o texto da lei prev\u00ea que as al\u00edquotas do IBS e da CBS nas opera\u00e7\u00f5es envolvendo loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis, sofrem uma redu\u00e7\u00e3o de 70%. Ao passo que nas demais opera\u00e7\u00f5es a redu\u00e7\u00e3o \u00e9 de 50%.<\/span><\/p>\n

Neste ponto \u00e9 importante mencionar que tem se alardeado para uma suposta equipara\u00e7\u00e3o entre pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas como contribuintes dos novos tributos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mas ser\u00e1 mesmo?<\/strong><\/span><\/p>\n

De acordo com a LC, a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 contribuinte do IBS e da CBS se, em opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento, no ano-calend\u00e1rio anterior obtiver receita superior a R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, relativa a pelo menos 3 im\u00f3veis.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por sua vez, na venda e compra, a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 considerada contribuinte caso, no ano-calend\u00e1rio anterior, tenha alienado ou cedido o direito de pelo menos 3 im\u00f3veis pertencentes ao seu patrim\u00f4nio a pelo menos 5 anos ou opera\u00e7\u00e3o envolvendo im\u00f3vel constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio contribuinte nos \u00faltimos 5 anos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ainda, a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 considerada contribuinte dos tributos aqui mencionados se, no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio, os limites apontados anteriormente sejam ultrapassados em mais de 20%.\u00a0<\/span><\/p>\n

Portanto, apenas nas referidas hip\u00f3teses \u00e9 que a pessoa f\u00edsica poder\u00e1 ser considerada contribuinte do IBS e da CBS.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por sua vez, a pessoa jur\u00eddica, quando da incorpora\u00e7\u00e3o e parcelamento do solo, dever\u00e1 recolher os tributos a cada pagamento que receber, sendo poss\u00edvel compensar os valores devidos com cr\u00e9ditos escriturados quando da aquisi\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os. Vale dizer que a diferen\u00e7a positiva no encontro de contas de cr\u00e9dito e d\u00e9bito pode ser alvo de pedido de ressarcimento, desde que a conta para recebimento esteja vinculada ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, com pedido de ressarcimento realizado at\u00e9 a data de finaliza\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o ou do parcelamento do solo. Ultrapassado esse prazo, ser\u00e1 poss\u00edvel utilizar o saldo credor para compensar com d\u00e9bitos de IBS e CBS de outras opera\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ainda no tocante \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e parcelamento do solo, os redutores de ajuste e social podem ser utilizados de forma proporcional, com regras pr\u00f3prias para cada um dos ajustes.\u00a0<\/span><\/p>\n

A loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o e arrendamento, como j\u00e1 dito, ter\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o de al\u00edquota em 70%, sendo que a tributa\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ocorrer no momento do pagamento. A d\u00favida que tem se colocado em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 loca\u00e7\u00e3o \u00e9 se ela possibilitaria a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos, quest\u00e3o que tem dividido tributaristas e ainda n\u00e3o conta com uma defini\u00e7\u00e3o oficial.<\/span><\/p>\n

A torna, nos casos de permuta, ser\u00e1 tributada. De modo que, no tocante a mecaniza\u00e7\u00e3o dos redutores de ajuste e social, a LC apresenta procedimentos espec\u00edficos no caso de permuta, os quais n\u00e3o ser\u00e3o tratados nesse texto.\u00a0<\/span><\/p>\n

A LC trata ainda da hip\u00f3tese de tributa\u00e7\u00e3o no caso de condom\u00ednio pro indiviso, permitindo que os copropriet\u00e1rios optem pelo recolhimento unificado em um \u00fanico CNPJ. Bem como que na copropriedade, os tributos incidir\u00e3o proporcionalmente sobre a parte do im\u00f3vel relativa ao copropriet\u00e1rio que se enquadrar na condi\u00e7\u00e3o de contribuinte.\u00a0<\/span><\/p>\n

E por fim, a norma aponta que, nas sociedades em conta de participa\u00e7\u00e3o, \u00e9 o s\u00f3cio ostensivo o respons\u00e1vel pelo recolhimento dos tributos, n\u00e3o sendo poss\u00edvel a exclus\u00e3o da base de c\u00e1lculo dos valores devidos aos s\u00f3cios participantes.\u00a0<\/span><\/p>\n

Conforme visto, \u00e9 certo que o ambiente de neg\u00f3cios envolvendo os im\u00f3veis ser\u00e1 sensivelmente atingido t\u00e3o logo inicie a tributa\u00e7\u00e3o do IBS e CBS (janeiro de 2026), mas \u00e9 poss\u00edvel afirmar que, considerando que muito ainda h\u00e1 de ser regulamentado, qualquer movimenta\u00e7\u00e3o deve ser acompanhada de um estudo de caso para permitir maior assertividade na opera\u00e7\u00e3o, ensejando a menor tributa\u00e7\u00e3o poss\u00edvel.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS \u2013 POR BRUNO DE JESUS SANTOS<\/strong><\/span><\/p>\n

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