{"id":64267,"date":"2026-06-18T10:59:00","date_gmt":"2026-06-18T13:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=64267"},"modified":"2026-06-18T10:59:00","modified_gmt":"2026-06-18T13:59:00","slug":"itbi-na-cessao-de-compromisso-de-compra-e-venda-qual-a-tese-correta-do-stf","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/06\/18\/itbi-na-cessao-de-compromisso-de-compra-e-venda-qual-a-tese-correta-do-stf\/","title":{"rendered":"ITBI NA CESS\u00c3O DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: QUAL A TESE CORRETA DO STF?"},"content":{"rendered":"

A incid\u00eancia do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) sobre cess\u00f5es de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda voltou ao centro do debate jur\u00eddico ap\u00f3s o Supremo Tribunal Federal reconhecer a repercuss\u00e3o geral do Tema 1.124. A controv\u00e9rsia, que durante anos parecia relativamente estabilizada na jurisprud\u00eancia, foi reaberta pela corte ao admitir a exist\u00eancia de mat\u00e9ria constitucional relevante sem reafirmar entendimento anterior.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

A quest\u00e3o possui enorme relev\u00e2ncia pr\u00e1tica. O compromisso de compra e venda \u00e9 um dos instrumentos mais utilizados no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, especialmente em opera\u00e7\u00f5es parceladas. Igualmente frequentes s\u00e3o as cess\u00f5es desses contratos, por meio das quais o compromiss\u00e1rio comprador transfere a terceiros sua posi\u00e7\u00e3o contratual e os direitos decorrentes da aven\u00e7a.<\/span><\/p>\n

Apesar da relev\u00e2ncia econ\u00f4mica e registral do tema, a discuss\u00e3o jurisprudencial ainda parece enfrentar a quest\u00e3o sob premissas equivocadas. A maior parte dos precedentes concentra-se em definir se h\u00e1 ou n\u00e3o transmiss\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria ou de direito real. Contudo, a Constitui\u00e7\u00e3o prev\u00ea hip\u00f3tese aut\u00f4noma de incid\u00eancia do ITBI sobre a \u201ccess\u00e3o de direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o\u201d de im\u00f3veis, circunst\u00e2ncia que pode alterar significativamente a interpreta\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria.<\/span><\/p>\n

\u00c9 justamente nesse ponto que reside a principal controv\u00e9rsia do Tema 1.124.<\/span><\/p>\n

O que est\u00e1 sendo discutido no Tema 1.124 do STF<\/strong><\/span><\/p>\n

No julgamento dos embargos de declara\u00e7\u00e3o no ARE 1.294.969\/SP, o STF decidiu reconhecer a repercuss\u00e3o geral da controv\u00e9rsia relativa \u00e0:<\/span><\/p>\n

\u201cIncid\u00eancia do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) na cess\u00e3o de direitos de compra e venda, ausente a transfer\u00eancia de propriedade pelo registro imobili\u00e1rio.\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

Ao analisar os aclarat\u00f3rios, o tribunal afastou a reafirma\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica da jurisprud\u00eancia e reconheceu que ainda n\u00e3o existe entendimento consolidado da corte sobre a quest\u00e3o constitucional debatida.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o foi relevante porque interrompeu a percep\u00e7\u00e3o de que o tema j\u00e1 estaria definitivamente solucionado pela jurisprud\u00eancia anterior do Supremo, especialmente pelos precedentes que afastavam a incid\u00eancia do ITBI em promessas de compra e venda sem registro da transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

De fato, o STF possui entendimento consolidado no sentido de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro do t\u00edtulo translativo perante o Registro de Im\u00f3veis, nos termos do artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil. Tamb\u00e9m \u00e9 pac\u00edfica a orienta\u00e7\u00e3o de que o simples compromisso de compra e venda n\u00e3o transfere propriedade imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Ocorre que a controv\u00e9rsia do Tema 1.124 n\u00e3o se limita \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade.<\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o central \u00e9 outra: a cess\u00e3o dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda enquadra-se, ou n\u00e3o, na hip\u00f3tese constitucional de incid\u00eancia do ITBI?<\/span><\/p>\n

Tr\u00eas hip\u00f3teses constitucionais de incid\u00eancia do ITBI<\/strong><\/span><\/p>\n

O artigo 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o prev\u00ea que compete aos munic\u00edpios instituir imposto sobre:<\/span><\/p>\n

\u201ctransmiss\u00e3o \u2018inter vivos\u2019, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

