{"id":58155,"date":"2025-12-17T09:45:10","date_gmt":"2025-12-17T12:45:10","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=58155"},"modified":"2025-12-17T09:45:10","modified_gmt":"2025-12-17T12:45:10","slug":"reforma-tributaria-e-o-cadastro-imobiliario-brasileiro-uma-nova-arquitetura-fiscal-2","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/12\/17\/reforma-tributaria-e-o-cadastro-imobiliario-brasileiro-uma-nova-arquitetura-fiscal-2\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA E O CADASTRO IMOBILI\u00c1RIO BRASILEIRO: UMA NOVA ARQUITETURA FISCAL"},"content":{"rendered":"

Reforma tribut\u00e1ria integra fisco e mercado imobili\u00e1rio com CIB, IBS e CBS, ampliando controle e transpar\u00eancia nacional.<\/em><\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria inaugura uma nova etapa de integra\u00e7\u00e3o entre o fisco e o mercado imobili\u00e1rio brasileiro, com mudan\u00e7as que alteram a forma de registrar, tributar e fiscalizar propriedades em todo o pa\u00eds.\u00a0<\/span><\/p>\n

A partir de 2026, come\u00e7am a ter aplicabilidade, no que pode ser considerado um “per\u00edodo de testes”, o\u00a0CIB –\u00a0Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro e os novos tributos sobre bens e servi\u00e7os, o\u00a0IBS –\u00a0Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e a\u00a0CBS –\u00a0Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os1. E, j\u00e1 em 2027, todos eles passar\u00e3o a ter aplicabilidade concreta e impactante no novo regime tribut\u00e1rio nacional (este, ainda em fase de transi\u00e7\u00e3o, at\u00e9 2033, com o antigo regime).<\/span><\/p>\n

Institu\u00eddo pela LC 214\/25 e regulamentado pela IN RFB 2.275 de 20252, o CIB tem por objetivo integrar os diversos cadastros existentes – municipais, estaduais, Federais e cartoriais – em uma base \u00fanica administrada pela Receita Federal, constituindo um invent\u00e1rio nacional de bens im\u00f3veis urbanos e rurais integrado ao\u00a0Sinter –\u00a0Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais.<\/span><\/p>\n

O ato da Receita Federal detalha as obriga\u00e7\u00f5es dos servi\u00e7os notariais e de registro, que dever\u00e3o compartilhar eletronicamente, via Sinter, os dados de cada ato de lavratura ou registro, imediatamente ap\u00f3s cada ato de lavratura ou registro, em formato padronizado. Ademais, o sistema ser\u00e1 atualizado anualmente e admitir\u00e1 impugna\u00e7\u00e3o em procedimento pr\u00f3prio, garantindo maior transpar\u00eancia e seguran\u00e7a jur\u00eddica3.<\/span><\/p>\n

Registra-se que o descumprimento dessas exig\u00eancias pelos cart\u00f3rios poder\u00e1 ser informado ao CNJ e acarretar san\u00e7\u00f5es pelos \u00f3rg\u00e3os de fiscaliza\u00e7\u00e3o notarial e registral, com garantia, contudo, do contradit\u00f3rio e ampla defesa4.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para viabilizar a operacionaliza\u00e7\u00e3o, cada im\u00f3vel passar\u00e1 a contar com um c\u00f3digo de identifica\u00e7\u00e3o \u00fanico, o assim apelidado “CPF dos im\u00f3veis”, que permitir\u00e1 o rastreamento de propriedades e transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias em todo o territ\u00f3rio nacional5.<\/span><\/p>\n

Embora concebido como instrumento t\u00e9cnico, o CIB ter\u00e1 fun\u00e7\u00e3o central na implementa\u00e7\u00e3o do novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, o IVA dual, composto pelo IBS (estadual\/municipal) e pela CBS (Federal)6.\u00a0<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, ser\u00e1 refer\u00eancia nacional para o controle das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias sujeitas \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS, al\u00e9m de subsidiar a defini\u00e7\u00e3o de valores de refer\u00eancia dos im\u00f3veis e fortalecer os mecanismos de fiscaliza\u00e7\u00e3o e combate \u00e0 evas\u00e3o fiscal.\u00a0<\/span><\/p>\n

Quanto ao valor de refer\u00eancia, cumpre destacar que a legisla\u00e7\u00e3o determina que ser\u00e1 estimado conforme o valor do mercado, informa\u00e7\u00f5es prestadas por administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e servi\u00e7os notariais e registrais, bem como caracter\u00edsticas do im\u00f3vel, como localiza\u00e7\u00e3o, padr\u00e3o construtivo e \u00e1rea edificada7.\u00a0<\/span><\/p>\n

