{"id":58979,"date":"2026-01-21T10:07:37","date_gmt":"2026-01-21T13:07:37","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=58979"},"modified":"2026-01-21T10:07:37","modified_gmt":"2026-01-21T13:07:37","slug":"reforma-tributaria-sobre-o-patrimonio-de-afetacao-das-incorporacoes-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/01\/21\/reforma-tributaria-sobre-o-patrimonio-de-afetacao-das-incorporacoes-imobiliarias\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA SOBRE O PATRIM\u00d4NIO DE AFETA\u00c7\u00c3O DAS INCORPORA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS"},"content":{"rendered":"

A sucess\u00e3o de altera\u00e7\u00f5es normativas promovidas entre o final de 2023 e 2025 \u2014 especialmente a Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023, a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, a Lei n\u00ba 15.270\/2025 e, mais recentemente, a Lei Complementar n\u00ba 224\/2025 \u2014 tem provocado incertezas relevantes no setor imobili\u00e1rio quanto \u00e0 estabilidade do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o (RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o) e aos impactos econ\u00f4mico-financeiros das incorpora\u00e7\u00f5es a partir de 2026.<\/span><\/p>\n

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Parte desse debate tem sido marcada por leituras apressadas que associam a reforma tribut\u00e1ria e o ajuste fiscal a um aumento generalizado da carga tribut\u00e1ria incidente sobre as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Uma an\u00e1lise t\u00e9cnica, sistem\u00e1tica e cronologicamente ordenada do novo arcabou\u00e7o normativo, por\u00e9m, conduz a conclus\u00e3o diversa: o RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o foi preservado em sua estrutura essencial, inclusive durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o da reforma do consumo, embora a viabilidade econ\u00f4mico-financeira dos empreendimentos passe a ser influenciada, j\u00e1 a partir de 2026, por fatores externos ao pr\u00f3prio regime, notadamente a nova disciplina de tributa\u00e7\u00e3o das altas rendas.<\/span><\/p>\n

At\u00e9 o exerc\u00edcio de 2026, o regime especial aplic\u00e1vel \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias submetidas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o permanece inalterado, com tributa\u00e7\u00e3o unificada e definitiva do IRPJ, da CSLL, da Contribui\u00e7\u00e3o ao PIS\/Pasep e da Cofins \u00e0 al\u00edquota global de 4% sobre a receita mensal efetivamente recebida, adotado o regime de caixa, ou de 1% no caso das incorpora\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis residenciais de interesse social.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1, nesse per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, qualquer eleva\u00e7\u00e3o de al\u00edquotas ou modifica\u00e7\u00e3o estrutural do regime, mantendo-se o car\u00e1ter definitivo do recolhimento, a impossibilidade de restitui\u00e7\u00e3o ou compensa\u00e7\u00e3o, a exig\u00eancia de escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil segregada e o recolhimento centralizado por meio de CNPJ pr\u00f3prio da incorpora\u00e7\u00e3o afetada.<\/span><\/p>\n

Com a entrada em vigor da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, o legislador integrou expressamente o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o ao novo sistema do IBS e da CBS, a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027, com a substitui\u00e7\u00e3o do PIS e da Cofins.<\/span><\/p>\n

Para as incorpora\u00e7\u00f5es cuja afeta\u00e7\u00e3o do terreno e das acess\u00f5es, bem como a op\u00e7\u00e3o pelo RET, tenham sido formalizadas at\u00e9 31 de dezembro de 2028, o regime especial permanece aplic\u00e1vel at\u00e9 o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que comp\u00f5em o memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, independentemente da data de sua comercializa\u00e7\u00e3o, com preserva\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria global de 4% (ou de 1% para as incorpora\u00e7\u00f5es do Programa Minha Casa, Minha Vida).<\/span><\/p>\n

Nesse per\u00edodo, a al\u00edquota unificada passa a compreender 2,08% a t\u00edtulo de IBS e CBS (ou 0,53% para im\u00f3veis residenciais de interesse social), e 1,92% a t\u00edtulo de IRPJ e CSLL (ou 0,47% nas incorpora\u00e7\u00f5es de interesse social), evidenciando op\u00e7\u00e3o legislativa clara pela estabilidade do regime durante a transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Cen\u00e1rios em 2027 e 2029<\/strong><\/span><\/p>\n

