{"id":68415,"date":"2026-10-02T11:16:31","date_gmt":"2026-10-02T14:16:31","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=68415"},"modified":"2026-10-02T11:16:44","modified_gmt":"2026-10-02T14:16:44","slug":"reforma-tributaria-para-incorporadoras-aumenta-complexidade-da-apuracao","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/2026\/10\/02\/reforma-tributaria-para-incorporadoras-aumenta-complexidade-da-apuracao\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA PARA INCORPORADORAS AUMENTA COMPLEXIDADE DA APURA\u00c7\u00c3O"},"content":{"rendered":"

Adapte sistemas e processos \u00e0 transi\u00e7\u00e3o do RET para IBS\/CBS no setor imobili\u00e1rio.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria<\/a> para incorporadoras coloca o setor diante de uma mudan\u00e7a que vai al\u00e9m da substitui\u00e7\u00e3o de tributos. Empresas acostumadas a uma apura\u00e7\u00e3o mais simples pelo Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) precisar\u00e3o adaptar sistemas, processos e planejamento ao novo modelo de IBS<\/a> e CBS<\/a>.<\/span><\/p>\n

Diante das incertezas sobre a regulamenta\u00e7\u00e3o e a prepara\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica, a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc) pediu \u00e0 Receita Federal o adiamento da implementa\u00e7\u00e3o por pelo menos um ano. Segundo a entidade, empresas de software cont\u00e1bil ainda trabalham na adapta\u00e7\u00e3o dos sistemas \u00e0s novas exig\u00eancias.<\/span><\/p>\n

O que muda com a reforma tribut\u00e1ria para incorporadoras?<\/strong><\/span><\/p>\n

Atualmente, incorporadoras enquadradas no RET podem recolher tributos sobre a receita pelo regime especial, com al\u00edquota de 4% em determinadas opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

A transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema modifica essa l\u00f3gica. A partir de 2027, o setor come\u00e7a a conviver com a CBS e, posteriormente, com o IBS, dentro de um modelo que considera d\u00e9bitos, cr\u00e9ditos e diferentes elementos da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A transi\u00e7\u00e3o, por\u00e9m, n\u00e3o significa que todas as empresas passar\u00e3o imediatamente de uma sistem\u00e1tica para outra.<\/span><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea regimes espec\u00edficos e op\u00e7\u00f5es para determinadas incorpora\u00e7\u00f5es. Entre 2027 e 2028, por exemplo, empreendimentos enquadrados no RET poder\u00e3o optar por um regime de transi\u00e7\u00e3o com recolhimento de CBS sobre a receita recebida, conforme as condi\u00e7\u00f5es previstas na LC n\u00ba 214\/2025. A partir de 2029, o tratamento muda novamente.<\/span><\/p>\n

Isso aumenta a import\u00e2ncia de avaliar cada empreendimento individualmente.<\/span><\/p>\n

Por que a apura\u00e7\u00e3o preocupa o setor?<\/strong><\/span><\/p>\n

A principal diferen\u00e7a est\u00e1 na complexidade operacional.<\/span><\/p>\n

No modelo atual, a l\u00f3gica do RET permite uma apura\u00e7\u00e3o mais direta. Com a reforma, ser\u00e1 necess\u00e1rio lidar com informa\u00e7\u00f5es relacionadas a cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios, fornecedores, documentos fiscais e diferentes etapas da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para uma incorporadora, isso significa que o c\u00e1lculo do tributo deixa de ser uma quest\u00e3o exclusivamente do departamento fiscal.<\/span><\/p>\n

Sistemas, contabilidade<\/a>, financeiro, jur\u00eddico e \u00e1rea comercial precisar\u00e3o trabalhar com informa\u00e7\u00f5es alinhadas.<\/span><\/p>\n

A Abrainc tamb\u00e9m vem discutindo com a Receita Federal e o Comit\u00ea Gestor do IBS a implanta\u00e7\u00e3o da Nota Fiscal<\/a> Eletr\u00f4nica de Aliena\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (NF-e ABI), demonstrando que a adapta\u00e7\u00e3o envolve novas rotinas e obriga\u00e7\u00f5es operacionais.<\/span><\/p>\n

Quais s\u00e3o os impactos para as incorporadoras?<\/strong><\/span><\/p>\n

Sistemas e processos<\/strong><\/span><\/p>\n

A mudan\u00e7a exigir\u00e1 adequa\u00e7\u00f5es nos sistemas de gest\u00e3o e nos processos fiscais.<\/span><\/p>\n

As empresas precisar\u00e3o estar preparadas para registrar corretamente as opera\u00e7\u00f5es, calcular os novos tributos e tratar os cr\u00e9ditos previstos no novo modelo.<\/span><\/p>\n

Um sistema que n\u00e3o esteja preparado pode gerar inconsist\u00eancias na apura\u00e7\u00e3o, retrabalho e aumento do risco fiscal.<\/span><\/p>\n

Caixa e margem<\/strong><\/span><\/p>\n

A altera\u00e7\u00e3o do modelo tribut\u00e1rio tamb\u00e9m pode afetar o planejamento financeiro.<\/span><\/p>\n

O impacto n\u00e3o deve ser analisado apenas pela compara\u00e7\u00e3o entre uma al\u00edquota antiga e uma nova. \u00c9 necess\u00e1rio considerar cr\u00e9ditos, momento do recolhimento, fluxo de recebimentos e caracter\u00edsticas de cada empreendimento.<\/span><\/p>\n

Isso pode alterar a margem projetada e a necessidade de capital ao longo do ciclo do projeto.<\/span><\/p>\n

