{"id":65878,"date":"2026-07-30T11:05:46","date_gmt":"2026-07-30T14:05:46","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=65878"},"modified":"2026-07-30T11:05:46","modified_gmt":"2026-07-30T14:05:46","slug":"o-comodato-gratuito-de-imovel-para-uso-de-socio-sera-tributado-mais-um-golpe-para-as-holdings","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/07\/30\/o-comodato-gratuito-de-imovel-para-uso-de-socio-sera-tributado-mais-um-golpe-para-as-holdings\/","title":{"rendered":"O COMODATO GRATUITO DE IM\u00d3VEL PARA USO DE S\u00d3CIO SER\u00c1 TRIBUTADO. MAIS UM GOLPE PARA AS HOLDINGS"},"content":{"rendered":"

O comodato gratuito de im\u00f3vel para uso de s\u00f3cio ser\u00e1 tributado, o que pode impactar as holdings patrimoniais.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Imagine a seguinte situa\u00e7\u00e3o: voc\u00ea comprou um \u00f3timo apartamento em nome da empresa da sua fam\u00edlia (uma\u00a0holding<\/em>\u00a0patrimonial) e decidiu deixar seu filho morar l\u00e1 de gra\u00e7a. Ou, quem sabe, voc\u00ea \u00e9 dono de uma empresa e cedeu uma sala comercial para um s\u00f3cio us\u00e1-la sem cobrar nenhum tost\u00e3o de aluguel.<\/span><\/p>\n

At\u00e9 pouco tempo atr\u00e1s, no mundo do direito, o racioc\u00ednio era simples: se n\u00e3o h\u00e1 dinheiro mudando de m\u00e3os e ningu\u00e9m est\u00e1 lucrando, n\u00e3o h\u00e1 imposto a ser pago. Afinal, como o governo poderia cobrar imposto sobre um dinheiro que nunca existiu?<\/span><\/p>\n

Pois bem, esse cen\u00e1rio mudou drasticamente. O Fisco brasileiro encontrou uma forma de tributar o \u201cn\u00e3o-evento\u201d financeiro, transformando a gentileza da cess\u00e3o gratuita em uma opera\u00e7\u00e3o tribut\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

A grande virada de chave est\u00e1 na mudan\u00e7a de postura da Receita Federal. O governo cansou de procurar fluxos de caixa e passou a adotar uma presun\u00e7\u00e3o de valor.<\/span><\/p>\n

Funciona assim: se a sua empresa cedeu um im\u00f3vel de gra\u00e7a para um s\u00f3cio ou diretor, o Fisco n\u00e3o quer saber se o contrato diz \u201ccomodato gratuito\u201d. Para fins fiscais, o governo assume que aquela opera\u00e7\u00e3o gerou uma riqueza indireta.<\/span><\/p>\n

O embasamento para isso no \u00e2mbito federal est\u00e1 previsto expressamente no artigo 23 da Lei n\u00ba 4.357\/1964, que estabelece a regra de arbitramento do valor do uso de im\u00f3veis, e foi consolidado no artigo 486 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto n\u00ba 9.580\/2018). A lei fixa que o valor desse benef\u00edcio \u00e9 equivalente a 10% do valor venal do im\u00f3vel por ano (ou do valor de refer\u00eancia do IPTU\/ITR).<\/span><\/p>\n

Exemplo Pr\u00e1tico: Se o im\u00f3vel da empresa vale R$ 1 milh\u00e3o no papel e o s\u00f3cio mora l\u00e1 de gra\u00e7a, o Fisco vai presumir que houve uma \u201crenda ou vantagem\u201d de R$ 100 mil naquele ano. \u00c9 sobre essa base de R$ 100 mil (o \u201caluguel fantasma\u201d) que os impostos ser\u00e3o calculados.<\/span><\/p>\n

Muitas pessoas que fazem essa opera\u00e7\u00e3o costumam perguntar:\u00a0\u201cComo o governo vai descobrir que meu filho est\u00e1 morando l\u00e1 se eu n\u00e3o declarei nada?\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

A resposta \u00e9 tecnol\u00f3gica e tamb\u00e9m tem lei. O governo implementou o CIB (Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro), que foi institu\u00eddo pelo Decreto n\u00ba 10.518\/2020 e normatizado pela Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 2.016\/2021. Ele funciona como um \u201cBig Brother\u201d dos im\u00f3veis. Esse sistema unifica os dados de cart\u00f3rios, prefeituras, contas de energia el\u00e9trica, abastecimento de \u00e1gua e internet.<\/span><\/p>\n

Se o im\u00f3vel est\u00e1 registrado no CNPJ da empresa, mas a conta de luz e o plano de internet est\u00e3o no CPF do filho do s\u00f3cio, o cruzamento de dados \u00e9 imediato e autom\u00e1tico. O Fisco pega a discrep\u00e2ncia sem precisar enviar um fiscal at\u00e9 a porta do pr\u00e9dio.<\/span><\/p>\n

