{"id":66852,"date":"2026-08-24T09:24:56","date_gmt":"2026-08-24T12:24:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=66852"},"modified":"2026-08-24T09:24:56","modified_gmt":"2026-08-24T12:24:56","slug":"reforma-tributaria-e-condominios-zonas-cinzentas-de-ibs-e-cbs","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/08\/24\/reforma-tributaria-e-condominios-zonas-cinzentas-de-ibs-e-cbs\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA E CONDOM\u00cdNIOS: ZONAS CINZENTAS DE IBS E CBS"},"content":{"rendered":"

O texto examina os impactos da reforma tribut\u00e1ria nos condom\u00ednios, alertando para zonas cinzentas nas LC 214\/25 e 227\/26 que geram grave inseguran\u00e7a jur\u00eddica e riscos de alta taxa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

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A reforma tribut\u00e1ria, materializada pela EC 132\/23 e regulamentada pela LC 214\/25 e pela LC 227\/26, promoveu a mais profunda altera\u00e7\u00e3o do sistema de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo no Brasil desde a Constitui\u00e7\u00e3o de 1988. A substitui\u00e7\u00e3o do PIS, da Cofins, do ICMS e do ISS pela CBS – Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os e pelo IBS – Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os redesenha a l\u00f3gica da incid\u00eancia tribut\u00e1ria sobre o consumo.<\/span><\/p>\n

Uma dessas quest\u00f5es atinge diretamente os\u00a0condom\u00ednios edil\u00edcios<\/strong>\u00a0registrados no Brasil: que tratamento a nova legisla\u00e7\u00e3o lhes reserva? A resposta n\u00e3o \u00e9 simples. A LC 214\/25 trouxe regras espec\u00edficas para os condom\u00ednios, aparentemente com inten\u00e7\u00e3o protetiva, mas por meio de uma estrutura que abre espa\u00e7o para pelo menos quatro controv\u00e9rsias interpretativas, cada qual com potencial de impacto financeiro relevante.<\/span><\/p>\n

O art. 26,\u00a0caput, inciso I, da LC 214\/251 prev\u00ea expressamente que o condom\u00ednio edil\u00edcio n\u00e3o \u00e9 contribuinte do IBS e da CBS. \u00c9, a princ\u00edpio, uma exclus\u00e3o subjetiva, uma vez que a lei retira o condom\u00ednio do campo de incid\u00eancia, como regra geral, pouco importando o montante ou a natureza de suas receitas.<\/span><\/p>\n

Em contrapartida, o \u00a7 1\u00ba, inciso I2, do mesmo artigo assegura ao condom\u00ednio a faculdade de optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Ocorre que uma vez exercida (ainda que sem essa inten\u00e7\u00e3o), a op\u00e7\u00e3o mant\u00e9m o condom\u00ednio no regime regular pelo per\u00edodo m\u00ednimo de 12 meses, s\u00f3 podendo ser renunciada, com efic\u00e1cia, a partir de 1\u00ba de janeiro do ano-calend\u00e1rio seguinte. Durante esse per\u00edodo, por for\u00e7a do \u00a7 2\u00ba, inciso I3, na reda\u00e7\u00e3o atualizada introduzida pela LC 227\/26, passam a incidir IBS e CBS sobre\u00a0“todas as taxas e demais valores cobrados pelo condom\u00ednio dos seus cond\u00f4minos e de terceiros”, o que significa, na pr\u00e1tica, tributar a totalidade das receitas condominiais: taxas ordin\u00e1rias, extraordin\u00e1rias e receitas de loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A t\u00edtulo exemplificativo, destaca-se: para um condom\u00ednio que arrecade, por exemplo, R$ 92 mil mensais em taxas condominiais e R$ 45 mil em receitas de loca\u00e7\u00e3o, a aplica\u00e7\u00e3o da al\u00edquota estimada de 28% sobre as taxas e de 8,4% (28% com redutor de 70%) sobre as loca\u00e7\u00f5es resultaria em\u00a0carga tribut\u00e1ria mensal pr\u00f3xima a R$ 29.540\u00a0–<\/strong> o equivalente a R$ 354.480 por ano. Em quase todos os casos, realizando uma an\u00e1lise preliminar, compreende-se que um impacto dessa magnitude torna o regime regular desvantajoso para a gest\u00e3o condominial.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 o art. 26, \u00a7 2\u00ba, inciso II, da LC 214\/254 introduz aquilo que se pode chamar de\u00a0“teste dos 80%”:<\/strong> caso o condom\u00ednio n\u00e3o opte pelo regime regular\u00a0e\u00a0as taxas condominiais representem\u00a0menos de 80% da receita total<\/strong>, ficar\u00e1 sujeito \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre as opera\u00e7\u00f5es praticadas com terceiros (na pr\u00e1tica, sobre suas receitas de loca\u00e7\u00e3o).<\/span><\/p>\n

