{"id":57915,"date":"2025-12-10T10:08:06","date_gmt":"2025-12-10T13:08:06","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=57915"},"modified":"2025-12-10T10:23:20","modified_gmt":"2025-12-10T13:23:20","slug":"o-registro-de-contratos-de-locacao-em-2025","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/12\/10\/o-registro-de-contratos-de-locacao-em-2025\/","title":{"rendered":"O REGISTRO DE CONTRATOS DE LOCA\u00c7\u00c3O EM 2025"},"content":{"rendered":"

O passo essencial para garantir acesso ao novo Regime Tribut\u00e1rio da Loca\u00e7\u00e3o na Reforma Tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

A regulamenta\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS pela Reforma Tribut\u00e1ria introduziu, por meio do Art. 487 da Lei Complementar, um novo regime opcional de tributa\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel a contratos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bens im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

A partir de 2027, esses contratos poder\u00e3o ser tributados de forma definitiva e simplificada, com al\u00edquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, afastando qualquer outra incid\u00eancia de IBS ou CBS sobre a opera\u00e7\u00e3o, desde que atendidos requisitos espec\u00edficos relacionados \u00e0 data do contrato e ao seu registro.<\/span><\/p>\n

Essa inova\u00e7\u00e3o representa uma oportunidade relevante para holdings imobili\u00e1rias, sobretudo aquelas com contratos vigentes firmados at\u00e9 a data de publica\u00e7\u00e3o da lei, em janeiro de 2025.<\/span><\/p>\n

Entretanto, seu aproveitamento exige aten\u00e7\u00e3o imediata, especialmente porque a elegibilidade do contrato ao regime depende, nos casos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para pessoas jur\u00eddicas, de provid\u00eancias formais a serem conclu\u00eddas at\u00e9 31 de dezembro de 2025.<\/span><\/p>\n

O impacto econ\u00f4mico do novo regime n\u00e3o \u00e9 uniforme. A op\u00e7\u00e3o implica ren\u00fancia integral \u00e0 apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos de IBS e de CBS relacionados ao im\u00f3vel, o que exige an\u00e1lise caso a caso.<\/span><\/p>\n

Holdings que operam com im\u00f3veis de baixo custo operacional \u2014 isto \u00e9, j\u00e1 amortizados, com manuten\u00e7\u00e3o reduzida e poucas despesas que poderiam gerar cr\u00e9ditos relevantes \u2014 tendem a se beneficiar da al\u00edquota fixa e definitiva. O mesmo ocorre com contratos n\u00e3o residenciais de longo prazo, nos quais o regime proporciona previsibilidade e estabilidade tribut\u00e1ria ao fluxo de receitas.<\/span><\/p>\n

Em contrapartida, estruturas que apresentam despesas significativas com manuten\u00e7\u00e3o, obras, retrofits, seguros elevados ou investimentos c\u00edclicos podem ser prejudicadas. Para esses contribuintes, os cr\u00e9ditos que seriam apropriados no regime geral podem superar o benef\u00edcio da al\u00edquota reduzida.<\/span><\/p>\n

Holdings que atuam na expans\u00e3o do portf\u00f3lio ou concentram despesas compartilhadas entre diversos im\u00f3veis tamb\u00e9m precisam ser avaliados cuidadosamente, pois o volume de cr\u00e9ditos perdidos pode tornar o regime opcional economicamente desfavor\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

\u00c9 nesse contexto que surge a import\u00e2ncia do registro do contrato, exigido pela lei para contratos n\u00e3o residenciais celebrados antes da publica\u00e7\u00e3o da LC 214, em janeiro de 2025.<\/span><\/p>\n

O registro \u00e9 condi\u00e7\u00e3o indispens\u00e1vel para que o contrato seja habilitado ao regime. Assim, \u00e9 essencial compreender quando faz sentido registrar e quando pode ser estrat\u00e9gico n\u00e3o registrar, considerando que o registro tem efeito meramente habilitador \u2014 isto \u00e9, n\u00e3o obriga \u00e0 ado\u00e7\u00e3o futura do regime, mas garante essa possibilidade.<\/span><\/p>\n

Para holdings cujo perfil se enquadra na perspectiva de vantagem com o regime opcional \u2014 especialmente aquelas com baixa gera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos, contratos longos, im\u00f3veis estabilizados ou previsibilidade de receita \u2014 o registro deve ser realizado.<\/span><\/p>\n

Registrar o contrato mant\u00e9m aberta a possibilidade de optar, futuramente, pela tributa\u00e7\u00e3o de 3,65% caso essa se mostre vantajosa ap\u00f3s a simula\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o registrar significaria eliminar definitivamente essa alternativa, o que pode representar perda estrat\u00e9gica, sobretudo diante de eventuais mudan\u00e7as econ\u00f4micas, renegocia\u00e7\u00f5es contratuais ou varia\u00e7\u00f5es de despesa que reduzam o potencial de cr\u00e9ditos no futuro.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 para holdings cujo modelo operacional envolve despesas intensas, obras frequentes, expans\u00e3o patrimonial ou aproveitamento relevante de cr\u00e9ditos, o registro, embora permitido, pode n\u00e3o ser priorit\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Nesses casos, a tend\u00eancia \u00e9 que o regime geral permane\u00e7a mais vantajoso, e a realiza\u00e7\u00e3o do registro \u2014 ainda que n\u00e3o prejudicial \u2014 pode se mostrar desnecess\u00e1ria se a probabilidade de ades\u00e3o ao regime for muito baixa.<\/span><\/p>\n

Ainda assim, recomenda-se avaliar cuidadosamente, caso a caso, pois o custo do registro \u00e9, normalmente, inferior ao de perder a possibilidade de enquadramento em um regime que, eventualmente, possa tornar-se vantajoso em cen\u00e1rios de altera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou contratual.<\/span><\/p>\n

Dada essa complexidade, a decis\u00e3o de registrar ou n\u00e3o deve ser orientada por simula\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria individualizada.<\/span><\/p>\n

Essa simula\u00e7\u00e3o compara a carga tribut\u00e1ria aplic\u00e1vel ao contrato no regime atual \u2014 considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, com ou sem aproveitamento de cr\u00e9ditos \u2014 ao custo efetivo da al\u00edquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta.<\/span><\/p>\n

\u00c9 a partir desse estudo que se identifica o chamado \u201cponto de indiferen\u00e7a tribut\u00e1ria\u201d, calculado pela raz\u00e3o entre cr\u00e9ditos potenciais e receita total: quando essa raz\u00e3o \u00e9 inferior a 3,65%, o regime opcional tende a ser superior; quando \u00e9 superior, a op\u00e7\u00e3o pode ser economicamente desfavor\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

Recomendamos que as holdings consultem, de imediato, seus advogados sobre a revis\u00e3o documental dos contratos de loca\u00e7\u00e3o vigentes, especialmente para verificar a formaliza\u00e7\u00e3o e a possibilidade de registro no prazo legal.<\/span><\/p>\n

*Rog\u00e9rio Aleixo Pereira\u00a0<\/span><\/p>\n

FONTE: FENACON \u2013 POR FERNANDO OLIVAN <\/strong><\/span><\/p>\n

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