{"id":66850,"date":"2026-08-24T09:23:52","date_gmt":"2026-08-24T12:23:52","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=66850"},"modified":"2026-08-24T09:23:52","modified_gmt":"2026-08-24T12:23:52","slug":"ibs-cbs-e-o-redutor-social-nas-locacoes-comerciais-destinadas-a-moradia-de-seus-prepostos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/08\/24\/ibs-cbs-e-o-redutor-social-nas-locacoes-comerciais-destinadas-a-moradia-de-seus-prepostos\/","title":{"rendered":"IBS\/CBS E O REDUTOR SOCIAL NAS LOCA\u00c7\u00d5ES COMERCIAIS DESTINADAS \u00c0 MORADIA DE SEUS PREPOSTOS"},"content":{"rendered":"

\u00c9 certo que a denominada reforma tribut\u00e1ria trar\u00e1 efetivas altera\u00e7\u00f5es em v\u00e1rios campos e setores e, especialmente no que se refere \u00e0s loca\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, sobretudo para um grupo de pessoas at\u00e9 ent\u00e3o pouco acostumadas com tais discuss\u00f5es.<\/span><\/p>\n

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Isso porque a nova lei considera como fato gerador dos novos tributos Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), compartilhado por estados e munic\u00edpios e\u00a0 Contribui\u00e7\u00e3o Sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), de compet\u00eancia federal, os quais, ali\u00e1s, compartilham a mesma hip\u00f3tese de incid\u00eancia, todas as opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis, da\u00ed porque n\u00e3o se pode\u00a0a priori<\/em>\u00a0falar em bitributa\u00e7\u00e3o j\u00e1 que o Imposto de Renda, o qual sempre incidiu sobre a receita das loca\u00e7\u00f5es, tem com fato gerador n\u00e3o uma opera\u00e7\u00e3o e sim a aquisi\u00e7\u00e3o da disponibilidade financeira fruto do pagamento do aluguel.<\/span><\/p>\n

Assim \u00e9 que a partir de 2026 haver\u00e1 a incid\u00eancia desses novos tributos sobre as receitas auferidas a t\u00edtulo de loca\u00e7\u00e3o por pessoas f\u00edsicas, as quais passar\u00e3o a pagar, respeitados os requisitos postos na nova legisla\u00e7\u00e3o, o novo Imposto Sobre Bens e Servi\u00e7os e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

Nesse contexto temos que a legisla\u00e7\u00e3o j\u00e1 aprovada (Lei Complementar n\u00ba 214\/2025) imp\u00f4s requisitos materiais bem definidos para que tais incid\u00eancias ocorram.<\/span><\/p>\n

O primeiro requisito diz respeito \u00e0 quantidade de im\u00f3veis geradores dessa renda de aluguel, de modo que, segundo a regra, ser\u00e3o atingidos somente aqueles locadores que aluguem mais de tr\u00eas im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Outro requisito quantitativo, que deve se cumular ao anterior, exige para que haja estas incid\u00eancias que o valor anual percebido pelas loca\u00e7\u00f5es seja superior a R$ 240 mil no exerc\u00edcio anterior ou, se superior a R$ 288 mil no mesmo exerc\u00edcio, ainda que fruto de uma \u00fanica loca\u00e7\u00e3o, sendo tais valores corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de janeiro de 2025.<\/span><\/p>\n

Vejam, portanto, que este locador, propriet\u00e1rio ou usufrutu\u00e1rio, dever\u00e1 arcar, como j\u00e1 faz hoje, com o Imposto de Renda (carn\u00ea-le\u00e3o) e, nestes casos ditados pela nova regra tribut\u00e1ria, tamb\u00e9m com o IBS e o CBS.<\/span><\/p>\n

Aqueles locadores que n\u00e3o se enquadrarem nestas hip\u00f3teses manter\u00e3o apenas a obriga\u00e7\u00e3o relativa ao Imposto de Renda.<\/span><\/p>\n

O incremento da carga fiscal para estes locadores \u00e9 certa, ainda que haja vari\u00e1veis que possam alterar o valor final, ressaltando que a lei previu um redutor de 70% nas al\u00edquotas incidentes sobre estas opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m ficam fora da base de c\u00e1lculo os valores relativos aos impostos e taxa condominial incidente sobre o im\u00f3vel, da\u00ed porque o cuidado na confec\u00e7\u00e3o do contrato e a comprova\u00e7\u00e3o desses montantes.<\/span><\/p>\n

