{"id":66567,"date":"2026-08-17T11:26:39","date_gmt":"2026-08-17T14:26:39","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=66567"},"modified":"2026-08-17T11:26:39","modified_gmt":"2026-08-17T14:26:39","slug":"prefeitura-do-rio-tera-que-devolver-valor-de-itbi","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/08\/17\/prefeitura-do-rio-tera-que-devolver-valor-de-itbi\/","title":{"rendered":"PREFEITURA DO RIO TER\u00c1 QUE DEVOLVER VALOR DE ITBI"},"content":{"rendered":"

Decis\u00e3o \u00e9 da 1\u00aa Turma Recursal da Fazenda P\u00fablica do Conselho Recursal dos Juizados C\u00edveis e Criminais do Rio de Janeiro<\/span><\/p>\n

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A Prefeitura do Rio de Janeiro ter\u00e1 que devolver valor cobrado a maior de Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) na compra de um apartamento. A 1\u00aa Turma Recursal da Fazenda P\u00fablica do Conselho Recursal dos Juizados C\u00edveis e Criminais do Rio de Janeiro manteve senten\u00e7a favor\u00e1vel a um contribuinte, com o entendimento de que o tributo deve incidir sobre o valor da negocia\u00e7\u00e3o e n\u00e3o da avalia\u00e7\u00e3o feita pelo sistema do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

O apartamento residencial sob discuss\u00e3o foi comprado em outubro de 2025. Tem 39 metros quadrados, localiza-se no bairro de Laranjeiras e precisava de uma reforma integral (hidr\u00e1ulica, el\u00e9trica, etc). A venda do apartamento foi feita por R$ 305 mil e a base de c\u00e1lculo arbitrada foi de R$ 350 mil, segundo o advogado Gabriel de Britto Silva, especializado em Direito Imobili\u00e1rio, que atua no processo.<\/span><\/p>\n

Na primeira inst\u00e2ncia, o juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2\u00ba Juizado Especial de Fazenda P\u00fablica do Rio, levou em considera\u00e7\u00e3o o julgamento do Tema n\u00ba 1.113 pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ). Em 2022, os ministros da 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o definiram que \u201ca base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, n\u00e3o estando vinculada \u00e0 base de c\u00e1lculo do IPTU\u201d, nem a valor de refer\u00eancia estabelecido de forma unilateral pelo munic\u00edpio (processo n\u00ba 0994709-23.2025.8.19.0001).<\/span><\/p>\n

O magistrado tamb\u00e9m destaca o artigo 148 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN). O dispositivo imp\u00f5e que, quando o c\u00e1lculo do tributo tenha por base o valor ou o pre\u00e7o de bens, direitos, servi\u00e7os ou atos jur\u00eddicos, o Fisco, mediante processo regular, arbitrar\u00e1 aquele valor ou pre\u00e7o, sempre que sejam omissos ou n\u00e3o mere\u00e7am f\u00e9 as declara\u00e7\u00f5es ou os documentos expedidos pelo envolvido na opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O munic\u00edpio recorreu. Por\u00e9m, a relatora Tassiana da Costa Cabral manteve a senten\u00e7a integralmente, \u201cdiante da presun\u00e7\u00e3o de veracidade do valor declarado pelas partes quando da realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico e a inexist\u00eancia de procedimento administrativo garantindo o contradit\u00f3rio e a ampla defesa, princ\u00edpios basilares do direito, no qual o munic\u00edpio tenha demonstrado a fragilidade desta presun\u00e7\u00e3o\u201d.<\/span><\/p>\n

Para Britto Silva, a manuten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a condenat\u00f3ria via ac\u00f3rd\u00e3o \u00e9 emblem\u00e1tica e prestigia o Tema 1.113 do STJ no sentido da presun\u00e7\u00e3o de veracidade do valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte, que s\u00f3 pode ser afastada mediante a instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo. \u201cTodos os adquirentes de im\u00f3veis nos \u00faltimos cinco anos podem ser beneficiados da mesma maneira e, no sistema dos juizados fazend\u00e1rios, \u00e9 poss\u00edvel pleitear a restitui\u00e7\u00e3o do valor pago a maior at\u00e9 o montante de 60 sal\u00e1rios m\u00ednimos [R$ 97.260]\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

