{"id":13273,"date":"2020-11-24T10:18:38","date_gmt":"2020-11-24T13:18:38","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=13273"},"modified":"2020-11-24T10:18:38","modified_gmt":"2020-11-24T13:18:38","slug":"scp-fii-e-conflitos-de-interesse","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2020\/11\/24\/scp-fii-e-conflitos-de-interesse\/","title":{"rendered":"SCP, FII E CONFLITOS DE INTERESSE"},"content":{"rendered":"

\u00c9 necess\u00e1rio uma reflex\u00e3o sobre os desdobramentos adicionais relacionados a situa\u00e7\u00f5es de conflito de interesses.<\/span><\/p>\n

\u00c9 pr\u00e1tica relativamente comum para acomodar interesses de s\u00f3cios de capital em projetos imobili\u00e1rios a constitui\u00e7\u00e3o de Sociedades em Conta de Participa\u00e7\u00e3o (SCP), reunindo os investidores, na qualidade de s\u00f3cios ocultos, e o empreendedor imobili\u00e1rio, na posi\u00e7\u00e3o de s\u00f3cio ostensivo.<\/span><\/p>\n

O C\u00f3digo Civil regulamenta as SCP (nos artigos 991 a 996) definindo-as como entidades n\u00e3o personificadas – que n\u00e3o assumem, portanto, em seu pr\u00f3prio nome, obriga\u00e7\u00f5es perante terceiros – e que se constituem independentemente de qualquer formalidade (n\u00e3o se exigindo registro em Junta Comercial, por exemplo) e podem-se provar por todos os meios de direitos.<\/span><\/p>\n

\u00c9 necess\u00e1rio uma reflex\u00e3o sobre os desdobramentos adicionais relacionados a situa\u00e7\u00f5es de conflito de interesses.<\/span><\/p>\n

Nesta din\u00e2mica, o s\u00f3cio ostensivo \u00e9 o respons\u00e1vel por todas as quest\u00f5es imobili\u00e1rias e os investidores, como s\u00f3cios ocultos, n\u00e3o respondem por pleitos e reclama\u00e7\u00f5es de terceiros. Os investidores permanecem, todavia, obrigados ao s\u00f3cio ostensivo pela realiza\u00e7\u00e3o do aporte financeiro.<\/span><\/p>\n

A segrega\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de responsabilidades nesta estrutura atrai investidores que desejam aplicar capital no setor imobili\u00e1rio, assumindo o seu risco comercial sem correr todos os demais riscos da incorpora\u00e7\u00e3o (c\u00edvel, criminal, trabalhista).<\/span><\/p>\n

A aquecida ind\u00fastria de Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FII) frequentemente se depara com oportunidades de investimento em empreendimentos mediante a aquisi\u00e7\u00e3o de quotas de SCP.<\/span><\/p>\n

Os FII s\u00e3o regulados pela Instru\u00e7\u00e3o da CVM n\u00ba 472, de 31 de outubro de 2008, a qual estabelece (em seu artigo 45) os ativos que podem compor a sua carteira, dentre eles \u201ca\u00e7\u00f5es ou cotas de sociedades cujo \u00fanico prop\u00f3sito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII\u201d.<\/span><\/p>\n

Neste contexto, vale destacar que, em 2018, a CVM (por interm\u00e9dio da GIES) em an\u00e1lise de um caso espec\u00edfico indicou que \u201c(…) cotas de SCP n\u00e3o s\u00e3o consideradas cotas de sociedades previstas no inciso III do art. 45, uma vez que as SCP n\u00e3o s\u00e3o personificadas e n\u00e3o envolve uma atividade empresarial propriamente dita, traduzindo-se como um mero empr\u00e9stimo ao empreendedor (…)\u201d.<\/span><\/p>\n

A Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) enviou este ano um of\u00edcio \u00e0 CVM formulando consulta sobre a possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o quotas de SCP por FII, sustentando que, pelo ordenamento jur\u00eddico brasileiro, as SCP s\u00e3o sociedades para todos os fins de direito e alinham-se ao prop\u00f3sito das normas que institui e regulamentam os FII. A entidade de autorregula\u00e7\u00e3o solicita, ainda, que a CVM emita orienta\u00e7\u00e3o ao mercado caso entenda que a aquisi\u00e7\u00e3o direta destes ativos n\u00e3o esteja expressamente contemplada no art. 45, inciso III da Instru\u00e7\u00e3o CVM 472.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m do m\u00e9rito da interpreta\u00e7\u00e3o do referido dispositivo pela autarquia, \u00e9 preciso refletir sobre desdobramentos adicionais relacionados a situa\u00e7\u00f5es de conflito de interesses (caso a CVM n\u00e3o embargue essa alternativa de investimento pelo FII).<\/span><\/p>\n

Para ilustrar, imagine-se um caso no qual um player \u00e9 propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel, diretamente ou por meio de ve\u00edculo de investimento, e deseja desenvolv\u00ea-lo para renda ou ganho de capital. Para captar os recursos necess\u00e1rios ao projeto pretende constituir uma SCP espec\u00edfica e distribuir as suas quotas no mercado.<\/span><\/p>\n

Caso um FII que esteja em posi\u00e7\u00e3o de conflito de interesses, conforme rol exemplificativo da ICVM 472, venha adquirir estas quotas (aventando aquiesc\u00eancia desta possibilidade pela CVM), neste empreendimento espec\u00edfico o FII figurar\u00e1 como s\u00f3cio oculto e n\u00e3o desenvolver\u00e1 propriamente a atividade imobili\u00e1ria. Lembrando que a SCP, por natureza, segrega a figura do empreendedor e do investidor, sendo que este \u00faltimo nutre expectativa de remunera\u00e7\u00e3o do capital a partir do esfor\u00e7o do s\u00f3cio ostensivo.<\/span><\/p>\n

Aqui as quotas da SCP seriam encaradas como um ativo financeiro ou um ativo imobili\u00e1rio n\u00e3o financeiro?<\/span><\/p>\n

Esta \u00e9 uma configura\u00e7\u00e3o importante. Pois, considerando a posi\u00e7\u00e3o de conflito no FII, o investimento na SCP deve ser previamente aprovado pelos cotistas em assembleia-geral.<\/span><\/p>\n

Nos termos do Of\u00edcio CVM\/SRE n\u00ba 1\/2020, especificamente para ativos financeiros n\u00e3o h\u00e1 necessidade de aprova\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e pr\u00e9via a cada opera\u00e7\u00e3o, sendo permitida a realiza\u00e7\u00e3o de uma assembleia \u00fanica deliberando crit\u00e9rios de elegibilidade adequadamente delimitados para a negocia\u00e7\u00e3o destes ativos. Sem que isso se confunda com pr\u00e9-aprova\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria.<\/span><\/p>\n

Ora, caso a CVM entenda ser poss\u00edvel o investimento do FII em SCP e, ainda, que estas quotas s\u00e3o configuradas como ativos financeiros (exclusivamente no contexto acima), quais seriam as sugest\u00f5es de crit\u00e9rios de elegibilidade para delimitar a negocia\u00e7\u00e3o de quotas de SCP em situa\u00e7\u00f5es de conflito de interesses?<\/span><\/p>\n

Considerando a complexidade da mat\u00e9ria, \u00e9 oportuno fomentar esta discuss\u00e3o esperando que na resposta da CVM a orienta\u00e7\u00e3o abarque tamb\u00e9m estas nuances e n\u00e3o se limite a responder objetivamente \u00e0 quest\u00e3o formulada em consulta pela Anbima.<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por William Koga<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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