{"id":64806,"date":"2026-07-02T10:25:31","date_gmt":"2026-07-02T13:25:31","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=64806"},"modified":"2026-07-02T10:25:31","modified_gmt":"2026-07-02T13:25:31","slug":"stj-alerta-que-matricula-limpa-nao-garante-ausencia-de-risco-fiscal","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/07\/02\/stj-alerta-que-matricula-limpa-nao-garante-ausencia-de-risco-fiscal\/","title":{"rendered":"STJ ALERTA QUE MATR\u00cdCULA ‘LIMPA’ N\u00c3O GARANTE AUS\u00caNCIA DE RISCO FISCAL"},"content":{"rendered":"

Uma sociedade empres\u00e1ria adquiriu um im\u00f3vel em Pernambuco depois de adotar cautelas que a pr\u00e1tica imobili\u00e1ria costuma tratar como suficientes. Verificou a matr\u00edcula. N\u00e3o encontrou constri\u00e7\u00e3o averbada. Obteve certid\u00f5es em nome do alienante pessoa f\u00edsica. Sob a \u00f3tica estritamente registral, a opera\u00e7\u00e3o parecia segura.<\/span><\/p>\n

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Mas havia um risco relevante que essas dilig\u00eancias n\u00e3o revelaram: d\u00e9bitos tribut\u00e1rios do vendedor j\u00e1 inscritos em d\u00edvida ativa. Ao final, a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel foi reconhecida como fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o e a empresa acabou derrotada na Justi\u00e7a. Um neg\u00f3cio que parecia seguro mostrou-se menos vantajoso do que indicavam as cautelas tradicionalmente adotadas.<\/span><\/p>\n

Em 12 de maio de 2026, a 2\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, por unanimidade, conheceu em parte e negou provimento ao recurso especial interposto por uma empresa de empreendimentos imobili\u00e1rios no REsp 2.173.311\/PE, de relatoria da ministra Maria Thereza de Assis Moura. O resultado manteve o reconhecimento de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel alienado ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos tribut\u00e1rios em d\u00edvida ativa.<\/span><\/p>\n

O caso interessa diretamente a quem assessora empresas em aquisi\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, garantias reais ou reorganiza\u00e7\u00f5es patrimoniais. Se a dilig\u00eancia pr\u00e9-aquisi\u00e7\u00e3o da sua equipe se encerra na matr\u00edcula e nas certid\u00f5es de praxe, o resultado deste julgamento deveria motivar uma revis\u00e3o do checklist. Porque a pergunta decisiva nem sempre \u00e9 se a matr\u00edcula est\u00e1 limpa. \u00c0s vezes \u00e9 outra: que risco existe fora dela?<\/span><\/p>\n

Em artigo recente nesta\u00a0ConJur<\/strong>, sustentei que a desjudicializa\u00e7\u00e3o avan\u00e7a quando o registro de im\u00f3veis aplica diretamente a jurisprud\u00eancia vinculante do STJ. O julgamento do REsp 2.173.311\/PE revela o outro lado dessa equa\u00e7\u00e3o: h\u00e1 riscos que a matr\u00edcula n\u00e3o captura e que nenhuma solu\u00e7\u00e3o registral \u00e9 capaz de afastar. No ambiente corporativo, o im\u00f3vel \u00e9 ativo, e o risco de um ativo imobili\u00e1rio se materializa no ponto cego em que o registral, o tribut\u00e1rio e o societ\u00e1rio deixam de dialogar.<\/span><\/p>\n

O caso: matr\u00edcula \u2018limpa\u2019, mas o passivo estava fora<\/strong><\/span><\/p>\n

A controv\u00e9rsia teve origem em execu\u00e7\u00e3o fiscal ajuizada contra um empres\u00e1rio individual em Pernambuco. A empresa adquirente op\u00f4s embargos de terceiro alegando ter adquirido o im\u00f3vel em maio de 2017 ap\u00f3s as cautelas de praxe: matr\u00edcula sem constri\u00e7\u00e3o, certid\u00f5es negativas no CPF do alienante, escritura p\u00fablica. A execu\u00e7\u00e3o, sustentava, estava direcionada ao CNPJ do empres\u00e1rio individual, sem vincula\u00e7\u00e3o ao CPF da pessoa f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

O argumento \u00e9 intuitivamente forte. Se a matr\u00edcula est\u00e1 limpa e as certid\u00f5es s\u00e3o negativas, por que o comprador deveria perder o bem? A resposta est\u00e1 no regime especial da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal.<\/span><\/p>\n