Assim, o novo modelo exigir\u00e1 adapta\u00e7\u00e3o de pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas a um ambiente mais integrado e sujeito a controle cruzado de informa\u00e7\u00f5es, em que a conformidade passa a ser requisito central.<\/span><\/p>\n

Isso porque, ao cruzar as informa\u00e7\u00f5es do CIB com dados de declara\u00e7\u00f5es de renda,\u00a0DIMOB –\u00a0Declara\u00e7\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es sobre Atividades Imobili\u00e1rias e registros eletr\u00f4nicos, a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria poder\u00e1 detectar inconsist\u00eancias em rendimentos de loca\u00e7\u00e3o, aliena\u00e7\u00f5es ou cess\u00f5es de direitos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ainda que a Receita Federal reitere que a reforma n\u00e3o cria novo imposto sobre o setor, mas substitui tributos existentes8, as novas regras ampliam o campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS, as quais passam a alcan\u00e7ar toda opera\u00e7\u00e3o onerosa com bens e servi\u00e7os, inclusive im\u00f3veis, cess\u00f5es e arrendamentos.<\/span><\/p>\n

Com isso, percebe-se que a norma promove uma aproxima\u00e7\u00e3o da l\u00f3gica empresarial, ao incorporar opera\u00e7\u00f5es antes tratadas como rendimentos eventuais ou patrimoniais em uma estrutura tribut\u00e1ria cont\u00ednua, com obriga\u00e7\u00e3o de emiss\u00e3o de documento fiscal e direito limitado ao aproveitamento de cr\u00e9ditos.<\/span><\/p>\n

Antes da reforma tribut\u00e1ria, a tributa\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de pessoas f\u00edsicas estava essencialmente concentrada no Imposto de Renda9. As receitas provenientes da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis eram tratadas como rendimentos decorrentes da explora\u00e7\u00e3o do capital e tributadas na declara\u00e7\u00e3o do contribuinte10, admitindo-se apenas algumas exclus\u00f5es espec\u00edficas na apura\u00e7\u00e3o do rendimento bruto11.\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 a aliena\u00e7\u00e3o onerosa sujeitava o propriet\u00e1rio ao imposto sobre o ganho de capital na hip\u00f3tese de valoriza\u00e7\u00e3o do bem12, ao passo que a transmiss\u00e3o da propriedade ao adquirente estava sujeita ao ITBI13.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esse modelo, centrado na renda e na transmiss\u00e3o patrimonial, n\u00e3o impunha \u00e0s pessoas f\u00edsicas a emiss\u00e3o de nota fiscal nem submetia loca\u00e7\u00f5es ou vendas \u00e0 incid\u00eancia de tributos sobre o consumo.<\/span><\/p>\n

Com o novo modelo, essa fronteira se altera. Pessoas f\u00edsicas que realizarem loca\u00e7\u00f5es, cess\u00f5es onerosas ou arrendamentos envolvendo, cumulativamente, mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos e receita anual superior a R$ 240 mil (valor que ser\u00e1 atualizado mensalmente pelo IPCA ou por \u00edndice que o substitua)14 ser\u00e3o equiparadas a contribuintes empresariais, passando a emitir documento fiscal, escriturar receitas e recolher IBS e CBS regularmente15.<\/span><\/p>\n

No caso das pessoas jur\u00eddicas, a substitui\u00e7\u00e3o de PIS e Cofins pela CBS n\u00e3o cumulativa altera de modo significativo a sistem\u00e1tica de tributa\u00e7\u00e3o do setor. O novo modelo, ao adotar o cr\u00e9dito financeiro integral e extinguir os regimes cumulativos, amplia a base tribut\u00e1vel e uniformiza a forma de apura\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para assegurar previsibilidade aos contribuintes, estipulou-se um regime transit\u00f3rio. Durante essa fase, determinadas incorpora\u00e7\u00f5es e parcelamentos iniciados antes de 2029 poder\u00e3o optar por regimes espec\u00edficos de recolhimento da CBS com base na receita bruta, mantendo a carga efetiva aproximada dos regimes anteriores de PIS\/Cofins16.<\/span><\/p>\n

Para projetos de incorpora\u00e7\u00e3o e parcelamento de solo j\u00e1 iniciados, a LC 214\/25 instituiu regimes especiais de transi\u00e7\u00e3o v\u00e1lidos at\u00e9 2029.<\/span><\/p>\n

