{"id":57268,"date":"2025-11-19T09:46:10","date_gmt":"2025-11-19T12:46:10","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=57268"},"modified":"2025-11-19T09:46:10","modified_gmt":"2025-11-19T12:46:10","slug":"rt-52-lojas-em-shopping-center-e-os-impactos-nas-locacoes","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/11\/19\/rt-52-lojas-em-shopping-center-e-os-impactos-nas-locacoes\/","title":{"rendered":"RT 52: LOJAS EM SHOPPING CENTER E OS IMPACTOS NAS LOCA\u00c7\u00d5ES"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Trata da situa\u00e7\u00e3o shoppings e lojistas e do impacto que ter\u00e3o com o IBS\/CBS.<\/span><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/span><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Muitas lojas est\u00e3o instaladas em shopping centers que, al\u00e9m de oferecerem comodidades como seguran\u00e7a, estacionamento e grande fluxo de pessoas, tamb\u00e9m imp\u00f5em custos elevados de loca\u00e7\u00e3o. Esse modelo ser\u00e1 diretamente impactado pela reforma tribut\u00e1ria, e a seguir explicamos as raz\u00f5es.<\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Modelo de loca\u00e7\u00e3o em shopping center<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A loca\u00e7\u00e3o em shopping center pode envolver:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Aluguel fixo (m\u00ednimo): Valor mensal previamente definido em contrato, a ser pago independentemente do faturamento da loja.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Aluguel vari\u00e1vel (percentual sobre as vendas): Cobran\u00e7a adicional baseada no desempenho de vendas do lojista.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Aluguel do 13\u00ba (aluguel d\u00faplice): Valor adicional cobrado no m\u00eas de dezembro, equivalente a um aluguel mensal.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Essa composi\u00e7\u00e3o contratual \u00e9 considerada v\u00e1lida e n\u00e3o abusiva pelo STJ, com base na autonomia da vontade e na atipicidade do contrato de loca\u00e7\u00e3o em shopping center.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>As decis\u00f5es do STJ validam a sistem\u00e1tica:<\/strong><\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">REsp 1.409.849\/PR: A 3\u00aa turma do STJ entendeu que a cl\u00e1usula do &#8220;13\u00ba aluguel&#8221; n\u00e3o \u00e9 abusiva, por tratar-se de disposi\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e prevista contratualmente.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A decis\u00e3o reconheceu a aplica\u00e7\u00e3o do art. 54 da lei do inquilinato (lei 8.245\/1991), que admite maior liberdade na negocia\u00e7\u00e3o de contratos de loca\u00e7\u00e3o em centros comerciais.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Regra-matriz de incid\u00eancia da LC 214\/25 e os contratos de loca\u00e7\u00e3o e arrendamento<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A LC 214\/25 incluiu expressamente a tributa\u00e7\u00e3o sobre loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bens im\u00f3veis, com efeitos diretos sobre os contratos em vigor.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Pontos de aten\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>A) Qual \u00e9 a base de c\u00e1lculo?<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A base de c\u00e1lculo ser\u00e1 a soma das parcelas fixas e vari\u00e1veis do contrato de loca\u00e7\u00e3o. No caso dos shopping centers, essa base inclui o aluguel fixo, o aluguel percentual, e o aluguel d\u00faplice, o que pode encarecer significativamente os custos dos lojistas.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>B) Quem suporta a nova carga tribut\u00e1ria?<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O contribuinte ser\u00e1 o tomador da loca\u00e7\u00e3o (lojista). Contudo, considerando o princ\u00edpio do equil\u00edbrio econ\u00f4mico-financeiro dos contratos, \u00e9 recomend\u00e1vel avaliar a possibilidade de repactua\u00e7\u00e3o contratual para partilhar os custos tribut\u00e1rios.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>C) Os valores de condom\u00ednio e publicidade integram a base de c\u00e1lculo?<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">N\u00e3o. Taxas condominiais e de publicidade n\u00e3o integram a base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS, pois n\u00e3o configuram remunera\u00e7\u00e3o pela cess\u00e3o do bem.<\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Al\u00edquota de incid\u00eancia<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">De acordo com a LC 214\/25, art. 129, par\u00e1grafo \u00fanico, a al\u00edquota aplic\u00e1vel \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ser\u00e1 reduzida em 70% da al\u00edquota padr\u00e3o.<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Considerando uma al\u00edquota padr\u00e3o estimada de 28%, a al\u00edquota efetiva para loca\u00e7\u00f5es e arrendamentos ser\u00e1 de 8,4%.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Al\u00edquota de transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Para contratos firmados antes de 16\/1\/25, a LC 214\/25 prev\u00ea a possibilidade de ado\u00e7\u00e3o de um regime de transi\u00e7\u00e3o, com incid\u00eancia de 3,65% sobre o valor bruto contratual at\u00e9 o final do contrato, desde que:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O contrato esteja formalmente registrado ou averbado;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Haja cl\u00e1usula expressa de vig\u00eancia at\u00e9 data posterior a 16\/1\/25;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O locador opte expressamente pelo regime at\u00e9 o prazo fixado pela autoridade tribut\u00e1ria.