{"id":56353,"date":"2025-10-22T09:57:27","date_gmt":"2025-10-22T12:57:27","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=56353"},"modified":"2025-10-22T09:57:27","modified_gmt":"2025-10-22T12:57:27","slug":"redutor-de-ajuste-de-imoveis-na-reforma-mecanismo-de-justica-fiscal-e-nao-cumulatividade","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/10\/22\/redutor-de-ajuste-de-imoveis-na-reforma-mecanismo-de-justica-fiscal-e-nao-cumulatividade\/","title":{"rendered":"REDUTOR DE AJUSTE DE IM\u00d3VEIS NA REFORMA: MECANISMO DE JUSTI\u00c7A FISCAL E N\u00c3O CUMULATIVIDADE"},"content":{"rendered":"

A iminente entrada em vigor da reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo, por meio da institui\u00e7\u00e3o da Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), representa um marco de reestrutura\u00e7\u00e3o do sistema fiscal brasileiro. A incid\u00eancia desses novos tributos alcan\u00e7a as opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, submetendo o vendedor, quando contribuinte \u2014 o que pode incluir inclusive a pessoa f\u00edsica em determinados casos \u2014, \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de pagamento, o que suscita uma preocupa\u00e7\u00e3o essencial: a potencial bitributa\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio pr\u00e9-existente.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Para harmonizar a transi\u00e7\u00e3o e garantir a observ\u00e2ncia do princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade, o legislador instituiu o redutor de ajuste de im\u00f3veis. Trata-se de um mecanismo de natureza fiscal concebido para reconhecer e neutralizar a carga tribut\u00e1ria pret\u00e9rita (como, por exemplo, ICMS, IPI, PIS, Cofins sobre materiais de constru\u00e7\u00e3o; ISS, PIS e Cofins sobre servi\u00e7os) j\u00e1 embutida no valor dos bens que comp\u00f5em o estoque patrimonial do contribuinte. O objetivo principal \u00e9 evitar que a nova tributa\u00e7\u00e3o recaia sobre valores j\u00e1 onerados pelo regime anterior promovendo, assim, uma medida de justi\u00e7a fiscal e equidade na passagem para o novo sistema.<\/span><\/p>\n

Relev\u00e2ncia do tema e pessoas sujeitas \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

O redutor de ajuste de im\u00f3veis \u00e9 fundamental por atuar como um desconto fiscal que reconhece o que j\u00e1 foi pago no passado pelos im\u00f3veis que constarem no patrim\u00f4nio do contribuinte quando a reforma tribut\u00e1ria entrar em vigor para o setor imobili\u00e1rio, ou seja, a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027. A sua verifica\u00e7\u00e3o e o seu correto dimensionamento impactar\u00e3o diretamente a base de c\u00e1lculo e no montante final dos tributos devidos, pois os novos impostos incidir\u00e3o sobre a diferen\u00e7a entre o valor da venda e o valor do redutor de ajuste. Em linhas gerais, quanto menor for essa diferen\u00e7a, menos IBS e CBS ser\u00e3o devidos.<\/span><\/p>\n

Estar\u00e3o sujeitos \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o e ao conhecimento do redutor de ajuste:<\/span><\/p>\n

As pessoas jur\u00eddicas <\/em><\/strong>que possuam im\u00f3veis e que ficar\u00e3o sujeitas ao pagamento do IBS e da CBS nas opera\u00e7\u00f5es com esses bens (incorporadoras, loteadoras, holdings patrimoniais, empresas patrimoniais).<\/em><\/span><\/p>\n

As pessoas naturais <\/em><\/strong>(pessoas f\u00edsicas) que possuam im\u00f3veis e que ser\u00e3o tratadas como contribuintes nas opera\u00e7\u00f5es com esses bens.<\/em><\/span><\/p>\n

Fun\u00e7\u00e3o e c\u00e1lculo do redutor de ajuste<\/strong><\/span><\/p>\n

O redutor de ajuste opera como um desconto fiscal aplic\u00e1vel \u00e0 base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS na aliena\u00e7\u00e3o subsequente de um im\u00f3vel que se verificar a partir de 2027. Os novos tributos ser\u00e3o calculados estritamente sobre a diferen\u00e7a entre o valor obtido na venda e o valor do redutor de ajuste.<\/span><\/p>\n

O c\u00e1lculo desse depender\u00e1 do momento de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. A temporalidade da aquisi\u00e7\u00e3o do bem imp\u00f5e regimes de c\u00e1lculo distintos:<\/span><\/p>\n

Im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31 de dezembro de 2026:<\/em><\/strong> o redutor ser\u00e1 o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, atualizado pelo \u00edndice oficial, no caso, o IPCA. O contribuinte pode, contudo, optar por utilizar o valor de refer\u00eancia, que ser\u00e1 obtido a partir do Cadastro Imobili\u00e1rio Nacional (CNI), esperando-se que este esteja pr\u00f3ximo ao valor de mercado.<\/em><\/span><\/p>\n

Im\u00f3veis adquiridos ap\u00f3s 1\u00ba de janeiro de 2027:<\/em><\/strong> o redutor ser\u00e1 simplesmente o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do bem, tamb\u00e9m devidamente atualizado at\u00e9 a data da opera\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o.<\/em><\/span><\/p>\n

