{"id":48800,"date":"2025-03-14T13:08:55","date_gmt":"2025-03-14T16:08:55","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=48800"},"modified":"2025-03-14T13:08:55","modified_gmt":"2025-03-14T16:08:55","slug":"stj-permite-penhora-de-imovel-financiado-para-pagamento-de-condominio","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/03\/14\/stj-permite-penhora-de-imovel-financiado-para-pagamento-de-condominio\/","title":{"rendered":"STJ PERMITE PENHORA DE IM\u00d3VEL FINANCIADO PARA PAGAMENTO DE CONDOM\u00cdNIO"},"content":{"rendered":"

Decis\u00e3o foi dada em julgamento da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o, com placar apertado de cinco votos a quatro, e representa uma derrota para os bancos.<\/span><\/p>\n

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Os bancos perderam nesta semana uma disputa importante no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ). Em uma vota\u00e7\u00e3o apertada, a 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o decidiu que \u00e9 poss\u00edvel penhorar um im\u00f3vel financiado – por meio da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u2013 para pagamento de d\u00edvida de condom\u00ednio.<\/span><\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 uma opera\u00e7\u00e3o em que o pr\u00f3prio im\u00f3vel \u00e9 dado como garantia do financiamento. Juridicamente, a posse passa a ser da institui\u00e7\u00e3o respons\u00e1vel pelo cr\u00e9dito, normalmente um banco ou incorporadora, com usufruto do comprador. Se o cliente n\u00e3o quitar o que deve, o banco pode tomar o im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Por cinco votos a quatro, prevaleceu no julgamento da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o o voto do relator de um dos recursos, o ministro Raul Ara\u00fajo. Para ele, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel obrigar todos os outros cond\u00f4minos do edif\u00edcio a arcar com o preju\u00edzo gerado por uma pessoa para respeitar o contrato de aliena\u00e7\u00e3o (RESp 1929926, REsp 2082647 e RESp 2100103).<\/span><\/p>\n

Segundo o ministro, o credor fiduci\u00e1rio \u00e9 o propriet\u00e1rio real do im\u00f3vel, equivalendo a um cond\u00f4mino. \u201cPor que ele teria o privil\u00e9gio de n\u00e3o responder pelo rateio das despesas condominiais?\u201d, questionou o ministro em seu voto. \u201cO fato de o credor fiduci\u00e1rio ser possuidor indireto da unidade condominial n\u00e3o subtrai sua condi\u00e7\u00e3o essencial de propriet\u00e1rio do bem.\u201d<\/span><\/p>\n

O julgamento pacifica a quest\u00e3o entre as turmas de direito privado. Prevaleceu o entendimento dos ministros da 4\u00aa Turma. Em outubro de 2024, eles autorizaram a penhora de um im\u00f3vel por considerarem que a d\u00edvida condominial tem natureza \u201cpropter rem\u201d – a obriga\u00e7\u00e3o recai sobre o bem, independentemente de quem seja seu propriet\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Na 3\u00aa Turma, o entendimento era contr\u00e1rio. Para os integrantes do colegiado, a penhora n\u00e3o seria poss\u00edvel, com base no fato de que o im\u00f3vel n\u00e3o pertence ao credor, mas ao devedor. Em recente julgamento, os ministros decidiram que a natureza \u201cpropter rem\u201d da d\u00edvida condominial n\u00e3o vale para im\u00f3veis alienados fiduciariamente, com base no artigo 27, par\u00e1grafo 8\u00ba, da Lei n\u00ba 9.514, de 1997, e do artigo 1.368-B, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil (REsp 2036289).<\/span><\/p>\n

O voto decisivo da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o veio do ministro Moura Ribeiro, da 3\u00aa Turma, que mudou seu entendimento e seguiu o relator. A quest\u00e3o agora ser\u00e1 analisada pelo colegiado em recurso repetitivo – o que dar\u00e1 car\u00e1ter vinculante ao entendimento adotado (Tema 1.266, REsp 1874133 e REsp 1883871).<\/span><\/p>\n

Um levantamento de 2023 mostrou que parte dos tribunais estaduais j\u00e1 autorizava a penhora dos im\u00f3veis, mesmo com entendimento majorit\u00e1rio do STJ a favor dos bancos. Os tribunais de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP), Rio Grande do Sul (TJRS), Goi\u00e1s (TJGO) e Mato Grosso do Sul (TJMS), por exemplo, j\u00e1 tinham decis\u00f5es favor\u00e1veis aos condom\u00ednios.<\/span><\/p>\n