As CDAs foram inscritas entre setembro e novembro de 2016; a aliena\u00e7\u00e3o ocorreu em maio de 2017. Quando o im\u00f3vel mudou de m\u00e3os, o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio j\u00e1 estava inscrito em d\u00edvida ativa. Esse detalhe altera tudo.<\/span><\/p>\n

O artigo 185 do CTN, na reda\u00e7\u00e3o da LC 118\/05, presume fraudulenta a aliena\u00e7\u00e3o de bens por sujeito passivo em d\u00e9bito para com a Fazenda P\u00fablica, por cr\u00e9dito regularmente inscrito como d\u00edvida ativa. A presun\u00e7\u00e3o \u00e9 absoluta: n\u00e3o se investiga se o adquirente sabia da d\u00edvida ou se agiu com cautela. A fraude decorre objetivamente da aliena\u00e7\u00e3o posterior \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o, salvo se o devedor reservar patrim\u00f4nio suficiente ao pagamento integral.<\/span><\/p>\n

A 2\u00aa Turma aplicou o Tema 290 (REsp 1.141.990\/PR, 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o) em que se estabeleceu que a partir da vig\u00eancia da LC 118\/2005, basta a inscri\u00e7\u00e3o em d\u00edvida ativa para configurar a fraude. N\u00e3o se exige cita\u00e7\u00e3o, registro de penhora ou demonstra\u00e7\u00e3o de m\u00e1-f\u00e9. A S\u00famula 375\/STJ, que condiciona o reconhecimento da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o ao registro da penhora ou \u00e0 prova de m\u00e1-f\u00e9, n\u00e3o se aplica \u00e0s execu\u00e7\u00f5es fiscais, visto que foi constru\u00edda para a execu\u00e7\u00e3o civil comum (artigo 792 do CPC). No cr\u00e9dito tribut\u00e1rio, prevalece a regra especial do artigo 185 do CTN.<\/span><\/p>\n

A boa-f\u00e9, portanto, pode ser real e documentada. Para fins de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal, \u00e9 juridicamente irrelevante.<\/span><\/p>\n

CNPJ n\u00e3o separava patrim\u00f4nios<\/strong><\/span><\/p>\n

O ac\u00f3rd\u00e3o cont\u00e9m uma segunda camada decisiva. O d\u00e9bito estava vinculado ao CNPJ constitu\u00eddo sob a forma de empres\u00e1rio individual. A adquirente sustentava que a execu\u00e7\u00e3o havia sido dirigida ao CNPJ, sem vincula\u00e7\u00e3o ao CPF do vendedor pessoa f\u00edsica. O STJ rejeitou a distin\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

No empres\u00e1rio individual, n\u00e3o h\u00e1 personalidade jur\u00eddica separada da pessoa natural. O CNPJ \u00e9 mera identifica\u00e7\u00e3o fiscal e n\u00e3o cria autonomia patrimonial. A d\u00edvida era, para fins patrimoniais, d\u00edvida do pr\u00f3prio alienante, e a certid\u00e3o obtida em nome do CPF, embora relevante como cautela ordin\u00e1ria, n\u00e3o capturou o passivo inscrito em nome do empres\u00e1rio individual.<\/span><\/p>\n

\u00c9 aqui que o caso deixa de ser apenas tribut\u00e1rio e passa a ser imobili\u00e1rio em sentido profundo. O problema n\u00e3o estava na matr\u00edcula. Estava na forma jur\u00eddica do alienante.<\/span><\/p>\n

Concentra\u00e7\u00e3o registral e o limite que ela n\u00e3o alcan\u00e7a<\/strong><\/span><\/p>\n

O caso exp\u00f5e uma tens\u00e3o estrutural. O legislador construiu, com as Leis 13.097\/15, 14.382\/22 e 14.825\/24, um sistema de seguran\u00e7a ancorado na concentra\u00e7\u00e3o dos atos na matr\u00edcula. O artigo 54 da Lei n\u00ba 13.097\/2015 determina que situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas n\u00e3o constantes da matr\u00edcula n\u00e3o podem ser opostas ao terceiro de boa-f\u00e9. A matr\u00edcula foi erigida como centro de gravidade da seguran\u00e7a imobili\u00e1ria, dispensando o adquirente da peregrina\u00e7\u00e3o por certid\u00f5es.<\/span><\/p>\n