\u00c9 na reda\u00e7\u00e3o desse dispositivo que surgem as zonas cinzentas. Duas quest\u00f5es, sobretudo:<\/span><\/p>\n

Primeira quest\u00e3o:<\/strong>\u00a0as receitas de loca\u00e7\u00e3o integram o numerador do teste (a parcela referente a\u00a0“taxas e demais valores condominiais cobrados de seus cond\u00f4minos”) ou apenas o denominador?<\/span><\/p>\n

Segunda quest\u00e3o:<\/strong>\u00a0o que comp\u00f5e exatamente a\u00a0“receita total”\u00a0do denominador?<\/span><\/p>\n

A resposta tecnicamente mais consistente \u00e0 primeira quest\u00e3o \u00e9 a de que as receitas de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o integram o numerador. O locat\u00e1rio de uma \u00e1rea comum \u00e9, juridicamente, um\u00a0terceiro\u00a0em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio (n\u00e3o um cond\u00f4mino). A express\u00e3o\u00a0“valores condominiais cobrados de seus cond\u00f4minos”\u00a0\u00e9 tecnicamente restrita \u00e0s verbas de gest\u00e3o comum: taxas ordin\u00e1rias, extraordin\u00e1rias, fundos de reserva e multas condominiais, por exemplo. Quando quis alcan\u00e7ar terceiros (no \u00a7 2\u00ba, inciso I, relativo ao regime regular), o legislador foi expl\u00edcito e usou termo mais amplo:\u00a0“cond\u00f4minos e de terceiros”. Compreende-se, neste sentido, que a omiss\u00e3o de\u00a0“e de terceiros”\u00a0no inciso II tem tudo para ser escolha deliberada.<\/span><\/p>\n

Ainda assim, nada disso deixa de ser interpreta\u00e7\u00e3o. A lei n\u00e3o diz como calcular numerador e denominador do teste, e nada impede que o Fisco adote crit\u00e9rios distintos. S\u00f3 esse v\u00e1cuo j\u00e1 basta para gerar inseguran\u00e7a.<\/span><\/p>\n

A terceira controv\u00e9rsia talvez seja a mais relevante para a doutrina e a mais urgente na pr\u00e1tica. Diz respeito \u00e0 natureza jur\u00eddica das taxas condominiais para fins de incid\u00eancia do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

A tese que aqui se sustenta \u00e9 a seguinte: ainda que o condom\u00ednio venha a ser qualificado como contribuinte do IBS e da CBS, em raz\u00e3o de ter optado pelo regime regular ou por ter suas receitas de loca\u00e7\u00e3o atraindo a tributa\u00e7\u00e3o do \u00a7 2\u00ba, inciso II, as taxas condominiais deveriam permanecer fora do campo tribut\u00e1vel. E n\u00e3o por uma raz\u00e3o subjetiva (a exclus\u00e3o do condom\u00ednio do rol de contribuintes), mas por uma objetiva: aus\u00eancia do fato gerador.<\/span><\/p>\n

O art. 4\u00ba da LC 214\/255, em conson\u00e2ncia com o disposto na Constitui\u00e7\u00e3o Federal6, estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens e servi\u00e7os. E a taxa condominial n\u00e3o \u00e9, juridicamente, contrapresta\u00e7\u00e3o por um servi\u00e7o individualizado que o condom\u00ednio preste a cada cond\u00f4mino. \u00c9 rateio de despesas comuns. Em outras palavras, \u00e9 uma forma de dividir os encargos da propriedade coletiva, sem que o condom\u00ednio entregue, em troca, qualquer bem ou servi\u00e7o a t\u00edtulo oneroso.<\/span><\/p>\n

