{"id":58839,"date":"2026-01-19T10:10:36","date_gmt":"2026-01-19T13:10:36","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=58839"},"modified":"2026-01-19T10:10:36","modified_gmt":"2026-01-19T13:10:36","slug":"o-custo-invisivel-da-nova-tributacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/01\/19\/o-custo-invisivel-da-nova-tributacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"O CUSTO INVIS\u00cdVEL DA NOVA TRIBUTA\u00c7\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/strong>A reforma tribut\u00e1ria em curso no Brasil n\u00e3o representa apenas a substitui\u00e7\u00e3o de tributos sobre o consumo. Ela inaugura uma nova l\u00f3gica de fiscaliza\u00e7\u00e3o, controle patrimonial e cruzamento de dados, com impactos diretos no Direito Tribut\u00e1rio, especialmente no que se refere aos im\u00f3veis, \u00e0 renda imobili\u00e1ria e ao planejamento patrimonial.<\/span><\/p>\n

A promulga\u00e7\u00e3o da Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e a posterior regulamenta\u00e7\u00e3o por leis complementares redesenharam a forma como o Estado enxerga o patrim\u00f4nio do contribuinte. O discurso oficial \u00e9 de simplifica\u00e7\u00e3o e justi\u00e7a fiscal. Na pr\u00e1tica, abre-se um cen\u00e1rio de maior transpar\u00eancia \u2014 mas tamb\u00e9m de maior exposi\u00e7\u00e3o e risco tribut\u00e1rio para quem n\u00e3o se antecipa.<\/span><\/p>\n

Mudan\u00e7a no valor usado para tributa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/strong><\/span><\/p>\n

Um dos pontos mais sens\u00edveis diz respeito \u00e0 valora\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis. Tradicionalmente, diversos tributos utilizaram o valor venal cadastral, muitas vezes defasado em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o real de mercado. Com o avan\u00e7o da integra\u00e7\u00e3o de cadastros nacionais e o uso intensivo de tecnologia fiscal, cresce a tend\u00eancia de que o Fisco passe a considerar o valor de mercado como refer\u00eancia econ\u00f4mica mais fiel \u00e0 capacidade contributiva, princ\u00edpio constitucional previsto no artigo 145, \u00a71\u00ba, da Constitui\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Isso afeta diretamente as opera\u00e7\u00f5es de compra e venda, planejamento sucess\u00f3rio e apura\u00e7\u00e3o de ganho de capital no Imposto de Renda, disciplinado pela Lei n\u00ba 7.713\/1988 e pela Lei n\u00ba 9.250\/1995. Um im\u00f3vel adquirido h\u00e1 anos por valor baixo, mas hoje altamente valorizado, pode gerar uma tributa\u00e7\u00e3o muito mais elevada quando vendido, caso n\u00e3o haja planejamento pr\u00e9vio.<\/span><\/p>\n

Nesse contexto, ganha relev\u00e2ncia a possibilidade de atualiza\u00e7\u00e3o do valor dos im\u00f3veis na declara\u00e7\u00e3o do imposto de renda, mediante pagamento de al\u00edquota reduzida, prevista em legisla\u00e7\u00f5es espec\u00edficas recentes. Trata-se de uma oportunidade leg\u00edtima de reorganiza\u00e7\u00e3o patrimonial, mas que exige cautela: ao optar pela atualiza\u00e7\u00e3o, o contribuinte assume restri\u00e7\u00f5es futuras, como o prazo m\u00ednimo para venda do bem sem nova tributa\u00e7\u00e3o agravada.<\/span><\/p>\n

