{"id":56393,"date":"2025-10-23T09:53:56","date_gmt":"2025-10-23T12:53:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=56393"},"modified":"2025-10-23T09:53:56","modified_gmt":"2025-10-23T12:53:56","slug":"ibs-cbs-nas-transacoes-imobiliarias-uma-critica-necessaria","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/10\/23\/ibs-cbs-nas-transacoes-imobiliarias-uma-critica-necessaria\/","title":{"rendered":"IBS\/CBS NAS TRANSA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS: UMA CR\u00cdTICA NECESS\u00c1RIA"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria inaugurou um IVA dual composto por IBS (estadual\/municipal) e CBS (federal), que passam a incidir sobre opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens ou servi\u00e7os. O cap\u00edtulo dos bens im\u00f3veis foi detalhado com regras pr\u00f3prias, alcan\u00e7ando tanto a venda quanto a loca\u00e7\u00e3o. Em tra\u00e7os gerais, a venda de im\u00f3veis entra no campo do IBS\/CBS com um tratamento setorial que reduz a al\u00edquota de padr\u00e3o em 50%. A loca\u00e7\u00e3o \u2013 que antes n\u00e3o era alcan\u00e7ada pelo ISS \u2013 tamb\u00e9m passa a compor a base do novo sistema, com regime espec\u00edfico e redutor de 70% para atenuar a imposi\u00e7\u00e3o dessa nova carga.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A l\u00f3gica declarada \u00e9 a de n\u00e3o-cumulatividade plena, com possibilidade de cr\u00e9ditos ao longo da cadeia. Curiosamente, a nova tributa\u00e7\u00e3o revela uma desnecess\u00e1ria e obsessiva aplica\u00e7\u00e3o do conceito da n\u00e3o-cumulatividade, uma vez que se trata de mercado no qual o fen\u00f4meno da cumulatividade tribut\u00e1ria revela pouca ader\u00eancia a distor\u00e7\u00f5es vis\u00edveis.<\/span><\/p>\n

No caso da venda, a incid\u00eancia recai sobre a aliena\u00e7\u00e3o onerosa de im\u00f3veis e opera\u00e7\u00f5es correlatas (como cess\u00e3o de direitos), com redu\u00e7\u00e3o setorial da al\u00edquota de refer\u00eancia e mecanismos de al\u00edvio voltados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o (como dedu\u00e7\u00f5es para residencial novo ou lotes). Permanecem vigendo todos existentes: o ITBI. IPTU e o Imposto de Renda sobre ganho de capital. O somat\u00f3rio de cargas e as regras de apura\u00e7\u00e3o da base do IVA exigir\u00e3o bastante aten\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Na loca\u00e7\u00e3o, o novo desenho amplia a abrang\u00eancia tribut\u00e1ria. A receita de aluguel passa a integrar o escopo do IBS\/CBS sob regime pr\u00f3prio, com redu\u00e7\u00e3o expressiva da al\u00edquota de refer\u00eancia e um redutor social para loca\u00e7\u00e3o residencial. H\u00e1 distin\u00e7\u00f5es para temporada de curta dura\u00e7\u00e3o, que recebe um tratamento alinhado ao de hospedagem para fins de al\u00edquota reduzida. Para pessoas f\u00edsicas, a incid\u00eancia depende de crit\u00e9rios de \u201chabitualidade\u201d e porte \u2013 regras objetivas que delimitam quando o locador passa a ser contribuinte do IVA dual, enquanto pequenos propriet\u00e1rios, em determinadas condi\u00e7\u00f5es, permanecem fora do regime.<\/span><\/p>\n

O sistema avan\u00e7a com fases de transi\u00e7\u00e3o, regimes especiais e regras para contratos em curso, o que inclui alternativas tempor\u00e1rias de tributa\u00e7\u00e3o com veda\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito e exig\u00eancias formais (como prazos de registro) para manuten\u00e7\u00e3o de benef\u00edcios. O novo IVA n\u00e3o substitui integralmente os gravames j\u00e1 conhecidos do setor, mas se soma a eles. Em s\u00edntese, o cen\u00e1rio combina um IVA de cobertura ampla, mitigado por redu\u00e7\u00f5es e redutores setoriais, com uma transi\u00e7\u00e3o escalonada e a continuidade de tributos tradicionais do mercado imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A promessa de neutralidade, simplicidade e efici\u00eancia do novo IVA dual esbarra, no mercado imobili\u00e1rio, em uma realidade de alt\u00edssima complexidade normativa e operacional. A EC 132\/2023 e a LC 214\/2025 criaram um cap\u00edtulo pr\u00f3prio para bens im\u00f3veis, acumularam exce\u00e7\u00f5es, redutores, regimes transit\u00f3rios, crit\u00e9rios de habitualidade, diferencia\u00e7\u00f5es por uso (residencial, comercial, temporada), regras de local de incid\u00eancia e responsabilidades de plataformas. O resultado \u00e9 um mosaico intricado que, longe de simplificar, imp\u00f5e um salto de exig\u00eancias de compliance: mapeamento fino de contratos, cadastros, cr\u00e9ditos, redutores sociais, comprova\u00e7\u00f5es de habitualidade e monitoramento de cronogramas de transi\u00e7\u00e3o. Em vez de seguran\u00e7a jur\u00eddica, o setor enfrentar\u00e1 zonas cinzentas e risco elevado de controv\u00e9rsia, justamente em um ramo de contratos longos, financiamento pesado e margens que variam conforme ciclo, regi\u00e3o e tipologia de empreendimento.<\/span><\/p>\n

