{"id":11815,"date":"2020-09-16T09:58:24","date_gmt":"2020-09-16T12:58:24","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=11815"},"modified":"2020-09-16T09:58:24","modified_gmt":"2020-09-16T12:58:24","slug":"holding-imobiliaria-com-os-dias-contados","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2020\/09\/16\/holding-imobiliaria-com-os-dias-contados\/","title":{"rendered":"HOLDING IMOBILI\u00c1RIA COM OS DIAS CONTADOS"},"content":{"rendered":"

A CBS em substitui\u00e7\u00e3o aos atuais 3,65% de PIS e Cofins provocar\u00e1 um incremento da atual tributa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Uma das estruturas mais utilizadas em organiza\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nios e planejamento sucess\u00f3rio, a holding imobili\u00e1ria pode estar com seus dias contados em fun\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria do ministro Paulo Guedes e de um julgamento kafkiano do plen\u00e1rio do Supremo Tribunal Federal (STF) acerca da imunidade tribut\u00e1ria do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) sobre aqueles incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

A holding protege o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio, gera efici\u00eancia fiscal, e evita o condom\u00ednio, pelo qual cada propriet\u00e1rio det\u00e9m uma parte ideal do im\u00f3vel todo, exigindo-se a unanimidade de decis\u00f5es sobre o im\u00f3vel, o que pode incluir a outorga de c\u00f4njuges, causando desgastes e perdas de neg\u00f3cios. A holding proporciona a constru\u00e7\u00e3o de uma estrutura de delibera\u00e7\u00f5es por maioria, sem a anu\u00eancia de terceiros.<\/span><\/p>\n

A CBS em substitui\u00e7\u00e3o aos atuais 3,65% de PIS e Cofins provocar\u00e1 um incremento da atual tributa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Tomemos um exemplo corriqueiro: um casal det\u00e9m im\u00f3veis destinados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, geradores de relevante receita mensal, bem como im\u00f3veis de uso da fam\u00edlia (praia, campo), e tr\u00eas filhos casados.<\/span><\/p>\n

Nesse caso, a aloca\u00e7\u00e3o inicialmente imaginada, pelo menos at\u00e9 5 de agosto deste ano, data do julgamento virtual do STF, seria a seguinte: a confer\u00eancia dos im\u00f3veis de loca\u00e7\u00e3o para uma holding e a confer\u00eancia dos im\u00f3veis de uso para outra, pois a Constitui\u00e7\u00e3o Federal determina que o ITBI n\u00e3o incide sobre a transmiss\u00e3o de bens incorporados ao patrim\u00f4nio de empresa em realiza\u00e7\u00e3o de capital, salvo se a sua atividade preponderante for a compra\/venda\/loca\u00e7\u00e3o desses bens. Ou seja, a holding que detivesse os im\u00f3veis geradores de renda locat\u00edcia deveria contribuir o ITBI, enquanto aquela destinada a deter os im\u00f3veis de uso estaria imune.<\/span><\/p>\n

A confer\u00eancia do im\u00f3vel para a pessoa jur\u00eddica equivale a uma aliena\u00e7\u00e3o (troca-se o im\u00f3vel por quotas\/a\u00e7\u00f5es) e pode ser feita pelo valor da Declara\u00e7\u00e3o de Bens (custo), sem a incid\u00eancia do Imposto de Renda Pessoa F\u00edsica (IRPF) sobre o ganho de capital, ou pelo valor de mercado dos bens, superior ao de Declara\u00e7\u00e3o de Bens, aproveitando-se dos tratamentos favorecidos que levem em conta a data de aquisi\u00e7\u00e3o do bem, mas sujeitando-se o conferente ao IRPF sobre o ganho de capital (diferen\u00e7a positiva entre o valor de mercado e o de custo), com al\u00edquotas progressivas de 15% a 22,5%.<\/span><\/p>\n