A op\u00e7\u00e3o pelo Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o implica, a partir de 2027 e durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, o afastamento integral de qualquer outra forma de incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre a respectiva incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, concentrando-se a tributa\u00e7\u00e3o desses tributos exclusivamente no \u00e2mbito do regime especial. Em contrapartida, o incorporador optante pelo RET fica impedido de se apropriar de cr\u00e9ditos de IBS e de CBS relativos \u00e0s aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os destinados \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o submetida ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, bem como de deduzir os redutores de ajuste e o redutor social na aliena\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis integrantes da incorpora\u00e7\u00e3o afetada.<\/span><\/p>\n

Sob a perspectiva do adquirente, o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir im\u00f3vel decorrente de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria submetida ao RET n\u00e3o poder\u00e1 se creditar desses tributos em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel. Nessa hip\u00f3tese, contudo, ser\u00e1 constitu\u00eddo redutor de ajuste em montante equivalente \u00e0quele que seria aplic\u00e1vel caso o im\u00f3vel fosse adquirido de n\u00e3o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Ademais, os cr\u00e9ditos de IBS e de CBS vinculados a custos e despesas indiretos suportados pela incorporadora e apropriados \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o afetada dever\u00e3o ser estornados, em conson\u00e2ncia com a natureza substitutiva e definitiva do regime especial. Os montantes de IBS e de CBS recolhidos no \u00e2mbito do RET do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o ser\u00e3o distribu\u00eddos entre as parcelas estadual, distrital e municipal do IBS e a CBS na propor\u00e7\u00e3o das respectivas al\u00edquotas de refer\u00eancia.<\/span><\/p>\n

A partir de 1\u00ba de janeiro de 2029, o regime tribut\u00e1rio se alterar\u00e1 para novas incorpora\u00e7\u00f5es afetadas, nas quais o RET passa a abranger exclusivamente o IRPJ e a CSLL, deixando o IBS e a CBS de integrar o RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o. Nessas hip\u00f3teses, as opera\u00e7\u00f5es passar\u00e3o a submeter-se ao regime espec\u00edfico de tributa\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, com aproveitamento de cr\u00e9ditos, redu\u00e7\u00e3o de al\u00edquotas em 50% e aplica\u00e7\u00e3o dos redutores de ajuste e do redutor social. N\u00e3o se trata, contudo, de revoga\u00e7\u00e3o do RET, mas de redefini\u00e7\u00e3o prospectiva do seu alcance.<\/span><\/p>\n

Nesse contexto, revela-se infundada a controv\u00e9rsia acerca da suposta incid\u00eancia da Lei Complementar n\u00ba 224\/2025 sobre o RET do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias gerais. A LCP 224\/2025, ao instituir a redu\u00e7\u00e3o linear de incentivos e benef\u00edcios fiscais federais, restringe expressamente seu campo de incid\u00eancia aos benef\u00edcios discriminados no demonstrativo de gastos tribut\u00e1rios anexo \u00e0 Lei Or\u00e7ament\u00e1ria Anual de 2026 ou aos regimes exaustivamente listados no artigo 4\u00ba, \u00a7 2\u00ba, II, da referida lei complementar. O RET do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o integra esse rol nem \u00e9 individualizado no demonstrativo de gastos tribut\u00e1rios, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o se submete \u00e0 eleva\u00e7\u00e3o de carga decorrente da redu\u00e7\u00e3o linear ali prevista.<\/span><\/p>\n

A exclus\u00e3o espec\u00edfica do RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida do elenco de incentivos e benef\u00edcios n\u00e3o alcan\u00e7ados pela redu\u00e7\u00e3o linear estabelecida pela LCP 224\/2025 n\u00e3o implica na eleva\u00e7\u00e3o de 10% da al\u00edquota aplic\u00e1vel sobre as receitas das demais incorpora\u00e7\u00f5es afetadas.<\/span><\/p>\n