No aluguel, sobretudo quando se fala da pessoa f\u00edsica, o fundamento econ\u00f4mico para um IVA \u00e9 fr\u00e1gil. N\u00e3o h\u00e1 propriamente \u201cagrega\u00e7\u00e3o de valor\u201d na loca\u00e7\u00e3o enquanto atividade do locador individual: h\u00e1 uso e frui\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria de um bem j\u00e1 existente, cuja renda reflete remunera\u00e7\u00e3o do capital imobilizado, deprecia\u00e7\u00e3o, risco de vac\u00e2ncia, manuten\u00e7\u00e3o e impostos patrimoniais. Agrega\u00e7\u00e3o de valor n\u00e3o se confunde com repasse de pre\u00e7o. A possibilidade de o mercado reajustar alugu\u00e9is para repassar tributos e outros valores n\u00e3o transforma a loca\u00e7\u00e3o em etapa de cadeia produtiva t\u00edpica do IVA. \u00c9 um erro de desenho insistir em enquadrar a renda locat\u00edcia de PF no paradigma de imposto sobre consumo, com promessas de n\u00e3o cumulatividade que, na pr\u00e1tica, pouco dialogam com o cotidiano de pequenos propriet\u00e1rios sem cadeias de insumos tributados a creditar.<\/span><\/p>\n

A gravidade se amplia quando a legisla\u00e7\u00e3o admite a incid\u00eancia de IBS\/CBS na compra e venda de im\u00f3veis sobre uma base que se aproxima do \u201cvalor agregado\u201d entre aquisi\u00e7\u00e3o e aliena\u00e7\u00e3o, tangenciando o conceito de \u201clucro de capital\u201d j\u00e1 tributado pelo Imposto de Renda. Ainda que o texto busque mitigar com redutores, descontos e regras de transi\u00e7\u00e3o, o desenho resulta em evidente risco de bis in idem: a mesma diferen\u00e7a entre pre\u00e7o de compra e de venda sofre a incid\u00eancia do IR e passa a compor a base do IVA dual (mesmo que com descontos). A suposta neutralidade do IVA n\u00e3o elimina a superposi\u00e7\u00e3o de incid\u00eancias sobre a mesma riqueza gerada, o que distorce decis\u00f5es de investimento, incentiva posterga\u00e7\u00f5es artificiais de aliena\u00e7\u00f5es e aprofunda a assimetria entre operadores profissionais (com melhor planejamento) e pequenos agentes (sem estrutura para capturar mitigadores).<\/span><\/p>\n

H\u00e1, ademais, um problema de coer\u00eancia conceitual. O regime de tributa\u00e7\u00e3o do consumo foi estruturado em torno de \u201cbens\u201d e \u201cservi\u00e7os\u201d, mas o aluguel de im\u00f3vel n\u00e3o se confunde integralmente com nenhum dos dois \u2014 e tampouco com um \u201cdireito\u201d negoci\u00e1vel t\u00edpico; trata-se de mera disponibiliza\u00e7\u00e3o onerosa de uso. Ao optar por tributar \u201copera\u00e7\u00f5es onerosas com bens ou com servi\u00e7os\u201d e, na sequ\u00eancia, enfeixar a loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria dentro do guarda-chuva do IVA, a lei cria um terceiro g\u00eanero impl\u00edcito, mal acomodado na dogm\u00e1tica tradicional. \u201cOpera\u00e7\u00e3o onerosa\u201d, como categoria tribut\u00e1ria-guarda-chuva, \u00e9 demasiadamente el\u00e1stica para servir de esteio a um IVA tecnicamente bem recortado. A consequ\u00eancia \u00e9 um arcabou\u00e7o de exce\u00e7\u00f5es (redu\u00e7\u00e3o de 70% para alugu\u00e9is, equipara\u00e7\u00e3o da temporada \u00e0 hospedagem, redutor social por unidade, crit\u00e9rios de habitualidade para PF) para corrigir, por atalho, um problema ontol\u00f3gico: a loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 etapa de transforma\u00e7\u00e3o ou circula\u00e7\u00e3o de bens\/servi\u00e7os com valor incremental captur\u00e1vel de modo t\u00edpico pelo IVA.<\/span><\/p>\n