Forma\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os<\/strong><\/span><\/p>\n

A tributa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m precisa entrar nas decis\u00f5es comerciais.<\/span><\/p>\n

Incorporadoras trabalham com projetos de longo prazo. Entre a aquisi\u00e7\u00e3o do terreno, desenvolvimento, constru\u00e7\u00e3o e recebimento das vendas podem transcorrer v\u00e1rios anos.<\/span><\/p>\n

Por isso, decis\u00f5es de pre\u00e7o tomadas hoje precisam considerar o ambiente tribut\u00e1rio que estar\u00e1 vigente durante as diferentes etapas do empreendimento.<\/span><\/p>\n

O fim do RET exige uma an\u00e1lise por empreendimento<\/strong><\/span><\/p>\n

Um dos principais cuidados na reforma tribut\u00e1ria para incorporadoras<\/strong> \u00e9 evitar uma an\u00e1lise gen\u00e9rica.<\/span><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o criou regras de transi\u00e7\u00e3o espec\u00edficas para o setor imobili\u00e1rio, e a escolha do regime pode produzir efeitos diferentes dependendo do empreendimento, do momento das vendas e da estrutura de custos.<\/span><\/p>\n

No regime de transi\u00e7\u00e3o previsto para determinadas incorpora\u00e7\u00f5es, por exemplo, a op\u00e7\u00e3o <\/strong>pela tributa\u00e7\u00e3o da CBS sobre a receita recebida implica restri\u00e7\u00f5es ao aproveitamento de cr\u00e9ditos de IBS e CBS relacionados \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/span><\/p>\n

Por isso, a compara\u00e7\u00e3o entre regimes precisa considerar o resultado econ\u00f4mico completo da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o basta perguntar qual al\u00edquota \u00e9 menor.<\/span><\/p>\n

\u00c9 necess\u00e1rio avaliar:<\/span><\/p>\n

O que as empresas devem fazer agora?<\/strong><\/span><\/p>\n

O pedido de adiamento apresentado pela Abrainc ainda n\u00e3o altera o cronograma legal. A orienta\u00e7\u00e3o divulgada pela entidade \u00e9 de que as empresas continuem se preparando para a transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para as incorporadoras, o momento \u00e9 de prepara\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica.<\/span><\/p>\n

Entre as principais medidas est\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Mapear os empreendimentos:<\/strong> identificar quais projetos estar\u00e3o sujeitos \u00e0s diferentes etapas da transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Simular cen\u00e1rios:<\/strong> comparar o tratamento tribut\u00e1rio atual com as alternativas previstas para cada empreendimento.<\/span><\/p>\n

Revisar sistemas:<\/strong> verificar se ERP, sistemas fiscais e ferramentas cont\u00e1beis estar\u00e3o preparados para IBS, CBS e novas obriga\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Revisar processos:<\/strong> identificar quais informa\u00e7\u00f5es precisar\u00e3o ser coletadas e de quais \u00e1reas ou fornecedores.<\/span><\/p>\n

Avaliar contratos e pre\u00e7os:<\/strong> considerar os efeitos da nova tributa\u00e7\u00e3o em contratos de longo prazo e na forma\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o das unidades.<\/span><\/p>\n

Integrar as \u00e1reas:<\/strong> aproximar tribut\u00e1rio, contabilidade, financeiro, tecnologia e comercial para que a adapta\u00e7\u00e3o n\u00e3o fique restrita ao departamento fiscal.<\/span><\/p>\n

Reforma tribut\u00e1ria para incorporadoras exige planejamento antecipado<\/strong><\/span><\/p>\n

O cen\u00e1rio apresentado pelo setor imobili\u00e1rio refor\u00e7a que a prepara\u00e7\u00e3o para a reforma n\u00e3o pode come\u00e7ar apenas quando todas as regras estiverem definitivamente implementadas.<\/span><\/p>\n

A adapta\u00e7\u00e3o de sistemas, processos e contratos exige tempo. Al\u00e9m disso, o ciclo longo dos empreendimentos imobili\u00e1rios faz com que decis\u00f5es tomadas hoje possam produzir efeitos tribut\u00e1rios durante v\u00e1rios anos.<\/span><\/p>\n

Por isso, acompanhar a regulamenta\u00e7\u00e3o e simular os impactos financeiros antes da mudan\u00e7a pode reduzir riscos e evitar que a empresa descubra os efeitos da nova tributa\u00e7\u00e3o somente depois de iniciar a opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria para incorporadoras<\/strong> representa uma mudan\u00e7a importante na forma de apurar e administrar a tributa\u00e7\u00e3o do setor. A transi\u00e7\u00e3o do modelo baseado no RET para a sistem\u00e1tica de IBS e CBS exige mais do que adequa\u00e7\u00e3o fiscal: envolve sistemas, processos, contratos, pre\u00e7os, caixa e planejamento.<\/span><\/p>\n

O pedido de adiamento feito pela Abrainc demonstra a preocupa\u00e7\u00e3o do setor com a prepara\u00e7\u00e3o operacional, mas, enquanto n\u00e3o houver altera\u00e7\u00e3o oficial do cronograma, as empresas precisam avan\u00e7ar na adapta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Fonte: https:\/\/grm.com.br\/reforma-tributaria-para-incorporadoras-aumenta-complexidade-da-apuracao\/<\/em><\/span><\/p>\n

FONTE: \u00a0CONT\u00c1BEIS \u2013 POR GRM ADVOGADOS<\/strong><\/span><\/p>\n

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