{"id":63826,"date":"2026-06-08T10:52:05","date_gmt":"2026-06-08T13:52:05","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=63826"},"modified":"2026-06-08T10:52:05","modified_gmt":"2026-06-08T13:52:05","slug":"a-reforma-tributaria-vai-encarecer-os-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/06\/08\/a-reforma-tributaria-vai-encarecer-os-imoveis\/","title":{"rendered":"A REFORMA TRIBUT\u00c1RIA VAI ENCARECER OS IM\u00d3VEIS?"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria vai encarecer os im\u00f3veis? O artigo analisa impactos pr\u00e1ticos no mercado imobili\u00e1rio e os desafios do planejamento patrimonial das fam\u00edlias diante do novo sistema tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

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A promulga\u00e7\u00e3o da emenda constitucional 132\/23, que instituiu a chamada reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo, reacendeu um debate sens\u00edvel no Brasil: o impacto das novas regras sobre o mercado imobili\u00e1rio. Fam\u00edlias com patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio come\u00e7aram a questionar se a reforma tornar\u00e1 os im\u00f3veis mais caros, afetar\u00e1 a renda de loca\u00e7\u00f5es e exigir\u00e1 altera\u00e7\u00f5es na estrutura patrimonial j\u00e1 consolidada. A resposta, como quase sempre no direito tribut\u00e1rio, \u00e9: depende. O alerta, no entanto, \u00e9 claro – o im\u00f3vel torna-se n\u00e3o apenas um bem de prote\u00e7\u00e3o patrimonial, mas tamb\u00e9m um ponto de aten\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

O papel do planejamento patrimonial diante da reforma<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria refor\u00e7a algo que o direito patrimonial j\u00e1 sinalizava h\u00e1 anos: n\u00e3o existe mais patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio seguro sem planejamento jur\u00eddico cont\u00ednuo. Nesse cen\u00e1rio, ganham relev\u00e2ncia: holdings familiares bem estruturadas, e n\u00e3o apenas formalizadas; doa\u00e7\u00f5es com reserva de usufruto estrategicamente pensadas; reorganiza\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria antes da plena implementa\u00e7\u00e3o do novo sistema; e an\u00e1lise integrada entre tributa\u00e7\u00e3o, sucess\u00e3o e prote\u00e7\u00e3o patrimonial. Planejar n\u00e3o \u00e9 sonegar. \u00c9 antecipar cen\u00e1rios dentro da legalidade, reduzindo riscos e preservando o patrim\u00f4nio constru\u00eddo ao longo de gera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

O que muda com a reforma tribut\u00e1ria<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS – Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e pela CBS – Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os, adotando um modelo de IVA dual, com incid\u00eancia ampla e n\u00e3o cumulativa. Embora a constitui\u00e7\u00e3o tenha previsto regimes espec\u00edficos e al\u00edquotas diferenciadas para determinados setores, o mercado imobili\u00e1rio deixou de ser invis\u00edvel ao sistema de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, especialmente em opera\u00e7\u00f5es antes pouco impactadas. O ponto central n\u00e3o est\u00e1 apenas na al\u00edquota, mas na mudan\u00e7a de l\u00f3gica: o sistema passa a olhar para o im\u00f3vel como opera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica recorrente, e n\u00e3o apenas como bem est\u00e1tico.<\/span><\/p>\n

Incorpora\u00e7\u00e3o e reflexos indiretos no patrim\u00f4nio familiar<\/strong><\/span><\/p>\n

Mesmo fam\u00edlias que n\u00e3o atuam diretamente como incorporadoras sentir\u00e3o os efeitos da reforma. A incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria tende a enfrentar margens mais apertadas, o que pode resultar em: im\u00f3veis mais caros; repasse de custos ao consumidor final; e mudan\u00e7as nos modelos contratuais. Para quem investe em im\u00f3veis como reserva de valor, o impacto aparece na entrada no mercado, n\u00e3o apenas na gest\u00e3o do patrim\u00f4nio j\u00e1 existente.<\/span><\/p>\n

Compra e venda de im\u00f3veis: reflexos no pre\u00e7o final<\/strong><\/span><\/p>\n

Para fam\u00edlias patrimoniais, a compra e venda de im\u00f3veis sempre foi pensada sob a \u00f3tica do ITBI, do ganho de capital e do planejamento sucess\u00f3rio. Com a reforma, surgem preocupa\u00e7\u00f5es adicionais: poss\u00edvel repasse da carga tribut\u00e1ria nas opera\u00e7\u00f5es realizadas por pessoas jur\u00eddicas; press\u00e3o sobre o pre\u00e7o final em empreendimentos novos; e maior rigor na fiscaliza\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias estruturadas. Embora a pessoa f\u00edsica continue com tratamento diferenciado em determinados cen\u00e1rios, \u00e9 ilus\u00f3rio imaginar que o mercado n\u00e3o reagir\u00e1. Custos maiores na cadeia tendem a refletir no valor do im\u00f3vel, direta ou indiretamente.<\/span><\/p>\n

Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis: o ponto mais sens\u00edvel para a fam\u00edlia patrimonial\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

Talvez o maior impacto pr\u00e1tico da reforma esteja na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, tradicional fonte de renda de fam\u00edlias patrimoniais. A amplia\u00e7\u00e3o da base de incid\u00eancia do IBS e da CBS levanta discuss\u00f5es relevantes sobre: tributa\u00e7\u00e3o mais onerosa da loca\u00e7\u00e3o realizada por pessoa jur\u00eddica; redu\u00e7\u00e3o da atratividade de estruturas mal planejadas; e necessidade de reavaliar holdings imobili\u00e1rias existentes. Isso n\u00e3o significa o fim da loca\u00e7\u00e3o como estrat\u00e9gia patrimonial, mas exige revis\u00e3o de contratos, estrutura societ\u00e1ria e planejamento tribut\u00e1rio l\u00edcito, sob pena de perda significativa de efici\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Direito notarial e registral como aliado da seguran\u00e7a tribut\u00e1ria<\/strong><\/span><\/p>\n

Pouco se fala, mas a qualidade dos atos notariais e registrais ser\u00e1 ainda mais relevante no contexto da reforma. Escrituras claras, registros corretos e documenta\u00e7\u00e3o alinhada \u00e0 realidade econ\u00f4mica: reduzem riscos fiscais; facilitam a defesa em eventual fiscaliza\u00e7\u00e3o; e garantem coer\u00eancia entre forma e subst\u00e2ncia do patrim\u00f4nio. A seguran\u00e7a jur\u00eddica passa a ser tamb\u00e9m uma estrat\u00e9gia tribut\u00e1ria indireta, especialmente para fam\u00edlias com patrim\u00f4nio relevante.<\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria n\u00e3o encarece automaticamente os im\u00f3veis, mas altera profundamente a forma como o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio deve ser.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS – POR IZABELLA VASCONCELLOS<\/strong><\/span><\/p>\n

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