Da leitura do dispositivo, \u00e9 poss\u00edvel identificar tr\u00eas hip\u00f3teses distintas de incid\u00eancia do tributo:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. transmiss\u00e3o onerosa da propriedade imobili\u00e1ria;<\/span><\/li>\n
  2. transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis;<\/span><\/li>\n
  3. cess\u00e3o de direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Grande parte da jurisprud\u00eancia constru\u00edda at\u00e9 o momento concentrou-se nas duas primeiras hip\u00f3teses. \u00c9 justamente a\u00ed que parece residir o principal equ\u00edvoco interpretativo.<\/span><\/p>\n

    Quando o STF afasta a incid\u00eancia do ITBI sobre promessa de compra e venda, o fundamento utilizado \u00e9 correto: o compromisso preliminar n\u00e3o transmite propriedade imobili\u00e1ria. Da mesma forma, sem registro, o compromisso n\u00e3o constitui direito real opon\u00edvel erga omnes, nos termos do artigo 1.417 do C\u00f3digo Civil.<\/span><\/p>\n

    Todavia, a cess\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o contratual do compromiss\u00e1rio comprador n\u00e3o necessariamente precisa ser analisada sob essas duas hip\u00f3teses constitucionais.<\/span><\/p>\n

    A Constitui\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m prev\u00ea incid\u00eancia sobre a cess\u00e3o de direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

    Natureza jur\u00eddica da cess\u00e3o do compromisso de compra e venda<\/strong><\/span><\/p>\n

    O compromisso de compra e venda possui natureza de contrato preliminar. Por meio dele, o promitente vendedor assume a obriga\u00e7\u00e3o de celebrar futuramente o contrato definitivo, enquanto o compromiss\u00e1rio comprador adquire o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, desde que cumpridas as obriga\u00e7\u00f5es pactuadas.<\/span><\/p>\n

    Esse direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel surge desde a celebra\u00e7\u00e3o v\u00e1lida do compromisso, independentemente do registro imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

    \u00c9 justamente por essa raz\u00e3o que a jurisprud\u00eancia consolidou o entendimento de que o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria independe do registro do compromisso de compra e venda, conforme sedimentado pela S\u00famula 239 do STJ:<\/span><\/p>\n

    \u201cO direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

    O registro possui relev\u00e2ncia para atribuir efic\u00e1cia real ao direito do compromiss\u00e1rio comprador perante terceiros. Contudo, a inexist\u00eancia de registro n\u00e3o elimina o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel existente na rela\u00e7\u00e3o contratual.<\/span><\/p>\n

    Quando ocorre a cess\u00e3o do compromisso, transfere-se precisamente essa posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica: o direito de adquirir o im\u00f3vel mediante futura celebra\u00e7\u00e3o do contrato definitivo.<\/span><\/p>\n

    Sob essa perspectiva, a cess\u00e3o n\u00e3o transmite propriedade imobili\u00e1ria, mas tamb\u00e9m n\u00e3o deixa de representar transfer\u00eancia de um direito aquisitivo patrimonialmente relevante.<\/span><\/p>\n

    Problema da interpreta\u00e7\u00e3o atualmente predominante<\/strong><\/span><\/p>\n

    Parte da doutrina sustenta que apenas a cess\u00e3o registrada poderia sofrer incid\u00eancia do ITBI, pois somente nessa hip\u00f3tese haveria transmiss\u00e3o de direito real imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

    Esse entendimento possui coer\u00eancia t\u00e9cnica sob a \u00f3tica dos direitos reais. Entretanto, ele parece desconsiderar que a Constitui\u00e7\u00e3o n\u00e3o limitou a incid\u00eancia tribut\u00e1ria apenas \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade ou de direitos reais registrados.<\/span><\/p>\n

    Ao prever expressamente a tributa\u00e7\u00e3o da \u201ccess\u00e3o de direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o\u201d, o constituinte criou hip\u00f3tese aut\u00f4noma de incid\u00eancia.<\/span><\/p>\n

    A interpreta\u00e7\u00e3o restritiva acaba produzindo uma consequ\u00eancia pr\u00e1tica relevante: incentiva a informalidade registral.<\/span><\/p>\n

    Se apenas cess\u00f5es registradas forem tributadas, cria-se est\u00edmulo econ\u00f4mico para que sucessivas cess\u00f5es permane\u00e7am fora do f\u00f3lio real, comprometendo a seguran\u00e7a jur\u00eddica do sistema registral imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

    Na pr\u00e1tica, o mercado imobili\u00e1rio brasileiro j\u00e1 convive com elevado n\u00famero de compromissos e cess\u00f5es n\u00e3o registrados. Uma interpreta\u00e7\u00e3o que condicione a incid\u00eancia exclusivamente ao registro tende a refor\u00e7ar esse cen\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

