{"id":15237,"date":"2021-03-09T10:37:40","date_gmt":"2021-03-09T13:37:40","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=15237"},"modified":"2021-03-09T10:37:40","modified_gmt":"2021-03-09T13:37:40","slug":"tributacao-dos-fundos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2021\/03\/09\/tributacao-dos-fundos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"TRIBUTA\u00c7\u00c3O DOS FUNDOS IMOBILI\u00c1RIOS"},"content":{"rendered":"

O entendimento da Receita Federal gera uma dupla tributa\u00e7\u00e3o na cadeia de investimento financeiro imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Neste momento em que se discute a reforma constitucional do sistema tribut\u00e1rio de uma maneira mais ampla, com o redesenho dos v\u00e1rios tributos visando racionalizar as incid\u00eancias que hoje temos, algumas quest\u00f5es, facilmente solucion\u00e1veis por atos normativos ou mesmo leis ordin\u00e1rias, que refletiriam positivamente para racionalidade do sistema evitando demandas e custos de conformidade aos contribuintes, est\u00e3o sendo relegadas e deixadas em compasso de espera.<\/span><\/p>\n

\u00c9 o caso da ilegal e antissist\u00eamica tributa\u00e7\u00e3o do ganho de capital nos fundos de investimentos imobili\u00e1rios (FIIs) que investem em cotas de outros FIIs. A ilegalidade da sua tributa\u00e7\u00e3o decorre de equ\u00edvoco na determina\u00e7\u00e3o do dispositivo legal aplic\u00e1vel feita pela Receita Federal na Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 181, de 2014, que entendeu incidir o artigo 18 em vez da norma especial que atende ao objetivo do sistema, o artigo 16, ambos da Lei n\u00ba 8.668, de 1993.<\/span><\/p>\n

O entendimento da Receita Federal gera uma dupla tributa\u00e7\u00e3o na cadeia de investimento financeiro imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A an\u00e1lise da evolu\u00e7\u00e3o das regras de tributa\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios parece n\u00e3o deixar d\u00favidas quanto ao objetivo do legislador e qual o dispositivo que deve ser corretamente invocado. Tanto a Lei n\u00ba 8.668, de 1993, na sua reda\u00e7\u00e3o original, como as suas posteriores modifica\u00e7\u00f5es sempre buscaram preservar a n\u00e3o tributa\u00e7\u00e3o das rendas auferidas diretamente pelo FII, adaptando o instrumento \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o do mercado e evitando, por outro lado, a sua utiliza\u00e7\u00e3o indevida.<\/span><\/p>\n

Foi assim que em 1993 os FIIs nasceram, isentos de qualquer tributa\u00e7\u00e3o na renda por eles auferida, sendo somente tributada a renda gerada aos investidores, a exemplo de todos os demais fundos de investimento financeiros. Seis anos ap\u00f3s, em 1999, os FIIs que investissem em aplica\u00e7\u00f5es de renda fixa n\u00e3o imobili\u00e1ria passaram a sofrer a reten\u00e7\u00e3o do IR Fonte, a fim de evitar a sua utiliza\u00e7\u00e3o para investimentos em outros mercados que n\u00e3o o imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Posteriormente, j\u00e1 em 2004, com a evolu\u00e7\u00e3o do mercado financeiro imobili\u00e1rio foi permitido aos FIIs investirem em ativos financeiros de base imobili\u00e1ria, tais como os CRIs, LCIs, SPEs e as cotas de FIIs. Evidentemente a norma fiscal teve que ser adaptada a essa nova realidade. Foi, assim, editado o artigo 16-A, par\u00e1grafo 1\u00ba, que, tratando das rendas auferidas pelos pr\u00f3prios FIIs nas negocia\u00e7\u00f5es desses ativos, isentou do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) a sua tributa\u00e7\u00e3o, mantendo-se desta forma a l\u00f3gica do instrumento criado em 1993, qual seja a n\u00e3o tributa\u00e7\u00e3o das rendas operacionais – de car\u00e1ter imobili\u00e1rio – auferidas pelo ve\u00edculo de investimento. Note-se que a isen\u00e7\u00e3o do IRRF foi necess\u00e1ria, pois o caput do artigo 16 previa somente a isen\u00e7\u00e3o do IR ordin\u00e1rio, o que, evidentemente, n\u00e3o pode ser esquecido, como tem feito a Receita.<\/span><\/p>\n