Ocorre que no citado julgamento, o STF decidiu que a imunidade tribut\u00e1ria do ITBI sobre os im\u00f3veis incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica n\u00e3o alcan\u00e7a a parcela desses bens que exceda o valor do capital social integralizado, e independe da atividade preponderante. Ou seja, se o conferente optar por utilizar o valor de custo do bem para integralizar o capital da holding, a diferen\u00e7a positiva entre o valor das participa\u00e7\u00f5es subscritas e o valor venal (ou valor de refer\u00eancia) dos im\u00f3veis que exceder o capital integralizado deve ser tributado pelo ITBI.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 holding dos im\u00f3veis de renda, o pagamento do ITBI sempre foi devido, mas encarado como um investimento, pois a tributa\u00e7\u00e3o da receita de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 atualmente menor na pessoa jur\u00eddica sujeita \u00e0 apura\u00e7\u00e3o do lucro presumido se comparada \u00e0 pessoa f\u00edsica, para a qual deve ser aplicada a tabela progressiva do IRPF (carn\u00ea-le\u00e3o), que incide \u00e0 al\u00edquota m\u00e1xima de 27,5% sobre a receita da loca\u00e7\u00e3o. Na holding, o im\u00f3vel registrado no imobilizado de empresa cujo objeto social seja a atividade imobili\u00e1ria e o regime de apura\u00e7\u00e3o seja o lucro presumido, a tributa\u00e7\u00e3o incide \u00e0 al\u00edquota m\u00e1xima de 14,53% sobre a receita da loca\u00e7\u00e3o, o que consiste na soma das al\u00edquotas dos tributos federais (Imposto de Renda, CSLL, PIS e Cofins). Ou seja, o \u201cinvestimento\u201d em ITBI \u00e9 amortiz\u00e1vel vis a vis a vantagem fiscal, sobrando um lucro l\u00edquido maior a ser distribu\u00eddo entre os s\u00f3cios da holding, sem tributa\u00e7\u00e3o de dividendos.<\/span><\/p>\n

Entretanto, a primeira parte da reforma tribut\u00e1ria (Projeto de Lei n\u00ba 3.887\/20) prev\u00ea a institui\u00e7\u00e3o da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Opera\u00e7\u00f5es com Bens e Servi\u00e7os (CBS) sobre a receita bruta, em substitui\u00e7\u00e3o ao PIS e Cofins, o que significar\u00e1 aumento da carga fiscal, ao menos no contexto aqui tratado, pois a CBS dever\u00e1 ter al\u00edquota uniforme de 12%. N\u00e3o obstante o projeto conter possibilidade de cr\u00e9dito das aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os para apurar a CBS devida, uma holding imobili\u00e1ria praticamente n\u00e3o possuir\u00e1 cr\u00e9ditos para reduzir o impacto do novo tributo, e a CBS em substitui\u00e7\u00e3o aos atuais 3,65% de PIS e Cofins provocar\u00e1 um incremento da atual tributa\u00e7\u00e3o total de 14,53% para 22,88%. J\u00e1 h\u00e1 discuss\u00e3o nos meios acad\u00eamicos se o valor do aluguel deveria ser tributado pela CBS em raz\u00e3o de n\u00e3o se enquadrar no conceito de receita bruta, mas n\u00e3o adentraremos nesse tema aqui.<\/span><\/p>\n

E n\u00e3o para por a\u00ed: a terceira parte da reforma tribut\u00e1ria deve conter mudan\u00e7as ao Imposto de Renda e trazer de volta a tributa\u00e7\u00e3o de dividendos ao cen\u00e1rio nacional, que em 1996 deixou de existir (artigo 10 da Lei n\u00ba 9.249, de 1995). Caso ela volte aos 15% como era at\u00e9 ent\u00e3o, e considerando distribui\u00e7\u00e3o de dividendos do total do lucro, ter-se-\u00e1 tributa\u00e7\u00e3o total de 34,45% em rela\u00e7\u00e3o ao valor da loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel detido pela holding at\u00e9 os dividendos pagos \u00e0 pessoa f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

Nesse contexto, dificilmente as holdings prevalecer\u00e3o. Levada pelo desejo de pagar menos imposto, a pessoa f\u00edsica manter\u00e1 os im\u00f3veis em seu pr\u00f3prio nome. Ainda que se estruture a holding apenas com a nua propriedade dos bens para que a renda permane\u00e7a com a pessoa f\u00edsica, a solu\u00e7\u00e3o ser\u00e1 tempor\u00e1ria pois o usufruto se extingue com o falecimento do titular, passando a renda da loca\u00e7\u00e3o para a pessoa jur\u00eddica. E n\u00e3o h\u00e1 como celebrar um acordo de s\u00f3cios e, na eventualidade do falecimento de um dos pais sem testamento, passar\u00e3o os bens a pertencer em condom\u00ednio 50% ao c\u00f4njuge sobrevivente, e 16,66% a cada um dos filhos, e para a movimenta\u00e7\u00e3o dos bens ser\u00e1 necess\u00e1ria a unanimidade das vontades e, ainda, caso um dos filhos seja casado sob outro regime que n\u00e3o o da separa\u00e7\u00e3o total, a vontade do c\u00f4njuge de filho dever\u00e1 ser obrigatoriamente respeitada.<\/span><\/p>\n

A pergunta que fica no ar \u00e9: como evitar o condom\u00ednio e criar regras de conviv\u00eancia se efetivamente a holding imobili\u00e1ria estiver com seus dias contados?<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por M\u00e1rcia Setti e Jos\u00e9 Henrique Longo<\/strong><\/span><\/p>\n

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