Rendimentos imobili\u00e1rios<\/strong><\/span><\/p>\n

Outro eixo central da reforma \u00e9 o aperto fiscal sobre rendimentos imobili\u00e1rios, especialmente alugu\u00e9is. A cria\u00e7\u00e3o de cadastros imobili\u00e1rios nacionais, com identifica\u00e7\u00e3o \u00fanica da matr\u00edcula vinculada ao CPF ou CNPJ do propriet\u00e1rio, fortalece o poder de fiscaliza\u00e7\u00e3o da Receita Federal. A omiss\u00e3o de rendimentos de loca\u00e7\u00e3o, que j\u00e1 configurava infra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, torna-se agora muito mais facilmente detect\u00e1vel por cruzamento de dados, em conson\u00e2ncia com o artigo 42 da Lei n\u00ba 9.430\/1996.<\/span><\/p>\n

Sob a \u00f3tica positiva, esse movimento promove isonomia e combate \u00e0 concorr\u00eancia desleal. Sob a \u00f3tica cr\u00edtica, aumenta a press\u00e3o sobre pequenos propriet\u00e1rios, que muitas vezes desconhecem ou subestimam suas obriga\u00e7\u00f5es fiscais.<\/span><\/p>\n

A situa\u00e7\u00e3o se agrava nos casos de im\u00f3veis irregulares, contratos de gaveta ou bens ainda registrados em nome de terceiros. O Direito Civil j\u00e1 estabelece que a propriedade s\u00f3 se transfere com o registro (artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil).<\/span><\/p>\n

No plano tribut\u00e1rio, isso significa que o sujeito passivo do imposto ser\u00e1 aquele que consta formalmente como propriet\u00e1rio. Com a amplia\u00e7\u00e3o da fiscaliza\u00e7\u00e3o, a conta pode chegar primeiro a quem est\u00e1 no registro \u2014 e depois retornar, de forma conflituosa, a quem exerce a posse de fato.<\/span><\/p>\n

Mercado imobili\u00e1rio e im\u00f3veis na planta<\/strong><\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m merece aten\u00e7\u00e3o o impacto da reforma sobre o mercado imobili\u00e1rio e os im\u00f3veis na planta. A substitui\u00e7\u00e3o de tributos como PIS, Cofins e ISS por novos tributos sobre o consumo (CBS e IBS) altera a carga tribut\u00e1ria das construtoras e incorporadoras. Ainda que haja regimes espec\u00edficos de transi\u00e7\u00e3o, o custo tende a ser repassado ao consumidor final, afetando contratos futuros, reajustes e financiamentos.<\/span><\/p>\n

Do ponto de vista institucional, a reforma traz ganhos ineg\u00e1veis: maior transpar\u00eancia, padroniza\u00e7\u00e3o nacional, redu\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios interpretativos e fortalecimento da arrecada\u00e7\u00e3o. Do ponto de vista do contribuinte, especialmente o n\u00e3o profissionalizado, o risco est\u00e1 na falta de informa\u00e7\u00e3o e planejamento.<\/span><\/p>\n

Estrat\u00e9gia de prote\u00e7\u00e3o financeira<\/strong><\/span><\/p>\n

O novo Direito Tribut\u00e1rio que se desenha exige postura ativa. O tempo da informalidade, da omiss\u00e3o tolerada e da documenta\u00e7\u00e3o incompleta est\u00e1 se encerrando. A tecnologia fiscal n\u00e3o perdoa improvisos.<\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria n\u00e3o \u00e9, em si, boa ou ruim. Ela \u00e9 um novo cen\u00e1rio. E, como todo novo cen\u00e1rio jur\u00eddico, beneficia quem se antecipa e penaliza quem reage apenas quando o problema j\u00e1 chegou.<\/span><\/p>\n

Revisar o imposto de renda, regularizar im\u00f3veis, declarar corretamente rendimentos e estruturar o planejamento patrimonial deixou de ser uma op\u00e7\u00e3o. Tornou-se uma estrat\u00e9gia de prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e financeira.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR ALEKSANDER SZPUNAR NETTO<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00a0A reforma tribut\u00e1ria em curso no Brasil n\u00e3o representa apenas […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[9],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-fj1","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/58839"}],"collection":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=58839"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/58839\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":58840,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/58839\/revisions\/58840"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=58839"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=58839"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=58839"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}