{"id":14565,"date":"2021-02-04T10:15:54","date_gmt":"2021-02-04T13:15:54","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=14565"},"modified":"2021-02-04T10:15:54","modified_gmt":"2021-02-04T13:15:54","slug":"stf-nega-penhora-de-imovel-de-fiador-em-contrato-de-aluguel-comercial","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2021\/02\/04\/stf-nega-penhora-de-imovel-de-fiador-em-contrato-de-aluguel-comercial\/","title":{"rendered":"STF NEGA PENHORA DE IM\u00d3VEL DE FIADOR EM CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL"},"content":{"rendered":"

Para ministros, previs\u00e3o em lei valeria apenas para loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/span><\/p>\n

O Supremo Tribunal Federal (STF) passou a considerar impenhor\u00e1vel im\u00f3vel de fiador que garante contrato de aluguel comercial. H\u00e1 decis\u00f5es nas duas turmas, que divergem do entendimento tomado em julgamento de repercuss\u00e3o geral em 2010. Para os ministros, a decis\u00e3o que considerou constitucional a previs\u00e3o de penhora s\u00f3 valeria para contratos residenciais.<\/span><\/p>\n

O entendimento, segundo especialistas, dificulta a aceita\u00e7\u00e3o de fian\u00e7a no mercado imobili\u00e1rio. Afeta, principalmente, os pequenos com\u00e9rcios e empresas que, pelo valor do aluguel e das condi\u00e7\u00f5es financeiras dos locat\u00e1rios, precisam de fiador, afirma Adriano Sartori, vice-presidente de Gest\u00e3o Patrimonial e Loca\u00e7\u00e3o do Secovi-SP. \u201cO com\u00e9rcio de rua, por exemplo, que j\u00e1 est\u00e1 sendo t\u00e3o prejudicado com a pandemia, pode ter dificuldade de arrumar uma outra garantia\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 uma pesquisa consolidada sobre a import\u00e2ncia do fiador para a \u00e1rea comercial. S\u00f3 para a \u00e1rea residencial. A Pesquisa de Loca\u00e7\u00e3o do Secovi-SP, mostra, por exemplo, que em 44,5% dos contratos firmados em novembro havia fian\u00e7a como garantia.<\/span><\/p>\n

A discuss\u00e3o come\u00e7ou depois de o Plen\u00e1rio do STF (RE 612 360) considerar leg\u00edtima a penhora de bem de fam\u00edlia de fiador, de forma geral. A medida est\u00e1 prevista no artigo 3\u00ba, inciso VII, da Lei n\u00ba 8.009, de 1990, que trata do bem de fam\u00edlia. O tema tamb\u00e9m est\u00e1 pacificado no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), por meio da S\u00famula n\u00ba 549.<\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s o julgamento, os fiadores de loca\u00e7\u00f5es comerciais passaram a questionar a aplica\u00e7\u00e3o do entendimento com a argumenta\u00e7\u00e3o de que o caso tratado era de im\u00f3vel residencial, o que levou os ministros a se debru\u00e7arem novamente sobre o tema.<\/span><\/p>\n

Eles passaram a entender que, no caso de contrato de im\u00f3vel comercial, deveria prevalecer o direito \u00e0 moradia do fiador, uma vez que n\u00e3o est\u00e1 se falando de direito de moradia do locat\u00e1rio, que aluga com prop\u00f3sito negocial.<\/span><\/p>\n

O advogado Artur Ratc, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio Ratc & Gueogjian Advogados, obteve recentemente uma decis\u00e3o a favor de seu cliente. Para ele, nesses casos n\u00e3o se pode aplicar o que foi decidido em repercuss\u00e3o geral porque s\u00e3o situa\u00e7\u00f5es diferentes. \u201cO contrato comercial tem suas peculiaridades. Quando uma pessoa jur\u00eddica \u00e9 executada pelo n\u00e3o pagamento de aluguel, quem deveria sofrer as consequ\u00eancias seria seu real devedor [dono ou s\u00f3cio da empresa] e n\u00e3o o fiador, que sofre uma medida desproporcional com a penhora de seu \u00fanico bem\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

