{"id":59166,"date":"2026-01-26T10:11:53","date_gmt":"2026-01-26T13:11:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=59166"},"modified":"2026-01-26T10:11:53","modified_gmt":"2026-01-26T13:11:53","slug":"reforma-tributaria-o-que-muda-na-tributacao-de-imoveis-e-alugueis","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/01\/26\/reforma-tributaria-o-que-muda-na-tributacao-de-imoveis-e-alugueis\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA: O QUE MUDA NA TRIBUTA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS E ALUGU\u00c9IS"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria redefine a tributa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e alugu\u00e9is a partir de 2026, extingue antigas teses, inclui loca\u00e7\u00f5es no IBS\/CBS e altera regras para permutas, incorpora\u00e7\u00f5es e loteamentos.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

A promulga\u00e7\u00e3o da EC 132\/23, conhecida como a reforma tribut\u00e1ria, inaugurou uma nova era para o sistema fiscal brasileiro. Com a substitui\u00e7\u00e3o de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela\u00a0CBS –\u00a0Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os e pelo\u00a0IBS –\u00a0Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os, diversos setores da economia passar\u00e3o por profundas transforma\u00e7\u00f5es. O mercado imobili\u00e1rio, um dos pilares da economia nacional, est\u00e1 no centro dessas mudan\u00e7as. Este artigo analisa as principais altera\u00e7\u00f5es que a reforma tribut\u00e1ria e a tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is e im\u00f3veis <\/strong>sofrer\u00e3o, fazendo um cotejo entre a nova realidade e as teses jurisprudenciais consolidadas no sistema anterior, com foco nas diretrizes da LC 227\/26.<\/span><\/p>\n

A nova arquitetura tribut\u00e1ria: Superando as controv\u00e9rsias do passado<\/strong><\/span><\/p>\n

A principal mudan\u00e7a \u00e9 a unifica\u00e7\u00e3o de cinco tributos em um modelo de\u00a0IVA –\u00a0imposto sobre o valor agregado dual. O objetivo \u00e9 substituir um emaranhado de regras que geravam infind\u00e1veis disputas judiciais.<\/span><\/p>\n

O fim da tese da n\u00e3o incid\u00eancia na permuta de im\u00f3veis<\/strong><\/span><\/p>\n

Um dos maiores exemplos da complexidade do sistema anterior era a discuss\u00e3o sobre a incid\u00eancia de PIS\/Cofins em opera\u00e7\u00f5es de permuta de im\u00f3veis. <\/strong>Ap\u00f3s anos de debate, o STJ consolidou uma tese favor\u00e1vel aos contribuintes, entendendo que a mera troca de ativos, sem o recebimento de valor em dinheiro (torna), n\u00e3o se enquadrava no conceito de “receita” ou “faturamento”.<\/span><\/p>\n

O racioc\u00ednio do STJ, <\/strong>que se tornou pac\u00edfico, pode ser observado no julgamento do AgInt no REsp<\/strong> 1.945.182\/SC:<\/strong><\/span><\/p>\n

TRIBUT\u00c1RIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRPJ E CSLL. PIS E COFINS. ATIVIDADE IMOBILI\u00c1RIA. PERMUTA DE IM\u00d3VEIS. N\u00c3O INCID\u00caNCIA. AUS\u00caNCIA DE AUFERIMENTO DE RECEITA, FATURAMENTO OU LUCRO<\/strong>. 1. Esta Corte de Justi\u00e7a possui o entendimento de que n\u00e3o h\u00e1 incid\u00eancia de PIS\/COFINS e de IRPJ\/CSSL sobre opera\u00e7\u00f5es de permuta de im\u00f3veis, ainda que contribuintes sujeitos ao recolhimento tribut\u00e1rio no regime do lucro presumido, pois n\u00e3o se aufere, na hip\u00f3tese, lucro ou receita. 2. Agravo interno a que se nega provimento.<\/em><\/span><\/p>\n

(STJ – AgInt no REsp: 1945182 SC 2021\/0191782-0, Relator.: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 15\/03\/2022, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publica\u00e7\u00e3o: DJe 01\/04\/2022)<\/em><\/span><\/p>\n

An\u00e1lise e tend\u00eancia:<\/strong> A l\u00f3gica do STJ era impec\u00e1vel sob a \u00f3tica do sistema anterior: se a base de c\u00e1lculo do PIS\/Cofins era a receita\/faturamento, e a permuta \u00e9 uma substitui\u00e7\u00e3o de ativos sem ingresso financeiro, n\u00e3o havia fato gerador. A reforma tribut\u00e1ria, contudo, altera a premissa fundamental. O fato gerador do IBS e da CBS \u00e9 a “opera\u00e7\u00e3o com bens ou servi\u00e7os”. <\/strong>Uma permuta de im\u00f3veis \u00e9, inequivocamente, uma opera\u00e7\u00e3o com bens.<\/span><\/p>\n

Portanto, a tend\u00eancia \u00e9 a supera\u00e7\u00e3o completa dessa jurisprud\u00eancia. <\/strong>Com a nova legisla\u00e7\u00e3o, a permuta passar\u00e1 a ser tributada pelo seu valor de mercado. A contrapartida ser\u00e1 o direito ao cr\u00e9dito do IBS\/CBS que incidiu na aquisi\u00e7\u00e3o do bem dado em troca, materializando o princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade. A discuss\u00e3o judicial futura n\u00e3o ser\u00e1 mais sobre “se incide”, mas sobre “como calcular o cr\u00e9dito” e “qual o valor justo da opera\u00e7\u00e3o”.<\/span><\/p>\n