No caso das incorpora\u00e7\u00f5es submetidas a patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e optantes pelo\u00a0RET –\u00a0Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o da lei 10.931\/04, o contribuinte poder\u00e1 recolher a CBS sobre a receita mensal recebida, \u00e0 al\u00edquota de 2,08% nas incorpora\u00e7\u00f5es comuns e 0,53% nos empreendimentos de interesse social, afastando a incid\u00eancia cumulativa de IBS e CBS17. Essa op\u00e7\u00e3o, por\u00e9m, veda o aproveitamento de cr\u00e9ditos e o uso dos redutores de base de c\u00e1lculo18.\u00a0<\/span><\/p>\n

De forma semelhante, opera\u00e7\u00f5es de parcelamento do solo com registro protocolado at\u00e9 o final de 2028 poder\u00e3o recolher a CBS \u00e0 al\u00edquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em car\u00e1ter definitivo e sem direito \u00e0 compensa\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m com a mesma veda\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos e redutores, devendo o contribuinte manter escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil segregada para cada empreendimento19.\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 nos contratos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento firmados antes da publica\u00e7\u00e3o da lei, admite-se o recolhimento conjunto de IBS e CBS \u00e0 al\u00edquota de 3,65% sobre a receita bruta at\u00e9 o t\u00e9rmino do contrato ou, no caso das loca\u00e7\u00f5es residenciais, at\u00e9 31\/12\/28, observada tamb\u00e9m a obriga\u00e7\u00e3o de escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil segregada das opera\u00e7\u00f5es20.\u00a0<\/span><\/p>\n

Superadas as regras transit\u00f3rias, o regime permanente traz medidas de calibragem da carga tribut\u00e1ria, como a redu\u00e7\u00e3o de 50% das al\u00edquotas do IBS e da CBS nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias em geral, a redu\u00e7\u00e3o de 70% aplic\u00e1vel \u00e0s loca\u00e7\u00f5es, cess\u00f5es onerosas e arrendamentos21, e o redutor social – de R$ 100 mil para im\u00f3veis residenciais novos, R$ 30 mil para lotes residenciais e R$ 600 nas loca\u00e7\u00f5es residenciais22 – utiliz\u00e1vel uma \u00fanica vez por unidade.<\/span><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m trata de loca\u00e7\u00f5es residenciais de curta dura\u00e7\u00e3o de at\u00e9 90 dias, que passam a ser tributadas segundo as regras aplic\u00e1veis aos servi\u00e7os de hotelaria23, alinhando o tratamento fiscal \u00e0s novas formas de uso e comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Entre as medidas estruturantes do regime, destaca-se tamb\u00e9m o redutor de ajuste, destinado a suavizar o impacto da amplia\u00e7\u00e3o da base de incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre o setor imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A partir de 2027, cada im\u00f3vel de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS ter\u00e1 vinculado um redutor de ajuste, esp\u00e9cie de cr\u00e9dito fiscal associado ao bem, utilizado exclusivamente para reduzir a base de c\u00e1lculo na aliena\u00e7\u00e3o24.\u00a0<\/span><\/p>\n

O valor do redutor ser\u00e1 definido conforme crit\u00e9rios previstos em lei, podendo considerar o custo de aquisi\u00e7\u00e3o ou valor de refer\u00eancia do im\u00f3vel, bem como gastos e tributos relacionados \u00e0 sua incorpora\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o, sendo corrigido monetariamente at\u00e9 o momento da venda e mantido nas opera\u00e7\u00f5es entre contribuintes do regime regular25.<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, o mecanismo funciona como um desconto fiscal vinculado ao im\u00f3vel, destinado a assegurar a neutralidade tribut\u00e1ria e evitar a dupla incid\u00eancia dos tributos sobre bens que j\u00e1 tenham suportado IBS ou CBS em etapas anteriores de incorpora\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o26.<\/span><\/p>\n

Nota-se que reforma tribut\u00e1ria, ao integrar o CIB ao sistema de apura\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS, inaugura uma nova l\u00f3gica de tributa\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio no pa\u00eds. O que antes era tratado como fato isolado de renda ou transmiss\u00e3o patrimonial passa a compor um ciclo fiscal cont\u00ednuo, com rastreabilidade, interoperabilidade e fiscaliza\u00e7\u00e3o digital.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mais do que simplificar o sistema, o novo modelo redefine a fronteira entre renda e consumo no setor imobili\u00e1rio, aproximando pessoas f\u00edsicas habituais de contribuintes empresariais e impondo padr\u00f5es de transpar\u00eancia e conformidade at\u00e9 ent\u00e3o in\u00e9ditos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Diante dessa transi\u00e7\u00e3o, construtoras, incorporadoras e administradoras precisar\u00e3o reavaliar suas estruturas patrimoniais e contratuais, a fim de evitar sobreposi\u00e7\u00e3o de tributos e adequar a precifica\u00e7\u00e3o de seus produtos e servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