Na decis\u00e3o, a ministra C\u00e1rmen L\u00facia, da 2\u00aa Turma (RE 1296835), destaca que, embora o Supremo tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de fam\u00edlia de fiador em contrato de loca\u00e7\u00e3o (Tema 295 da repercuss\u00e3o geral), o entendimento n\u00e3o se aplica ao caso de im\u00f3vel comercial. Ela cita em seu voto decis\u00f5es tanto da 1\u00aa como da 2\u00aa Turma, al\u00e9m de monocr\u00e1ticas (concedidas por um s\u00f3 ministro).<\/span><\/p>\n

Uma das decis\u00f5es, da 2\u00aa Turma, \u00e9 de relatoria do ministro Edson Fachin (RE 1277481). Ele afirma que \u201cverifica-se que quando se trata de contrato de loca\u00e7\u00e3o residencial \u00e9 poss\u00edvel contrapor o direito \u00e0 moradia de fiadores ao igualmente relevante direito \u00e0 moradia dos locat\u00e1rios, o que n\u00e3o se verifica na hip\u00f3tese de fian\u00e7a em contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial\u201d.<\/span><\/p>\n

A 1\u00aa Turma tamb\u00e9m tem entendimento semelhante. Em caso julgado em fevereiro de 2019, a redatora para o ac\u00f3rd\u00e3o, ministra Rosa Weber diz que n\u00e3o pode haver a penhora do bem de fam\u00edlia do fiador, \u201cdestinado \u00e0 sua moradia, cujo sacrif\u00edcio n\u00e3o pode ser exigido a pretexto de satisfazer o cr\u00e9dito de locador de im\u00f3vel comercial ou de estimular a livre iniciativa (RE 605709).<\/span><\/p>\n

Advogados do setor, contudo, discordam do novo entendimento no Supremo. Lu\u00eds Rodrigo Almeida, s\u00f3cio do Dib Almeida Laguna Manssur, ressalta que os julgados n\u00e3o s\u00e3o un\u00e2nimes e o tema n\u00e3o foi analisado sobre esse prisma em repercuss\u00e3o geral. Para ele, seria mais razo\u00e1vel prevalecer o entendimento dos ministros que hoje s\u00e3o voto vencido, como Lu\u00eds Roberto Barroso e Dias Toffoli.<\/span><\/p>\n

Segundo os ministros, o fiador aceitou garantir a d\u00edvida por sua livre e espont\u00e2nea vontade, e se prestou a pagar a d\u00edvida solidariamente, caso o locat\u00e1rio n\u00e3o a quite. \u201cEle assumiu esse risco, sabendo que a lei, desde a d\u00e9cada de 90, \u00e9 clara de que pode ter seu bem de fam\u00edlia penhorado\u201d, afirma Almeida.<\/span><\/p>\n

Rodrigo Karpat, do Karpat Advogados, tamb\u00e9m concorda. \u201cEsses julgados v\u00e3o na contram\u00e3o do que o Supremo j\u00e1 tinha definido de forma geral e tamb\u00e9m de como atua o mercado\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

Jaques Bushatsky, s\u00f3cio da Advocacia Bushatsky, lembra que a lei que trata da penhora de bem de fam\u00edlia n\u00e3o faz qualquer distin\u00e7\u00e3o entre contrato comercial e residencial. Esse novo entendimento tamb\u00e9m prejudica, na sua opini\u00e3o, a seguran\u00e7a jur\u00eddica, uma vez que os contratos foram firmados levando em considera\u00e7\u00e3o o que diz a lei.<\/span><\/p>\n

Para o mercado imobili\u00e1rio, o entendimento das turmas do STF tamb\u00e9m pode ser prejudicial. As novas decis\u00f5es, segundo o advogado Lu\u00eds Rodrigo Almeida, podem desestimular o uso da garantia em aluguel comercial mais usual do mercado e a \u00fanica gratuita. E poder\u00e1 encarecer, acrescenta, outras formas de garantia, como seguro ou cau\u00e7\u00e3o, caso seja julgado dessa forma em repercuss\u00e3o geral no STF.<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por Adriana Aguiar \u2014 De S\u00e3o Paulo<\/strong><\/span><\/p>\n

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