A tributa\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e o “redutor social”<\/strong><\/span><\/p>\n

Outra altera\u00e7\u00e3o de grande impacto \u00e9 a reforma tribut\u00e1ria e a tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is.<\/strong> A nova legisla\u00e7\u00e3o estabelece de forma expl\u00edcita a incid\u00eancia de IBS e CBS sobre as receitas de loca\u00e7\u00e3o, encerrando a antiga controv\u00e9rsia sobre a natureza jur\u00eddica do aluguel para fins de tributa\u00e7\u00e3o por impostos sobre o consumo.<\/span><\/p>\n

A LC 227\/26, ao alterar a LC 214\/25, incluiu a loca\u00e7\u00e3o no rol de opera\u00e7\u00f5es tribut\u00e1veis. Ciente do impacto econ\u00f4mico, o legislador criou um mecanismo de prote\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Redutor social: <\/strong>Conforme o novo art. 260 da legisla\u00e7\u00e3o, na loca\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel para uso residencial, <\/strong>o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS poder\u00e1 deduzir da base de c\u00e1lculo um redutor social no valor de R$ 600,00 por m\u00eas, <\/strong>por im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Essa medida visa proteger os contratos de aluguel de menor valor, diminuindo ou at\u00e9 zerando o imposto devido e, consequentemente, o impacto no custo da moradia para o inquilino.<\/span><\/p>\n

Impactos na incorpora\u00e7\u00e3o e loteamento: O fim da distin\u00e7\u00e3o entre receita operacional e ganho de capital<\/strong><\/span><\/p>\n

Outra fonte de grande lit\u00edgio era a diferencia\u00e7\u00e3o entre a venda de um im\u00f3vel classificado como “ativo circulante” (estoque) e como “ativo n\u00e3o circulante” (imobilizado). A depender do objeto social da empresa e da classifica\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil do bem, a receita da venda poderia ser tributada como receita operacional<\/strong> ou como ganho de capital<\/strong>.<\/span><\/p>\n

O\u00a0CARF –\u00a0Conselho Administrativo de Recursos Fiscais e os tribunais eram frequentemente chamados a decidir sobre a correta classifica\u00e7\u00e3o, como se v\u00ea nesta decis\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jur\u00eddica – IRPJAno-calend\u00e1rio: 2011ALIENA\u00c7\u00c3O. IM\u00d3VEIS. LUCRO PRESUMIDO. OBJETO SOCIAL . ATIVIDADE IMOBILI\u00c1RIA. VENDA DE IM\u00d3VEIS. RECEITA BRUTA. <\/strong>Para fins de determina\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da explora\u00e7\u00e3o de atividade imobili\u00e1ria relativa \u00e0 compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios submete-se ao percentual de presun\u00e7\u00e3o de 8% (oito por cento) .Essa forma de tributa\u00e7\u00e3o subsiste ainda que os im\u00f3veis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para loca\u00e7\u00e3o a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jur\u00eddica, hip\u00f3tese em que as receitas dela decorrente comp\u00f5em o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jur\u00eddica. (CARF – RECURSO VOLUNTARIO: 11065.722929\/2014-69 1401-007.333, Relator.: CLAUDIO DE ANDRADE CAMERANO, Data de Julgamento: 21\/11\/2024, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 14\/01\/2025)<\/strong><\/span><\/p>\n

An\u00e1lise e tend\u00eancia: <\/strong>A decis\u00e3o do CARF ilustra a complexidade da an\u00e1lise: era preciso verificar o objeto social da empresa e a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para definir a tributa\u00e7\u00e3o. O novo sistema de IBS e CBS torna essa discuss\u00e3o obsoleta para os tributos sobre o consumo. A venda de um im\u00f3vel ser\u00e1 sempre uma “opera\u00e7\u00e3o com bem”, sujeita \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o pelo valor total, com o correspondente direito de cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Para dar seguran\u00e7a aos projetos em andamento, a LC 227\/26 estabeleceu regimes de transi\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria (RET): <\/strong>Op\u00e7\u00e3o por al\u00edquotas de 2,08% <\/strong>ou 0,53% <\/strong>(interesse social) sobre a receita.<\/span><\/p>\n

Loteamento: <\/strong>Op\u00e7\u00e3o por al\u00edquota de 3,65%<\/strong> sobre a receita bruta.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria e a tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is e im\u00f3veis representam uma mudan\u00e7a de paradigma. Ao substituir um sistema complexo que fomentava longas disputas judiciais, como a da permuta de im\u00f3veis, o novo modelo de IVA busca trazer simplicidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica. A an\u00e1lise da jurisprud\u00eancia do STJ e do CARF evidencia os problemas que a reforma visa corrigir. A tend\u00eancia \u00e9 que o contencioso tribut\u00e1rio no setor imobili\u00e1rio migre de discuss\u00f5es conceituais para quest\u00f5es mais pr\u00e1ticas, como a apura\u00e7\u00e3o e o aproveitamento de cr\u00e9ditos do IBS e da CBS. O per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 crucial para a adapta\u00e7\u00e3o do setor a essa nova e, espera-se, mais racional realidade fiscal.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS \u2013 POR MARCOS ROBERTO HASSE<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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