No pano de fundo, persiste a multiplicidade de tributos no setor imobili\u00e1rio. O ITBI continua na transmiss\u00e3o onerosa; o IR permanece incidindo sobre ganho de capital; o IPTU e, em determinados casos, o IOF e outras incid\u00eancias espec\u00edficas seguem intocados; e, na transi\u00e7\u00e3o, ainda convivemos com ecos de regimes anteriores (ISS\/PIS\/Cofins). Longe de reduzir o n\u00famero de camadas, o sistema inaugurado superp\u00f5e m\u00faltiplas incid\u00eancias sobre eventos que guardam \u00edntima rela\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica entre si, sobretudo na aliena\u00e7\u00e3o (onde o \u201cvalor agregado\u201d coincide, economicamente, com o ganho de capital). O resultado pr\u00e1tico \u00e9 o encarecimento da formalidade, a penaliza\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es regulares e a cria\u00e7\u00e3o de incentivos para deslocar decis\u00f5es de investimento para nichos menos onerosos ou mais opacos, em detrimento da transpar\u00eancia e da efici\u00eancia alocativa.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 ainda os problemas operacionais que a legisla\u00e7\u00e3o transfere ao contribuinte: comprovar habitualidade, qualificar contratos por finalidade e prazo, aferir elegibilidade a regimes transit\u00f3rios, segregar bases e redutores, apurar cr\u00e9ditos em atividades com insumos de dif\u00edcil enquadramento, al\u00e9m de lidar com potenciais responsabilidades de plataformas e regras de local de incid\u00eancia que n\u00e3o conversam bem com a realidade de condom\u00ednios mistos, multipropriedade, built-to-suit e retrofits. Na vida real, o novo IVA cobrar\u00e1 um pre\u00e7o em litigiosidade: qualquer equ\u00edvoco de classifica\u00e7\u00e3o pode significar autua\u00e7\u00f5es expressivas e um contencioso que o pr\u00f3prio sistema prometia reduzir.<\/span><\/p>\n

Em s\u00edntese, a reforma colide com tr\u00eas princ\u00edpios pr\u00e1ticos do bom desenho tribut\u00e1rio para o setor imobili\u00e1rio: simplicidade (o sistema ficou mais labir\u00edntico), neutralidade (a superposi\u00e7\u00e3o com IR e a sele\u00e7\u00e3o de beneficiados via redutores afeta decis\u00f5es econ\u00f4micas) e seguran\u00e7a jur\u00eddica (crit\u00e9rios abertos e equipara\u00e7\u00f5es discut\u00edveis). Ao tentar \u201cencaixar\u201d o mercado de loca\u00e7\u00e3o \u2014 sobretudo da pessoa f\u00edsica \u2014 no molde de um IVA, a legisla\u00e7\u00e3o desorganiza a l\u00f3gica econ\u00f4mica do setor, multiplica obriga\u00e7\u00f5es e transborda para uma carga efetiva que, embora mitigada por redu\u00e7\u00f5es, se soma a tributos patrimoniais e sobre renda, sem clara contrapartida de efici\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Concluir que essa arquitetura representar\u00e1 um choque negativo n\u00e3o \u00e9 exagero ret\u00f3rico. Diante da enorme complexidade, da aus\u00eancia de agrega\u00e7\u00e3o de valor na loca\u00e7\u00e3o da pessoa f\u00edsica, do risco de dupla tributa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica na compra e venda, da inadequa\u00e7\u00e3o conceitual do aluguel ao bin\u00f4mio bens\/servi\u00e7os e da sobreposi\u00e7\u00e3o de tributos ainda vigente no setor, \u00e9 razo\u00e1vel antecipar retra\u00e7\u00e3o de oferta, encarecimento do cr\u00e9dito e aumento de lit\u00edgios. Em outras palavras, essa f\u00faria tribut\u00e1ria ser\u00e1 um baque para esse mercado t\u00e3o importante, altamente empregador de m\u00e3o de obra e esteio importante do rendimento familiar em nosso pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

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Marcos Cintra \u00e9 doutor em economia pela Harvard University (EUA) e professor-titular e vice-presidente da FGV (Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas). Foi secret\u00e1rio especial da Receita Federal.<\/span><\/p>\n

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Os artigos escritos pelos \u201ccolunistas\u201d n\u00e3o refletem necessariamente a opini\u00e3o do Portal da Reforma Tribut\u00e1ria. Os textos visam promover o debate sobre temas relevantes para o pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

FONTE: PORTAL DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA – POR MARCOS CINTRA<\/strong><\/span><\/p>\n

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