    Hip\u00f3tese constitucional mais adequada<\/strong><\/span><\/p>\n

    A cess\u00e3o dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda parece se enquadrar de maneira mais adequada na terceira hip\u00f3tese prevista pelo artigo 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o: a cess\u00e3o de direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

    O compromiss\u00e1rio comprador possui direito juridicamente tutelado de adquirir o bem. Esse direito existe independentemente de o contrato estar registrado e pode, inclusive, ser judicialmente exigido mediante adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/span><\/p>\n

    Quando esse direito \u00e9 cedido a terceiro, ocorre verdadeira cess\u00e3o de direito aquisitivo imobili\u00e1rio, hip\u00f3tese expressamente prevista pelo constituinte como fato potencialmente tribut\u00e1vel pelo ITBI.<\/span><\/p>\n

    Nesse contexto, a incid\u00eancia do tributo n\u00e3o dependeria:<\/span><\/p>\n

    \u2013 da efetiva transmiss\u00e3o da propriedade;<\/span><\/p>\n

    \u2013 nem da constitui\u00e7\u00e3o de direito real mediante registro.<\/span><\/p>\n

    O aspecto central passaria a ser a pr\u00f3pria cess\u00e3o onerosa do direito de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

    Import\u00e2ncia do julgamento do Tema 1.124<\/strong><\/span><\/p>\n

    O STF acertou ao reconhecer a repercuss\u00e3o geral da mat\u00e9ria sem reafirmar automaticamente a jurisprud\u00eancia anterior.<\/span><\/p>\n

    Embora existam diversos precedentes afastando a incid\u00eancia do ITBI em promessas de compra e venda, a Corte ainda n\u00e3o enfrentou diretamente a distin\u00e7\u00e3o entre:<\/span><\/p>\n

    \u2013 transmiss\u00e3o da propriedade;<\/span><\/p>\n

    \u2013 transmiss\u00e3o de direito real;<\/span><\/p>\n

    \u2013 cess\u00e3o de direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

    A controv\u00e9rsia constitucional do Tema 1.124 exige justamente essa diferencia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

    O futuro julgamento poder\u00e1 redefinir par\u00e2metros importantes para:<\/span><\/p>\n

    \u2013 o mercado imobili\u00e1rio;<\/span><\/p>\n

    \u2013 a arrecada\u00e7\u00e3o municipal;<\/span><\/p>\n

    \u2013 a atividade notarial e registral;<\/span><\/p>\n

    \u2013 a seguran\u00e7a jur\u00eddica das cess\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

    Mais do que discutir o momento do fato gerador, o STF ter\u00e1 a oportunidade de definir qual das hip\u00f3teses constitucionais do artigo 156, II, efetivamente se aplica \u00e0s cess\u00f5es de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda.<\/span><\/p>\n

    ____________________________________<\/span><\/p>\n

    Refer\u00eancias<\/strong><\/span><\/p>\n

    HARADA, Kiyoshi.\u00a0ITBI: doutrina e pr\u00e1tica<\/em>. 2. ed. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2016.<\/span><\/p>\n

    HARADA, Kiyoshi. STF em surpreendente decis\u00e3o gera nova inseguran\u00e7a jur\u00eddica, agora voltada para a hip\u00f3tese de incid\u00eancia do ITBI. Migalhas.<\/span><\/p>\n

    K\u00dcMPEL, Vitor Frederico; MODINA FERRARI, Carla.\u00a0Tratado Notarial e Registral<\/em>. S\u00e3o Paulo: YK, 2020.<\/span><\/p>\n

    LUSTOZA, Helton Kramer; CASTRO, Eduardo M. L. Rodrigues de; DIAS JR., Ant\u00f4nio Augusto.\u00a0Tributos em esp\u00e9cie<\/em>. 10. ed. S\u00e3o Paulo: JusPodivm, 2023.<\/span><\/p>\n

    RAMOS, An\u00edzio.\u00a0Contrato de compra e venda de im\u00f3veis loteados e n\u00e3o loteados<\/em>. 2. ed. S\u00e3o Paulo: Lawbook, 2012.<\/span><\/p>\n

    RIBEIRO, Fl\u00e1via Pereira; COSTA, C\u00e9sar Augusto. ITBI nas opera\u00e7\u00f5es de promessa de venda e compra e cess\u00e3o de direitos sobre bens im\u00f3veis. Migalhas.<\/span><\/p>\n

    FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR GUILHERME AUGUSTO VENANCIO DO MONTE<\/strong><\/span><\/p>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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