Revis\u00e3o do redutor e seus limites jur\u00eddicos<\/strong><\/span><\/p>\n

Caso o valor apurado para o redutor de ajuste n\u00e3o esteja compat\u00edvel com o valor real de mercado do im\u00f3vel, o que poder\u00e1 resultar em pagamento maior de IBS e CBS, o contribuinte ter\u00e1 a faculdade de pleitear sua revis\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Essa revis\u00e3o se efetivar\u00e1 mediante procedimento administrativo a ser instaurado junto ao \u00f3rg\u00e3o gestor do Cadastro Nacional de Im\u00f3veis (CNI), qual seja, a Secretaria da Receita Federal. Por essa via, o contribuinte poder\u00e1 apresentar elementos t\u00e9cnicos probat\u00f3rios, como laudo t\u00e9cnico ou avalia\u00e7\u00e3o profissional, que demonstrem o valor real de mercado do im\u00f3vel. O Fisco, ao acatar a comprova\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 corrigir o cadastro.<\/span><\/p>\n

\u00c9 essencial sublinhar a distin\u00e7\u00e3o jur\u00eddica deste procedimento:<\/span><\/p>\n

Finalidade exclusiva: a revis\u00e3o do redutor de ajuste \u00e9 uma corre\u00e7\u00e3o de valor para que este reflita a realidade, sendo realizada especificamente para efeito de incid\u00eancia de IBS e de CBS e nada mais.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o gera\u00e7\u00e3o de ganho de capital:<\/strong> a corre\u00e7\u00e3o do fator de reajuste no Cadastro Nacional de Im\u00f3veis (CNI) n\u00e3o constituir\u00e1 reavalia\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil<\/strong> e, por conseguinte, n\u00e3o gerar\u00e1 a incid\u00eancia de Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital<\/strong>, pois n\u00e3o h\u00e1 venda nem acr\u00e9scimo patrimonial.<\/span><\/p>\n

Veda\u00e7\u00e3o de altera\u00e7\u00e3o na DIRPF<\/strong>: o contribuinte n\u00e3o poder\u00e1 corrigir o valor de aquisi\u00e7\u00e3o desse im\u00f3vel em sua Declara\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda (IR) para que conste o valor encontrado na avalia\u00e7\u00e3o ou o valor corrigido no Cadastro Nacional de Im\u00f3veis. A inclus\u00e3o desse novo valor na DIRPF poder\u00e1 ser interpretada como verdadeira reavalia\u00e7\u00e3o e, por consequ\u00eancia, a Receita Federal ter\u00e1 elementos para cobrar o imposto de renda sobre o ganho de capital. O ajuste dever\u00e1 ser promovido apenas e t\u00e3o somente no Cadastro Nacional de Im\u00f3veis, com a finalidade espec\u00edfica de reduzir os impactos da incid\u00eancia do IBS e da CBS da\u00ed para frente.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

O redutor de ajuste de im\u00f3veis consolida-se como uma das inova\u00e7\u00f5es de maior relev\u00e2ncia na Reforma Tribut\u00e1ria para a tutela do patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio. Sua correta aplica\u00e7\u00e3o assegurar\u00e1 a transi\u00e7\u00e3o para o novo regime sem penalizar o contribuinte com a dupla tributa\u00e7\u00e3o de bens j\u00e1 incorporados ao seu patrim\u00f4nio, permitindo que se pague IBS e a CBS com base em valores justos e atualizados.<\/span><\/p>\n

A dilig\u00eancia na confer\u00eancia dos valores atribu\u00eddos e, quando necess\u00e1rio, a atua\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica no pleito de revis\u00e3o administrativa do redutor (mediante laudos t\u00e9cnicos) ser\u00e3o medidas indispens\u00e1veis para garantir que o contribuinte realize suas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias sob o manto da legalidade e da justi\u00e7a fiscal, sujeitando-se \u00e0 incid\u00eancias estritamente cab\u00edveis e nada mais.<\/span><\/p>\n

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Refer\u00eancias bibliogr\u00e1ficas<\/strong><\/span><\/p>\n

BRASIL. Emenda Constitucional n. 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tribut\u00e1rio Nacional. Bras\u00edlia, DF: Planalto, Presid\u00eancia da Rep\u00fablica, 2023.<\/span><\/p>\n

BRASIL. Lei Complementar n. 214, de 16 de janeiro de 2025. Disp\u00f5e sobre o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os \u2013 IBS e a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os \u2013 CBS. Bras\u00edlia, DF: Planalto, Presid\u00eancia da Rep\u00fablica, 2023.<\/span><\/p>\n

CONGRESSO BRASILEIRO DE DIREITO TRIBUT\u00c1RIO ATUAL, 8., 2023, S\u00e3o Paulo. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Direito Tribut\u00e1rio Atual: desafios do sistema tribut\u00e1rio: igualdade, legalidade e reparti\u00e7\u00e3o de encargos. Coordenadores: Ricardo Mariz de Oliveira et al. S\u00e3o Paulo: IBDT, 2023. 472 p. Dispon\u00edvel aqui<\/a>.<\/span><\/p>\n

FUNDA\u00c7\u00c3O GETULIO VARGAS. Escola de Direito de S\u00e3o Paulo. N\u00facleo de Estudos Fiscais. Nossa reforma tribut\u00e1ria: an\u00e1lise da EC 132\/23, do PLP 68\/2024 (CBS\/IBS) e do PLP 108\/2024 (Comit\u00ea Gestor, Contencioso do IBS, ITCMD e ITBI). S\u00e3o Paulo: FGV Direito SP, 2024. Dispon\u00edvel aqui<\/a>.<\/span><\/p>\n

MARTINS, Ives Gandra da Silva. A reforma tribut\u00e1ria em curso. Dispon\u00edvel aqui<\/a>.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR JOS\u00c9 RUBENS HERNANDEZ<\/strong><\/span><\/p>\n

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