A expectativa no médio prazo é que o ganho de eficiência seja incorporado pelos bancos e haja redução do spread cobrado nas operações imobiliárias.

Os cartórios de imóveis do país vão padronizar o registro eletrônico, com base em parâmetros estabelecidos pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). O órgão, de abrangência nacional, publicou a Instrução Técnica de Normalização nº 4/2026, que estabelece as bases técnicas do sistema e define como atos, documentos e informações devem ser estruturados.

Uma das expectativas de curto prazo com a medida é de maior agilidade na análise de crédito pelos bancos. No longo prazo, de que o ganho de eficiência leve à redução do spread bancário cobrado nas operações imobiliárias.

Serão afetados pela mudança todos os 3.621 cartórios de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal, que estão sob o guarda-chuva do ONR, por meio da atualização do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). Segundo o próprio ONR, atualmente, uma mesma operação (compra, venda ou financiamento de um bem) pode ter nomes, formatos e estruturas diferentes dependendo do Estado, o que dificulta a integração com bancos e impede a automação em larga escala.

Fernando Nascimento, vice-presidente do ONR, explica que o oficial de registro tem liberdade para redigir os atos, priorizando uma estrutura narrativa. Em um modelo digital integrado, no entanto, que precisa de diálogo entre os sistemas, a falta de padrão vira empecilho.

“E existem divergências entre os Estados, como características locais de linguagem. Às vezes há normas e orientações locais para padronização que criam ‘despadronização’ com os sistemas de outros locais, com textos, nomenclaturas e estruturas usadas”, afirma.

Nascimento explica que hoje é necessário que um banco mantenha uma equipe de pessoas para interpretar os documentos de certidão de imóvel para ser usado como garantia, por exemplo. Essa necessidade, diz ele, será minimizada com a padronização nacional.

“A pessoa pode ter mudado de estado civil, o imóvel pode ter mudado de características com uma construção adjacente, ou o imóvel pode ter sido usado em garantia que já foi paga, mas o registro continua lá. O banco precisa interpretar todas essas informações hoje para chegar à situação atualizada do imóvel, se tem ônus, gravame”, explica.

Com a padronização, acrescenta, a intenção é agilizar esse procedimento ao trazer uma versão estruturada e atualizada para a leitura das máquinas, diminuindo a necessidade de intervenção humana. “Um financiamento imobiliário, que costuma ter várias etapas, ir e voltar entre o banco e o cartório, pode ter o prazo reduzido. O processo tende a ficar mais rápido e, consequentemente, mais barato”, afirma.

“Se o banco tem o menor custo para operacionalizar o financiamento, esse menor custo vai ser refletido na taxa de juros”, diz Nascimento.

Thiago de Campos Visnadi, da Campos Visnadi Soluções Jurídicas, destaca que o principal impacto da padronização para o mercado imobiliário é a interoperabilidade dos dados. “A transição de dados em PDF para dados estruturados em outros formatos permite que os sistemas de bancos, incorporadoras e órgãos públicos leiam essas informações automaticamente, o que agiliza a análise de crédito”, diz o advogado.

Apesar dos ganhos inegáveis de eficiência e segurança, a iniciativa não é capaz de suprir o descolamento entre o ambiente altamente regulado dos registros e as estruturas de mercado, conforme a avaliação do advogado Marc Stalder.

“As ferramentas de inteligência artificial hoje fazem esse tipo de trabalho independentemente da formatação do documento. Tanto faz o tipo do contrato, a forma ou até mesmo a língua em que ele está, as ferramentas conseguem extrair de qualquer documento a informação que ela foi programada para extrair”, afirma o advogado.

Segundo ele, a medida mostra “um caminho muito próprio dos registros públicos para a montagem do seu sistema, quando o mercado todo está fazendo isso com uma liberdade própria que abre uma gama de possibilidades infinitamente maior que a do registro de imóveis”.

Entre as dificuldades de implementação, Visnadi destaca a integração dos cartórios que já têm sistemas próprios ou mesmo funcionem de forma predominantemente analógica. “Migrar para esse tipo de padrão exige um investimento e treinamento de pessoal que pode a princípio trazer certa dificuldade”, diz. A autonomia das corregedorias estaduais, acrescenta, também pode ser um empecilho ou gerar interpretação divergente sobre a aplicação prática das novas regras.

De acordo com Fernando Nascimento, algumas dificuldades são esperadas, como em qualquer atualização de sistema, mas não devem interferir no resultado final. “Os cartórios vão fazer adequações nos sistemas, os bancos também, além de todo o mercado imobiliário. Corretores, despachantes, advogados, tabelionatos. Mas a gente acredita que vai ser um processo natural e orgânico. O mercado de certa forma já esperava esse movimento, já demandava essa estruturação.”

FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR LUIZA CALEGARI — DE SÃO PAULO