Se a cobran\u00e7a de Imposto de Renda sobre esse valor presumido j\u00e1 era um problema, a chegada do novo modelo tribut\u00e1rio (o IVA Dual, composto por IBS e CBS) transformou o problema em um pesadelo societ\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A l\u00f3gica do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), introduzida pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 (conforme o novo artigo 156-A da Constitui\u00e7\u00e3o Federal), \u00e9 baseada em cr\u00e9ditos. Quando uma empresa constr\u00f3i, compra ou faz uma grande reforma em um im\u00f3vel, ela acumula cr\u00e9ditos dos impostos que pagou nos materiais, na m\u00e3o de obra e nos servi\u00e7os de engenharia. A ideia \u00e9 que ela use esses cr\u00e9ditos para abater seus impostos futuros quando vender ou alugar esse im\u00f3vel comercialmente.<\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, quando a empresa pega esse im\u00f3vel reformado e o entrega de gra\u00e7a para o usufruto privado de um s\u00f3cio, o sistema entende que houve um \u201cautoconsumo\u201d. O nexo econ\u00f4mico da empresa foi quebrado. De acordo com as diretrizes do projeto de regulamenta\u00e7\u00e3o da Reforma (como o PLP 68\/2024), a cess\u00e3o gratuita a partes relacionadas equivale a uma destina\u00e7\u00e3o privada.<\/span><\/p>\n

O resultado? O Fisco agora tem duas op\u00e7\u00f5es:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Exigir o estorno imediato de todos os cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios gerados na compra ou na reforma do im\u00f3vel, por desvio de finalidade econ\u00f4mica.<\/span><\/li>\n
  2. Tributar a sa\u00edda da opera\u00e7\u00e3o (a cess\u00e3o de uso) aplicando a al\u00edquota do IBS\/CBS sobre aquela base presumida de 10% do valor venal.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Para acalmar os \u00e2nimos, \u00e9 fundamental fazer uma distin\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n

    Entre Pessoas F\u00edsicas (Pais e Filhos): Se o pai tem o im\u00f3vel no seu pr\u00f3prio CPF e deixa o filho morar de gra\u00e7a, a rela\u00e7\u00e3o continua amplamente protegida pelo Direito de Fam\u00edlia e pelas isen\u00e7\u00f5es tradicionais do artigo 35, inciso VI, do Regulamento do Imposto de Renda, que exclui do rendimento bruto o valor do uso do im\u00f3vel quando cedido gratuitamente para habita\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge ou de parentes de primeiro grau. N\u00e3o h\u00e1 o que temer.<\/span><\/p>\n

    Entre Empresa (Holding<\/em>) e S\u00f3cios: Aqui mora o perigo. Se h\u00e1 uma pessoa jur\u00eddica no meio da equa\u00e7\u00e3o, a presun\u00e7\u00e3o de onerosidade \u00e9 quase absoluta. O Fisco enxerga a manobra sob as regras de Distribui\u00e7\u00e3o Disfar\u00e7ada de Lucros (DDL), previstas no artigo 528 do Regulamento do Imposto de Renda e no artigo 60 do Decreto-Lei n\u00ba 1.598\/1977, tratando o benef\u00edcio como um rendimento indireto ou sal\u00e1rio disfar\u00e7ado para o administrador.<\/span><\/p>\n

    Assi, a antiga pr\u00e1tica de redigir um \u201ccontrato de comodato\u201d gen\u00e9rico de duas p\u00e1ginas para justificar o uso de bens da empresa por parentes perdeu a efic\u00e1cia. Diante da automa\u00e7\u00e3o fiscal do CIB e das regras r\u00edgidas de n\u00e3o-cumulatividade do IVA Dual, a gratuidade imobili\u00e1ria corporativa virou um passivo fiscal silencioso.<\/span><\/p>\n

    Para os profissionais do direito, o momento exige uma auditoria preventiva em todas as\u00a0holdings<\/em>\u00a0patrimoniais e imobili\u00e1rias de seus clientes. \u00c9 preciso analisar o hist\u00f3rico de cr\u00e9ditos de reformas, revisar quem de fato ocupa os ativos e, se necess\u00e1rio, precificar e formalizar contratos de loca\u00e7\u00e3o reais a pre\u00e7o de mercado. No novo cen\u00e1rio tribut\u00e1rio brasileiro, manter um im\u00f3vel comercial \u201cde gra\u00e7a\u201d pode se tornar o neg\u00f3cio mais caro da empresa.<\/span><\/p>\n

    FONTE: TRIBUT\u00c1RIO NOS BASTIDORES \u2013 POR AMAL NASRALLAH<\/strong><\/span><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    O comodato gratuito de im\u00f3vel para uso de s\u00f3cio ser\u00e1 […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-h8y","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65878"}],"collection":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=65878"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65878\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":65879,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65878\/revisions\/65879"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65878"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=65878"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=65878"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}