De outro lado, o Tema 290 preserva, em favor do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio, uma presun\u00e7\u00e3o de fraude que prescinde de qualquer publicidade registral. O legislador disse ao comprador: confie na matr\u00edcula. O julgamento lembrou que isso, por si s\u00f3, n\u00e3o neutraliza o risco fiscal j\u00e1 inscrito em d\u00edvida ativa.<\/span><\/p>\n

No REsp 2.173.311\/PE, a recorrente invocou expressamente o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o, mas o recurso n\u00e3o foi conhecido nesse ponto por falta de prequestionamento. O STJ n\u00e3o enfrentou, portanto, a colis\u00e3o direta entre o artigo 54 da Lei 13.097\/2015 e o artigo 185 do CTN. Mas o resultado pr\u00e1tico \u00e9 eloquente: enquanto prevalecer o Tema 290, a matr\u00edcula limpa n\u00e3o blinda o adquirente contra passivo fiscal inscrito em d\u00edvida ativa. A efici\u00eancia extrajudicial resolve a controv\u00e9rsia registral, mas n\u00e3o substitui a an\u00e1lise que antecede o ingresso do t\u00edtulo no cart\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

Leitura interdisciplinar como m\u00e9todo<\/strong><\/span><\/p>\n

O que comprometeu a opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi um erro de leitura da matr\u00edcula. Foi a aus\u00eancia de leitura integrada de tr\u00eas planos normativos que, isolados, tranquilizavam e, combinados, revelavam o risco: o registral indicava matr\u00edcula livre de constri\u00e7\u00e3o; o tribut\u00e1rio escondia d\u00e9bitos inscritos em d\u00edvida ativa antes da aliena\u00e7\u00e3o; o societ\u00e1rio mostrava um alienante sem separa\u00e7\u00e3o patrimonial entre pessoa f\u00edsica e atividade empresarial.<\/span><\/p>\n

A conclus\u00e3o \u00e9 inc\u00f4moda, mas necess\u00e1ria. A\u00a0due diligence<\/em>\u00a0imobili\u00e1ria n\u00e3o se esgota na matr\u00edcula ou na certid\u00e3o de \u00f4nus reais. Exige leitura cruzada de fontes: distribuidores judiciais, certid\u00f5es fiscais nas tr\u00eas esferas, consulta \u00e0 d\u00edvida ativa, natureza jur\u00eddica do alienante na Junta Comercial e coer\u00eancia entre CPF, CNPJ e hist\u00f3rico patrimonial. Uma certid\u00e3o negativa obtida apenas em nome da pessoa f\u00edsica pode ser insuficiente quando o vendedor exerce atividade empres\u00e1ria em nome pr\u00f3prio. Ignorar essa conex\u00e3o transforma uma dilig\u00eancia formalmente extensa em materialmente incompleta.<\/span><\/p>\n

Dominar o direito imobili\u00e1rio, hoje, n\u00e3o \u00e9 recitar o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o. \u00c9 reconhecer quando o risco deixou de ser registral e passou a ser fiscal, e saber quem precisa estar \u00e0 mesa antes da assinatura.<\/span><\/p>\n

E agora?<\/strong><\/span><\/p>\n

O julgamento deve produzir efeitos para al\u00e9m do caso concreto. Departamentos jur\u00eddicos corporativos deveriam instituir protocolos de verifica\u00e7\u00e3o cruzada para opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias relevantes, com ao menos um ponto de controle interdisciplinar: forma jur\u00eddica do alienante, CPFs e CNPJs que se comunicam patrimonialmente, d\u00e9bitos inscritos em d\u00edvida ativa e patrim\u00f4nio reservado para respond\u00ea-los.<\/span><\/p>\n

Corregedorias e \u00f3rg\u00e3os de governan\u00e7a extrajudicial tamb\u00e9m poderiam incorporar diretriz alertando para a perman\u00eancia do risco do artigo 185 do CTN, especialmente em opera\u00e7\u00f5es envolvendo alienantes empres\u00e1rios individuais, alinhando a pr\u00e1tica registral \u00e0 jurisprud\u00eancia qualificada do STJ. A matr\u00edcula segue como centro da seguran\u00e7a imobili\u00e1ria, mas n\u00e3o \u00e9 sin\u00f4nimo de totalidade. No mercado imobili\u00e1rio corporativo, seguran\u00e7a n\u00e3o \u00e9 saber ler a matr\u00edcula. \u00c9 saber quando ela n\u00e3o basta.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDIDCO \u2013 POR LUCAS DE CAMARGO VALLE<\/strong><\/span><\/p>\n

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