O advogado tamb\u00e9m lembra que, ao tramitar no microssistema dos juizados, n\u00e3o h\u00e1 a incid\u00eancia de custas nem a necessidade de presen\u00e7a em audi\u00eancia, tornando esse tipo de processo mais barato e c\u00e9lere. \u201c\u00c9 ainda imposs\u00edvel a interposi\u00e7\u00e3o de recurso especial ao STJ.\u201d<\/span><\/p>\n

Com a reforma tribut\u00e1ria, lembra Britto Silva, os munic\u00edpios poder\u00e3o atualizar a base de c\u00e1lculo do ITBI por meio de decretos com par\u00e2metros como localiza\u00e7\u00e3o e regi\u00e3o do im\u00f3vel. \u201cAssim, ser\u00e1 poss\u00edvel editar norma fixando valores de base de c\u00e1lculo m\u00ednima para im\u00f3veis em determinadas regi\u00f5es\u201d, diz. \u201cMas, por outro lado, essa base de c\u00e1lculo deve refletir o pre\u00e7o real da venda em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado [Lei Complementar n\u00ba 227\/2026]\u201d, acrescenta o especialista.<\/span><\/p>\n

De acordo com o artigo 38 da LC 227\/2026, que regulamenta a reforma tribut\u00e1ria, a base de c\u00e1lculo do ITBI deve ser \u201co valor pelo qual o bem ou direito seria negociado \u00e0 vista, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado\u201d, o que \u201cser\u00e1 estimado por meio de crit\u00e9rios t\u00e9cnicos, considerando ao menos um dos seguintes: a an\u00e1lise de pre\u00e7os praticados no mercado imobili\u00e1rio; as informa\u00e7\u00f5es prestadas pelos servi\u00e7os notariais e registrais e por agentes financeiros; a localiza\u00e7\u00e3o, tipologia, destina\u00e7\u00e3o, padr\u00e3o e \u00e1rea de terreno e constru\u00e7\u00e3o, entre outras caracter\u00edsticas do im\u00f3vel; e outros par\u00e2metros t\u00e9cnicos usualmente observados na avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis\u201d.<\/span><\/p>\n

Os munic\u00edpios t\u00eam transformado o ITBI em um lan\u00e7amento arbitr\u00e1rio, segundo o advogado Leonardo Antonelli. \u201cNa pr\u00e1tica, como as fazendas sabem da urg\u00eancia do contribuinte em levar a registro \u00e0s suas escrituras, passaram a adotar uma base de c\u00e1lculo, em geral, muito superior \u00e0 real de mercado. Isso significa dizer que, na maioria das vezes, o pequeno e m\u00e9dio contribuinte, que n\u00e3o t\u00eam um jur\u00eddico dispon\u00edvel, paga, contribuindo para uma ilegalidade eficaz\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

Para Antonelli, se o munic\u00edpio discordar do valor declarado pelo contribuinte, cabe a ele demonstrar que n\u00e3o corresponde \u00e0 realidade e instaurar um procedimento pr\u00f3prio para fazer essa apura\u00e7\u00e3o, garantindo ao contribuinte o direito de se defender. \u201cEm outras palavras, o munic\u00edpio n\u00e3o pode simplesmente substituir o pre\u00e7o declarado por outro valor definido unilateralmente. No Rio de Janeiro, por\u00e9m, a regulamenta\u00e7\u00e3o administrativa desloca parte desse \u00f4nus ao contribuinte\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

A Procuradoria-Geral do Munic\u00edpio do Rio (PGM-RJ) foi procurada pelo Valor, mas n\u00e3o retornou at\u00e9 o fechamento da edi\u00e7\u00e3o. Quando foi proferida a senten\u00e7a, o \u00f3rg\u00e3o informou que \u00e9 poss\u00edvel iniciar um processo administrativo quando houver discord\u00e2ncia do valor cobrado. E acrescentou que \u201ca reforma tribut\u00e1ria reafirmou que o valor da transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria indicado pelos munic\u00edpios \u00e9 a base de c\u00e1lculo para o ITBI\u201d.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO \u2013 POR LAURA IGNACIO \u2013 DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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