Para a compreens\u00e3o da discuss\u00e3o trazida pela Solu\u00e7\u00e3o Cosit acima mencionada e o consequente equ\u00edvoco gerado \u00e9 importante visualizar e distinguir as duas receitas relacionados aos fundos imobili\u00e1rios: a receita gerada pelo FII nas suas opera\u00e7\u00f5es, mediante a compra e venda de ativos imobili\u00e1rios ou financeiros imobili\u00e1rios e a percep\u00e7\u00e3o de rendimentos desses ativos; e a renda auferida pelo benefici\u00e1rio investidor, que por sua vez pode advir da venda das quotas do FII investido (ganho ou perda de capital) ou dos rendimentos distribu\u00eddos pelo FII. H\u00e1 assim renda em dois \u201cn\u00edveis\u201d diversos, um no pr\u00f3prio fundo e outra no benefici\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

H\u00e1, consequentemente, dois tratamentos tribut\u00e1rios distintos previstos pela Lei n\u00ba 8.668, de 1993, a depender da origem da renda auferida. A isen\u00e7\u00e3o das rendas geradas no FII est\u00e1 prevista no artigo 16, artigo 16-A e seu par\u00e1grafo primeiro, e o regramento para as receitas auferidas pelos benefici\u00e1rios investidores est\u00e1 previsto no artigo 18.<\/span><\/p>\n

No entanto, em uma equivocada interpreta\u00e7\u00e3o, a Receita entendeu aplic\u00e1vel ao ganho de capital decorrente da venda de cotas de FII pelo FII investidor a norma do artigo 18 que trata, n\u00e3o das rendas auferidas pelo FII, como a norma especial e posterior regula, mas sim daquelas auferidas por meio de FIIs, ou seja por \u201cqualquer benefici\u00e1rio, inclusive pessoa jur\u00eddica isenta\u201d, dispositivo esse existente desde a edi\u00e7\u00e3o original de 1993 e aplic\u00e1vel somente \u00e0s receitas dos benefici\u00e1rios finais dos FIIs (renda dos investidores).<\/span><\/p>\n

O equ\u00edvoco traz evidente desnatura\u00e7\u00e3o do ve\u00edculo de investimento, pois os FIIs passam a sofrer tributa\u00e7\u00e3o na sua renda operacional decorrente do ganho de capital nas cotas de FII onde nenhuma outra renda \u00e9 tributada, induzindo negativamente a destina\u00e7\u00e3o de investimentos financeiros no mercado de FII, pois gera uma dupla tributa\u00e7\u00e3o na cadeia de investimento financeiro imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o pode ser assim resumida: qual dispositivo normativo que deve ser aplicado ao ganho de capital decorrente da venda de cotas de FII por FII investidor, a norma do artigo 18, que tr\u00e1s regramento da \u00e9poca onde n\u00e3o existia essa possibilidade de investimento e \u00e9 contr\u00e1ria \u00e0 sistem\u00e1tica de tributa\u00e7\u00e3o dos fundos de investimento, ou a regra do artigo 16 (isen\u00e7\u00e3o geral), 16-A, par\u00e1grafo primeiro (isen\u00e7\u00e3o do IRRF), editada justamente para regulamentar as opera\u00e7\u00f5es de venda de ativos financeiros imobili\u00e1rios pelos pr\u00f3prios fundos, sendo ainda posterior \u00e0 norma do artigo 18, especial, pois trata de quest\u00e3o espec\u00edfica e, por fim, atende e d\u00e1 coer\u00eancia \u00e0 sistem\u00e1tica aos fundos imobili\u00e1rios?<\/span><\/p>\n

Exemplos como esse de decis\u00f5es antissist\u00eamicas da Receita (nesse caso tamb\u00e9m ilegal) poderiam ser facilmente solucionadas por meio de edi\u00e7\u00e3o de norma infralegal trazendo maior racionalidade e coer\u00eancia \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o, redu\u00e7\u00e3o do contencioso e economia de custos aos contribuintes, enquanto esperamos ansiosos por uma reforma ampla do sistema tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por Ricardo Lacaz Martins<\/strong><\/span><\/p>\n

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