O argumento encontra respaldo no pr\u00f3prio CC, que trata a taxa como dever de contribuir para as despesas do condom\u00ednio (art. 1.336, inciso I)7, e n\u00e3o como pagamento por servi\u00e7o. Confundir o que o condom\u00ednio faz (administrar, contratar prestadores, manter o edif\u00edcio) com o que a taxa representa (o rateio dessas despesas) n\u00e3o converte a taxa em pre\u00e7o de servi\u00e7o.<\/span><\/p>\n

O ponto delicado \u00e9 que a LC 214\/25 n\u00e3o exclui expressamente as taxas condominiais do campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS. A prote\u00e7\u00e3o do art. 26,\u00a0caput, inciso I, alcan\u00e7a o sujeito, n\u00e3o o fato: exclui o condom\u00ednio da condi\u00e7\u00e3o de contribuinte, mas n\u00e3o elimina o fato tribut\u00e1vel. Para quem sustenta existir fato gerador (a troca de contribui\u00e7\u00f5es por servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o, seguran\u00e7a e administra\u00e7\u00e3o), a n\u00e3o tributa\u00e7\u00e3o das taxas passaria a depender s\u00f3 da exclus\u00e3o subjetiva. E essa exclus\u00e3o cai por terra quando o condom\u00ednio opta pelo regime regular ou \u00e9 enquadrado no teste dos 80%.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 um desdobramento ainda mais preocupante e que merece aten\u00e7\u00e3o: enquadrado no teste dos 80% por causa das receitas de loca\u00e7\u00e3o, o condom\u00ednio corre o risco de o Fisco entend\u00ea-lo como\u00a0contribuinte regular\u00a0e, nessa condi\u00e7\u00e3o, exigir tributo sobre\u00a0todas as suas receitas\u00a0(taxas inclu\u00eddas), com base em leitura extensiva do \u00a7 2\u00ba, inciso II. A interpreta\u00e7\u00e3o \u00e9 tecnicamente fr\u00e1gil, mas n\u00e3o pode ser descartada enquanto durar a atual indetermina\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O tratamento tribut\u00e1rio dos condom\u00ednios edil\u00edcios na reforma tribut\u00e1ria \u00e9, por ora, um terreno de zonas cinzentas e colis\u00f5es normativas n\u00e3o resolvidas – controv\u00e9rsias que a leitura conjunta da LC 214\/25, da LC 227\/26 e dos regulamentos do IBS e da CBS ajudam a delimitar, mas n\u00e3o a encerrar.<\/span><\/p>\n

A incerteza vai al\u00e9m da simples dificuldade de interpretar um texto. A composi\u00e7\u00e3o do teste dos 80% e a natureza jur\u00eddica das taxas condominiais para fins de fato gerador geram, ao mesmo tempo, complexidade operacional e inseguran\u00e7a para os condom\u00ednios.<\/span><\/p>\n

E h\u00e1 uma contradi\u00e7\u00e3o que n\u00e3o se pode ignorar. A EC 132\/23 elevou a n\u00edvel constitucional o princ\u00edpio da simplicidade como princ\u00edpio norteador do Sistema Tribut\u00e1rio Nacional, ao lado da transpar\u00eancia, da justi\u00e7a tribut\u00e1ria e da coopera\u00e7\u00e3o (art. 145, \u00a7 3\u00ba, CF)8. A complexidade que hoje recai sobre os condom\u00ednios n\u00e3o veio de uma op\u00e7\u00e3o legislativa deliberada, mas da falta de defini\u00e7\u00f5es claras, e, por isso mesmo, contraria o princ\u00edpio que a pr\u00f3pria emenda positivou expressamente.<\/span><\/p>\n

Conclui-se que enquanto as zonas cinzentas n\u00e3o forem resolvidas (por regulamento expresso, por consulta vinculante ou pela jurisprud\u00eancia que ainda vai se formar), os condom\u00ednios edil\u00edcios continuar\u00e3o pisando em terreno incerto.<\/span><\/p>\n