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Cronograma de transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A transi\u00e7\u00e3o entre os regimes ser\u00e1 escalonada conforme abaixo:<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2027 e 2028: <\/strong>Apenas a CBS incidir\u00e1, com al\u00edquota estimada de 2,77%;<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2029 a 2032: <\/strong>Aplica\u00e7\u00e3o progressiva do IBS, nas seguintes propor\u00e7\u00f5es sobre a al\u00edquota total:<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2029: <\/strong>10%<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2030: <\/strong>20%<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2031: <\/strong>30%<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>2032: <\/strong>40%<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>A partir de 2033: Aplica\u00e7\u00e3o da al\u00edquota cheia, estimada em 28%.<\/strong><\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"5\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Vale a pena adotar o regime de transi\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Nem sempre. Para lojistas que n\u00e3o geram cr\u00e9dito (como cl\u00ednicas m\u00e9dicas e odontol\u00f3gicas), o regime de transi\u00e7\u00e3o pode n\u00e3o ser o mais vantajoso. Para empresas que operam no regime n\u00e3o cumulativo, a possibilidade de apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios pode justificar a ades\u00e3o imediata ao novo regime, mesmo com al\u00edquota mais alta.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Assim, as simula\u00e7\u00f5es de ambos os regimes devem ser seguidas de an\u00e1lises juridica e cont\u00e1bil, mas a decis\u00e3o final \u00e9 do contratante.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Em geral, os lojistas t\u00eam opera\u00e7\u00f5es B2C o que lhe dar mais vantagem na escolha do regime. Nas opera\u00e7\u00f5es B2B pode ser que os intermedi\u00e1rios exijam a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito o que impede a ado\u00e7\u00e3o do regime de transi\u00e7\u00e3o. Apesar da escolha do regime ser do locador, a decis\u00e3o tem Impacto na cadeia, podendo inclusive prejudicar a rede de creditamento em que a opera\u00e7\u00e3o esta inclu\u00edda.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A decis\u00e3o pelo regime regular ou de transi\u00e7\u00e3o \u00e9 muito mais complexa do que o simples c\u00e1lculo e confronta\u00e7\u00e3o de aliquotas.<\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"6\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Fato gerador e multas<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O fato gerador ocorrer\u00e1 no momento do pagamento da loca\u00e7\u00e3o. Multas e juros por atraso integram a base de c\u00e1lculo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">No caso de shoppings, a parcela vari\u00e1vel do aluguel e o 13\u00b0 aluguel fazem parte da base de c\u00e1lculo do CBS\/IBS.<\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"7\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong> Recomenda\u00e7\u00f5es<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">N\u00e3o existe uma resposta pronta se \u00e9 melhor aderir a aliquota de transi\u00e7\u00e3o, seja quanto aos valores, seja ainda quanto ao aproveitamento dos cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios, assim aconselhamos:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Todos os contratos de loca\u00e7\u00e3o devem ser avaliados, com simula\u00e7\u00f5es para verificar o impacto tribut\u00e1rio do novo modelo;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A repactua\u00e7\u00e3o contratual pode ser necess\u00e1ria para manter a viabilidade econ\u00f4mica dos lojistas nos shoppings;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">\u00c9 fundamental observar os prazos e condi\u00e7\u00f5es para op\u00e7\u00e3o pelo regime de transi\u00e7\u00e3o;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A op\u00e7\u00e3o pela al\u00edquota de transi\u00e7\u00e3o de 3,65% pode parecer vantajosa, mas deve ser analisada conforme o setor econ\u00f4mico e a possibilidade de aproveitamento de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O prazo para adequa\u00e7\u00e3o ao regime de transi\u00e7\u00e3o acaba em 31\/12\/25. Muitos administradores de shoppings e lojistas desconhecem a op\u00e7\u00e3o de adotar um regime de menor impacto financeiro at\u00e9 o final dos contratos em curso.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">_______________<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 10pt;\">BRASIL. Lei n\u00ba 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disp\u00f5e sobre as loca\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: se\u00e7\u00e3o 1, Bras\u00edlia, DF, 21 out. 1991.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 10pt;\">BRASIL. Lei Complementar n\u00ba 214, de 28 de dezembro de 2025. Disp\u00f5e sobre o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e d\u00e1 outras provid\u00eancias. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: se\u00e7\u00e3o 1, Bras\u00edlia, DF, 29 dez. 2025.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 10pt;\">SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A (STJ). Recurso Especial n\u00ba 1.409.849 &#8211; PR (2013\/0126609-8). Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em: 22 ago. 2017. Dispon\u00edvel em: <a href=\"https:\/\/www.stj.jus.br\">https:\/\/www.stj.jus.br<\/a>. Acesso em: 03 out. 2025.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>FONTE: MIGALHAS &#8211; POR ROSA FREITAS<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Trata da situa\u00e7\u00e3o shoppings e lojistas e do impacto que [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[9],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-eTG","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/57268"}],"collection":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=57268"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/57268\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":57269,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/57268\/revisions\/57269"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=57268"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=57268"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=57268"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}