Ao que nos interessa neste espa\u00e7o, importante lembrar que a lei, al\u00e9m desse redutor geral referido acima, prev\u00ea o que chamou de \u201credutor social\u201d, de modo que \u201cna opera\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poder\u00e1 ser deduzido da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600, por m\u00eas, por bem im\u00f3vel, at\u00e9 o limite do valor da base de c\u00e1lculo\u201d (artigo 260 da LC n\u00ba 214\/2025).<\/span><\/p>\n

Como se observa, esse redutor somente incidir\u00e1 nas opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para uso residencial, exclu\u00eddas, por \u00f3bvio, as loca\u00e7\u00f5es de outra natureza, como as comerciais e at\u00e9 mesmo as loca\u00e7\u00f5es para temporada, ainda que, ao menos em tese, possam ter essas loca\u00e7\u00f5es tamb\u00e9m destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/span><\/p>\n

Entretanto, entendo que pela constru\u00e7\u00e3o normativa que promove tratamento diferenciado e mais gravoso a estas loca\u00e7\u00f5es encurtadas n\u00e3o \u00e9 razo\u00e1vel estender a elas este benef\u00edcio, ainda que materialmente destinada ao uso residencial do locat\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o que pretendo trazer \u00e0 discuss\u00e3o faz refer\u00eancia \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do que venha a ser considerado, para fins de aplica\u00e7\u00e3o do redutor social, im\u00f3vel para uso residencial.<\/span><\/p>\n

Como sabemos pela leitura do artigo 110 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, \u201ca lei tribut\u00e1ria n\u00e3o pode alterar a defini\u00e7\u00e3o, o conte\u00fado e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constitui\u00e7\u00e3o, pelas Constitui\u00e7\u00f5es dos estados, ou pelas leis org\u00e2nicas do Distrito Federal ou dos munic\u00edpios, para definir ou limitar compet\u00eancias tribut\u00e1rias\u201d.<\/span><\/p>\n

No caso em tela temos que a lei tribut\u00e1ria utiliza express\u00e3o e, portanto, conceito e conte\u00fado, formatados pela Direito Civil, qual seja a refer\u00eancia a \u201cuso residencial\u201d, de modo que a compreens\u00e3o dessa express\u00e3o deve respeitar o que aquele ramo do direito prev\u00ea.<\/span><\/p>\n

Assim, afigura-se indispens\u00e1vel analisarmos o tratamento que a lei civil confere \u00e0s loca\u00e7\u00f5es para bem definir o \u00e2mbito de aplica\u00e7\u00e3o da lei tribut\u00e1ria no que concerne a esse benef\u00edcio fiscal.<\/span><\/p>\n

Nesse sentido observamos que a Lei n\u00ba 8.245\/91, a chamada Lei das Loca\u00e7\u00f5es ou do Inquilinato, prev\u00ea basicamente tr\u00eas esp\u00e9cies de loca\u00e7\u00e3o: temporada, residencial e n\u00e3o-residencial.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o faz a lei qualquer conceitua\u00e7\u00e3o positiva do que venha a ser loca\u00e7\u00e3o residencial. Entretanto, ao tratar da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o-residencial afirma que \u00e9 esta a loca\u00e7\u00e3o destinada ao com\u00e9rcio, de modo que, por \u00f3bvio, seria loca\u00e7\u00e3o residencial aquela que se destina \u00e0 resid\u00eancia do inquilino, vedada sua disponibiliza\u00e7\u00e3o para finalidade de explora\u00e7\u00e3o de com\u00e9rcio ou outra atividade econ\u00f4mica.<\/span><\/p>\n

Lei civil n\u00e3o faz refer\u00eancia expl\u00edcita a \u2018uso residencial\u2019 como elemento de identifica\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

Entretanto, a mesma lei no seu artigo 55 estatui que \u201cconsidera \u2014 se loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial quando o locat\u00e1rio for pessoa jur\u00eddica e o im\u00f3vel, destinar \u2014\u00a0se ao uso de seus titulares, diretores, s\u00f3cios, gerentes, executivos ou empregados\u201d.<\/span><\/p>\n

Vejam que aqui parece haver uma poss\u00edvel fonte de discuss\u00e3o sobre a incid\u00eancia ou n\u00e3o do redutor social.<\/span><\/p>\n

De fato. Para a lei civil, caso se formalize uma loca\u00e7\u00e3o cuja locat\u00e1ria seja uma pessoa jur\u00eddica, ainda que a natureza do im\u00f3vel seja residencial e a loca\u00e7\u00e3o sirva \u00e0 moradia de um s\u00f3cio, diretor, gerente, executivo ou empregado da empresa inquilina, estaremos diante de uma loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o-residencial.<\/span><\/p>\n