Segundo especialistas, o julgamento op\u00f5e dois direitos concomitantes: o do credor fiduci\u00e1rio e os dos credores cond\u00f4minos. \u201cUm cond\u00f4mino inadimplente gera um problema para todos os cond\u00f4minos\u201d, afirma Marc Stalder, s\u00f3cio da \u00e1rea imobili\u00e1ria do Demarest. \u201cParece-me que o STJ buscou preservar o direito de uma coletividade, dos cond\u00f4minos adimplentes, em preju\u00edzo do credor e passando por cima de uma disposi\u00e7\u00e3o expressa da lei\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

Para Stalder, a decis\u00e3o privilegiou o \u00e2ngulo social, diante do fato de que os cond\u00f4minos adimplentes seriam prejudicados pela inadimpl\u00eancia de um \u00fanico morador, em detrimento dos interesses dos credores.<\/span><\/p>\n

Do ponto de vista da solu\u00e7\u00e3o do problema, que \u00e9 a extin\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, portanto, a decis\u00e3o foi positiva, segundo Sara Monteiro do escrit\u00f3rio MV Costa Advogados. \u201cLevar o bem a leil\u00e3o vai beneficiar o pr\u00f3prio condom\u00ednio. Ent\u00e3o, nesse sentido, a decis\u00e3o \u00e9 positiva”, afirma.<\/span><\/p>\n

Quem vai sentir a consequ\u00eancia, no entanto, s\u00e3o os bancos e a rea\u00e7\u00e3o a esse novo direcionamento do STJ pode impactar diretamente no mercado de cr\u00e9dito, segundo Leonardo Peres Leite, s\u00f3cio do mesmo escrit\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

\u201cEssa decis\u00e3o vai gerar efeito nos novos contratos de financiamento imobili\u00e1rio que ser\u00e3o feitos. Muito provavelmente, os bancos v\u00e3o acabar embutindo algum tipo de mecanismo nos novos contratos para prever esse tipo de situa\u00e7\u00e3o. E isso pode elevar ainda mais os juros, porque pode entrar no c\u00e1lculo o risco que a institui\u00e7\u00e3o financeira ter\u00e1 que assumir\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

Luiz Friggi, s\u00f3cio da \u00e1rea c\u00edvel e de resolu\u00e7\u00e3o de conflitos do Sim\u00f5es Pires, concorda. \u201cEspera-se que novos mecanismos contratuais e operacionais no \u00e2mbito da contrata\u00e7\u00e3o dessas garantias sejam implementados pelos bancos, a fim de mitigar poss\u00edveis preju\u00edzos\u201d, afirma o advogado.<\/span><\/p>\n

Entre esses mecanismos, o mais importante ser\u00e1 o fortalecimento da gest\u00e3o de garantias dentro dos bancos. Marc Stalder explica que a gest\u00e3o de garantia hoje \u00e9 rara, mas pode se popularizar a partir dessa decis\u00e3o. \u201cO devedor \u00e9 obrigado a pagar as despesas do im\u00f3vel e se n\u00e3o fizer isso, o credor com um bom contrato tem os mecanismos para atuar para preservar sua garantia.\u201d<\/span><\/p>\n

Segundo ele, normalmente uma d\u00edvida de condom\u00ednio \u00e9 bem inferior ao valor do im\u00f3vel e, portanto, em cen\u00e1rio de inadimpl\u00eancia, faria mais sentido para o banco quitar a d\u00edvida e incluir a despesa no saldo devedor. \u201cDe um ponto de vista pr\u00e1tico, a gest\u00e3o das garantias, que levaria a contratos mais cuidadosamente elaborados, vai fazer com que a discuss\u00e3o nem chegue a existir.\u201d<\/span><\/p>\n

A Federa\u00e7\u00e3o Brasileira de Bancos (Febraban) participou do processo como parte interessada e lamentou a decis\u00e3o. De acordo com a entidade, o entendimento vai impactar no custo do cr\u00e9dito, uma vez que o procedimento de venda do im\u00f3vel passar\u00e1 a ser judicial, \u201cmuito mais moroso e oneroso, dificultando o pagamento da d\u00edvida\u201d.<\/span><\/p>\n

A Febraban informa que respeita a decis\u00e3o do STJ, mas vai avaliar poss\u00edveis recursos. Para a entidade, o impacto n\u00e3o ser\u00e1 somente sobre o consumidor que quiser comprar sua casa, \u201cmas todo o setor da constru\u00e7\u00e3o civil, que depende do financiamento imobili\u00e1rio para a venda das unidades habitacionais\u201d.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR LUIZA CALEGARI \u2014 DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n

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