A reorganiza\u00e7\u00e3o preventiva, centrada no aproveitamento de cr\u00e9ditos, na segrega\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil por empreendimento e na revis\u00e3o das sociedades patrimoniais, ganha destaque como medida essencial de adapta\u00e7\u00e3o ao novo regime tribut\u00e1rio e de mitiga\u00e7\u00e3o de riscos de autua\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Por fim, essa adapta\u00e7\u00e3o n\u00e3o se limita aos aspectos t\u00e9cnicos, mas envolve tamb\u00e9m decis\u00f5es estrat\u00e9gicas, exigindo de empresas e propriet\u00e1rios uma vis\u00e3o sist\u00eamica das novas obriga\u00e7\u00f5es trazidas pelo CIB e pelo IVA dual. O novo arranjo fiscal tende, assim, a reposicionar o mercado imobili\u00e1rio em um ambiente mais integrado, previs\u00edvel e alinhado \u00e0s pr\u00e1ticas internacionais de tributa\u00e7\u00e3o sobre o valor agregado.<\/span><\/p>\n

_______________________________<\/span><\/p>\n

1 Emenda Constitucional n.\u00ba 132\/2023; Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, arts. 1\u00ba e 4\u00ba.<\/span><\/p>\n

2 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 265, \u00a7\u00a7 1\u00ba-2\u00ba e Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n.\u00ba 2.275\/2025, arts. 1\u00ba-4\u00ba.<\/span><\/p>\n

3 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 256 e Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n.\u00ba 2.275\/2025, art. 3\u00ba.<\/span><\/p>\n

4 Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n.\u00ba 2.275\/2025, arts. 6\u00ba-8\u00ba.<\/span><\/p>\n

5 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 59 e Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n.\u00ba 2.275\/2025, art. 5\u00ba.\u00a0<\/span><\/p>\n

6 Receita Federal do Brasil, Nota Oficial “Cria\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro vai gerar seguran\u00e7a jur\u00eddica para os propriet\u00e1rios, adquirentes e vendedores”, publicada em 09\/09\/2025.<\/span><\/p>\n

7 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 256.<\/span><\/p>\n

8 Receita Federal do Brasil, Nota Oficial “Esclarecimentos sobre fake news e tributa\u00e7\u00e3o do setor imobili\u00e1rio”, 10\/09\/2025.<\/span><\/p>\n

9 Lei n.\u00ba 7.713\/1988, art. 3\u00ba, caput; C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (Lei n.\u00ba 5.172\/1966), art. 43, I.<\/span><\/p>\n

10 Decreto n.\u00ba 9.580\/2018 (RIR\/2018), art. 41, I e \u00a7 2\u00ba; Lei n.\u00ba 7.713\/1988, art. 3\u00ba, \u00a7 1\u00ba.<\/span><\/p>\n

11 Decreto n.\u00ba 9.580\/2018 (RIR\/2018), art. 42, I a IV.<\/span><\/p>\n

12 Lei n.\u00ba 7.713\/1988, art. 3\u00ba, \u00a7 2\u00ba e \u00a7 3\u00ba; Lei n.\u00ba 13.259\/2016, art. 1\u00ba (alterando o art. 21 da Lei n.\u00ba 8.981\/1995); Decreto n.\u00ba 9.580\/2018 (RIR\/2018), arts. 117 a 139.<\/span><\/p>\n

13 CF\/1988, art. 156, II; CTN, arts. 35 a 42.<\/span><\/p>\n

14 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 251, \u00a7 5\u00ba.<\/span><\/p>\n

15 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 251, \u00a7 1\u00ba, I, a e b.<\/span><\/p>\n

16 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, arts. 485 e 486.<\/span><\/p>\n

17 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 485, I, II e \u00a7 1\u00ba.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

18 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 485, \u00a7 2\u00ba.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

19 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 486, \u00a7 1\u00ba e 12.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

20 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 487.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

21 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 261, caput e par\u00e1grafo \u00fanico.<\/span><\/p>\n

22 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, arts. 259 e 260.<\/span><\/p>\n

23 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 253.<\/span><\/p>\n

24 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 257.<\/span><\/p>\n

25 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, art. 258.<\/span><\/p>\n

26 Lei Complementar n.\u00ba 214\/2025, arts. 257 e 258.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS \u2013 POR RICARDO SORIANO E NAT\u00c1LIA BESSONI<\/strong><\/span><\/p>\n

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