Ora, a mim me parece que se a lei civil estabelece que neste caso o uso n\u00e3o se revela \u00fatil \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel outra interpreta\u00e7\u00e3o sob a \u00f3tica tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Assim, ainda que o uso do im\u00f3vel seja de fato residencial, moradia daqueles prepostos da empresa inquilina, n\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel a aplica\u00e7\u00e3o do redutor social neste caso exatamente porque n\u00e3o estaremos diante de uma loca\u00e7\u00e3o residencial e sim n\u00e3o-residencial.<\/span><\/p>\n

Sendo, como \u00e9, loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o-residencial, evidente que destoa da inten\u00e7\u00e3o original da lei tribut\u00e1ria que n\u00e3o foi conferir tratamento especialmente ben\u00e9fico \u00e0 essas loca\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Nem se diga que a lei tribut\u00e1ria n\u00e3o fala em loca\u00e7\u00e3o residencial, mas sim em loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel para \u201cuso residencial\u201d, j\u00e1 que esta qualifica\u00e7\u00e3o ditada pela lei tribut\u00e1ria inexiste no plano normativo civil, o qual tem aptid\u00e3o para conferir tratamento a este instituto jur\u00eddico que essencialmente est\u00e1 adstrito ao direito civil.<\/span><\/p>\n

Lembremos que na origem desta formata\u00e7\u00e3o acerca da natureza dessas loca\u00e7\u00f5es houve certa celeuma, j\u00e1 que de um lado havia uma vis\u00e3o que destacava a qualidade especial do inquilino (ser pessoa jur\u00eddica) e, de outro lado, a doutrina que buscava sublinhar a natureza evidente e final da loca\u00e7\u00e3o, qual seja, a moradia dos prepostos da empresa.<\/span><\/p>\n

Neste sentido, trago a posi\u00e7\u00e3o brilhante do em\u00e9rito professor Francisco Carlos Rocha de Barros, cuja cadeira na Faculdade Cat\u00f3lica de Direito de Santos, tenho a honra de agora ocupar,\u00a0verbis<\/em>:<\/span><\/p>\n

\u201cSempre marchamos com os que pensavam em sentido contr\u00e1rio, defendendo a natureza residencial dessa loca\u00e7\u00e3o e argumentando: a) a destina\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o \u00e9 que importa, e n\u00e3o a personalidade jur\u00eddica do locat\u00e1rio; b) apesar dos objetivos sociais da empresa locat\u00e1ria, a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel sempre ser\u00e1 para fim residencial; c) o d\u00e9ficit habitacional \u00e9 que justifica prote\u00e7\u00e3o \u00e0 loca\u00e7\u00e3o residencial \u2013 ainda que a locat\u00e1ria seja pessoa jur\u00eddica, quem vai residir no im\u00f3vel ser\u00e1 a pessoa f\u00edsica, justamente por causa desse d\u00e9ficit. Est\u00e1 presente um interesse empresarial sem d\u00favida, mas a loca\u00e7\u00e3o atende a uma necessidade habitacional. Some-se, ainda, que seria absurdo chamar de n\u00e3o residencial uma loca\u00e7\u00e3o que, pela natureza do im\u00f3vel, inadmitisse outra utiliza\u00e7\u00e3o que n\u00e3o fosse a residencial [\u2026].\u201d (BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Coment\u00e1rios \u00e0 Lei do Inquilinato. 2\u00aa ed. rev. e atual. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 1.997, p. 346)<\/em><\/span><\/p>\n

Esta discuss\u00e3o, entretanto, cedeu passo pelos termos do que ao final foi legislado.<\/span><\/p>\n

Em resumo e salvo melhor ju\u00edzo entendo que o benef\u00edcio fiscal denominado redutor social, pelo qual se confere uma dedu\u00e7\u00e3o nominal de R$ 600 na base de c\u00e1lculo da CBS e do IBS nas loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o se aplicar\u00e1 na hip\u00f3tese de loca\u00e7\u00e3o cujo locat\u00e1rio seja pessoa jur\u00eddica, ainda que a natureza do im\u00f3vel seja residencial, eis que, nesse caso, a natureza da loca\u00e7\u00e3o \u00e9 n\u00e3o-residencial por defini\u00e7\u00e3o legal, afastando a l\u00f3gica de sua incid\u00eancia.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR S\u00c9RGIO FERNANDES MARQUES<\/strong><\/span><\/p>\n

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