A exclus\u00e3o expressa do RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida \u00e9 justificada pela discrimina\u00e7\u00e3o dos respectivos benef\u00edcios no demonstrativo de gastos tribut\u00e1rios anexo \u00e0 Lei Or\u00e7ament\u00e1ria Anual de 2026. Assim, n\u00e3o havendo exce\u00e7\u00e3o expressa, os benef\u00edcios tribut\u00e1rios correspondentes ao Programa Minha Casa, Minha Vida seriam alcan\u00e7ados pela regra veiculada pelo inciso I do \u00a72\u00ba, do artigo 4\u00ba da LCP 224\/2025.<\/span><\/p>\n

A Lei Complementar n\u00ba 227, de 13 de janeiro de 2026 (posterior \u00e0 LCP 224\/2025) fixou em 2,08% a al\u00edquota unificada do IBS e da CBS no \u00e2mbito do RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o (e em 0,53% para incorpora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais de interesse social) e manteve o percentual de 1,92% sobre a receita mensal recebida pela incorporadora para o pagamento do IRPJ e da CSLL (0,47%para incorpora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais de interesse social), ratificando-se, destarte, que o regime especial de tributa\u00e7\u00e3o das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias gerais n\u00e3o \u00e9 alcan\u00e7ado pelas regras de redu\u00e7\u00e3o de benef\u00edcios e incentivos fiscais da LCP 224\/2025.<\/span><\/p>\n

Outras leis<\/strong><\/span><\/p>\n

Embora a previsibilidade tribut\u00e1ria das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias tenha sido preservada, ao menos para as incorpora\u00e7\u00f5es afetadas at\u00e9 31\/12\/2028, o equil\u00edbrio econ\u00f4mico-financeiro dos empreendimentos foi impactado por regras tribut\u00e1rias alheias ao RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o j\u00e1 a partir de 2026.<\/span><\/p>\n

A Lei n\u00ba 15.270, de 26 de novembro de 2025, ao instituir a tributa\u00e7\u00e3o mensal e anual das altas rendas, introduziu elementos que repercutem diretamente no fluxo de caixa de s\u00f3cios, investidores e benefici\u00e1rios das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Dentre esses elementos destacam-se a reten\u00e7\u00e3o de imposto de renda na fonte, \u00e0 al\u00edquota de 10%, sobre lucros e dividendos pagos a pessoas f\u00edsicas em montante superior a R$ 50 mil mensais, a partir de janeiro de 2026, a cria\u00e7\u00e3o de mecanismos de tributa\u00e7\u00e3o m\u00ednima anual sobre altas rendas e as regras de transi\u00e7\u00e3o que preservam a isen\u00e7\u00e3o apenas para lucros distribu\u00eddos at\u00e9 2028, desde que objeto de delibera\u00e7\u00e3o at\u00e9 31 de janeiro de 2026.<\/span><\/p>\n

Embora tais normas n\u00e3o interfiram diretamente na apura\u00e7\u00e3o dos tributos no \u00e2mbito do RET \u2013 Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o, elas afetam a remunera\u00e7\u00e3o do capital investido, a estrutura de distribui\u00e7\u00e3o de resultados e, por consequ\u00eancia, os modelos de viabilidade econ\u00f4mico-financeira tradicionalmente adotados pelas incorporadoras.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

O cen\u00e1rio que se projeta, portanto, \u00e9 mais sofisticado do que a dicotomia simplista entre aumento ou redu\u00e7\u00e3o de carga tribut\u00e1ria. O RET do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o permanece \u00edntegro e est\u00e1vel, inclusive durante a transi\u00e7\u00e3o para o IBS e a CBS, e n\u00e3o foi alcan\u00e7ado pela Lei Complementar n\u00ba 224\/2025. O verdadeiro desafio para o setor imobili\u00e1rio desloca-se do plano estritamente tribut\u00e1rio da incorpora\u00e7\u00e3o para a an\u00e1lise integrada entre a tributa\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica, a tributa\u00e7\u00e3o da renda dos investidores e a engenharia financeira dos empreendimentos, impondo a revis\u00e3o criteriosa dos estudos de viabilidade econ\u00f4mico-financeira j\u00e1 a partir de 2026.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JURIDICO – POR MARCOS PIRES<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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