________<\/span><\/p>\n

1 Art. 26.\u00a0N\u00e3o s\u00e3o contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no\u00a0inciso II do \u00a7 1\u00ba do art. 156-A da Constitui\u00e7\u00e3o Federal:\u00a0I – condom\u00ednio edil\u00edcio;<\/span><\/p>\n

2 (…) \u00a7 1\u00ba Poder\u00e3o optar pelo regime regular do IBS e da CBS, observado o disposto no \u00a7 6\u00ba do art. 41 desta Lei Complementar: I – as entidades sem personalidade jur\u00eddica de que tratam os incisos I a III do\u00a0caput\u00a0deste artigo;<\/span><\/p>\n

3 (…) \u00a7 2\u00ba Em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio edil\u00edcio de que trata o inciso I do\u00a0caput\u00a0deste artigo: (…) I – caso exer\u00e7a a op\u00e7\u00e3o pelo regime regular, nos termos do \u00a7\u00a01\u00ba deste artigo, o IBS e a CBS incidir\u00e3o sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condom\u00ednio dos seus cond\u00f4minos e de terceiros; e\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei Complementar n\u00ba 227, de 2026)<\/span><\/p>\n

4 (…) II – caso n\u00e3o exer\u00e7a a op\u00e7\u00e3o pelo regime regular e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados de seus cond\u00f4minos representem menos de 80% (oitenta por cento) da receita total do condom\u00ednio: a) ficar\u00e1 sujeito \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre as opera\u00e7\u00f5es com bens e com servi\u00e7os que realizar de acordo com o disposto no inciso I do\u00a0caput\u00a0do art. 21 desta Lei Complementar; e b) apropriar\u00e1 cr\u00e9ditos na propor\u00e7\u00e3o da receita decorrente das opera\u00e7\u00f5es tributadas na forma da al\u00ednea \u201ca\u201d\u00a0deste inciso, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 receita total do condom\u00ednio.<\/span><\/p>\n

5 Art. 4\u00ba O IBS e a CBS incidem sobre opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens ou com servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

6 Art. 156-A. Lei complementar instituir\u00e1 imposto sobre bens e servi\u00e7os de compet\u00eancia compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Munic\u00edpios.\u00a0(…) \u00a7 1\u00ba O imposto previsto no\u00a0caput\u00a0ser\u00e1 informado pelo princ\u00edpio da neutralidade e atender\u00e1 ao seguinte:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0I – incidir\u00e1 sobre opera\u00e7\u00f5es com bens materiais ou imateriais, inclusive direitos, ou com servi\u00e7os;\u00a0Art. 195. A seguridade social ser\u00e1 financiada por toda a sociedade, de forma direta e indireta, nos termos da lei, mediante recursos provenientes dos or\u00e7amentos da Uni\u00e3o, dos Estados, do Distrito Federal e dos Munic\u00edpios, e das seguintes contribui\u00e7\u00f5es sociais:\u00a0(…) V – sobre bens e servi\u00e7os, nos termos de lei complementar.<\/span><\/p>\n

7 Art. 1.336. S\u00e3o deveres do cond\u00f4mino: I – contribuir para as despesas do condom\u00ednio na propor\u00e7\u00e3o das suas fra\u00e7\u00f5es ideais, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio na conven\u00e7\u00e3o;<\/span><\/p>\n

8 Art. 145. A Uni\u00e3o, os Estados, o Distrito Federal e os Munic\u00edpios poder\u00e3o instituir os seguintes tributos: (…) \u00a7 3\u00ba O Sistema Tribut\u00e1rio Nacional deve observar os princ\u00edpios da simplicidade, da transpar\u00eancia, da justi\u00e7a tribut\u00e1ria, da coopera\u00e7\u00e3o e da defesa do meio ambiente. (Inclu\u00eddo pela Emenda Constitucional n\u00ba 132, de 2023)<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS – POR JUSSANDRA HICKMANN ANDRASCHKO E ALINE M\u00dcLLER<\/strong><\/span><\/p>\n

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