{"id":11655,"date":"2020-09-09T10:09:23","date_gmt":"2020-09-09T13:09:23","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=11655"},"modified":"2020-09-09T10:09:23","modified_gmt":"2020-09-09T13:09:23","slug":"stj-nega-a-inadimplente-diferenca-entre-valor-do-imovel-e-da-divida","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2020\/09\/09\/stj-nega-a-inadimplente-diferenca-entre-valor-do-imovel-e-da-divida\/","title":{"rendered":"STJ NEGA A INADIMPLENTE DIFEREN\u00c7A ENTRE VALOR DO IM\u00d3VEL E DA D\u00cdVIDA"},"content":{"rendered":"

Decis\u00f5es referem-se a financiamentos em que a garantia \u00e9 o pr\u00f3prio bem.<\/span><\/p>\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) tem liberado bancos e incorporadoras de ressarcir compradores inadimplentes de im\u00f3veis retomados e n\u00e3o arrematados em leil\u00e3o. Eles buscavam a diferen\u00e7a entre a d\u00edvida e o valor de avalia\u00e7\u00e3o do bem. As decis\u00f5es referem-se a contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, em que a garantia \u00e9 o pr\u00f3prio bem.<\/span><\/p>\n

Ainda h\u00e1 poucas decis\u00f5es sobre o tema, mas a tend\u00eancia \u00e9 que, em raz\u00e3o da crise, aumente o n\u00famero de discuss\u00f5es, avalia o advogado da \u00e1rea imobili\u00e1ria Carlos Alberto Canfora Filho, do Neves, De Rosso e Fonseca Advogados.<\/span><\/p>\n

Hoje, a maioria dos im\u00f3veis no pa\u00eds \u00e9 financiada por meio de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Esses empr\u00e9stimos somaram R$ 92,5 bilh\u00f5es no acumulado de agosto de 2019 a julho de 2020, segundo a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (Abecip).<\/span><\/p>\n

Bancos e incorporadoras alegam nos processos que a d\u00edvida deve ser extinta se o im\u00f3vel n\u00e3o for arrematado em leil\u00e3o, sem devolu\u00e7\u00e3o de diferen\u00e7a em caso de avalia\u00e7\u00e3o superior. Deveria ser aplicado por analogia, segundo eles, o que diz o par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo 27 da Lei n\u00ba 9.514, de 1997, que disp\u00f5e sobre o Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio. Pelo dispositivo, no segundo leil\u00e3o, se o maior lance oferecido n\u00e3o for igual ou superior ao valor da d\u00edvida, ela ser\u00e1 extinta.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 os devedores entendem que devem ser ressarcidos em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 diferen\u00e7a e que n\u00e3o seria admiss\u00edvel a perda de todo ou de parte significativa do valor pago na aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Para o advogado Lu\u00eds Fernando Teixeira de Andrade, do Karpat Advogados, nesses casos h\u00e1 um claro enriquecimento il\u00edcito dos bancos, proibido pelo artigo 884 do C\u00f3digo Civil, em detrimento do comprador, que n\u00e3o tem a devolu\u00e7\u00e3o nem dos valores pagos e nem da diferen\u00e7a de avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Ainda que a maioria das decis\u00f5es atuais seja favor\u00e1vel aos bancos e incorporadoras, acrescenta, n\u00e3o existe posicionamento consolidado sobre o assunto. \u201c\u00c9 uma situa\u00e7\u00e3o extremamente prejudicial ao comprador que n\u00e3o conseguiu pagar as presta\u00e7\u00f5es do seu im\u00f3vel.\u201d<\/span><\/p>\n

Em decis\u00e3o monocr\u00e1tica de agosto, o ministro Moura Ribeiro, do STJ, aceitou recurso de uma empresa de empreendimento imobili\u00e1rio. O devedor entrou com a\u00e7\u00e3o de rescis\u00e3o contratual e pedido de ressarcimento sobre a diferen\u00e7a entre o valor de avalia\u00e7\u00e3o e o valor da d\u00edvida. Em junho de 2008, a d\u00edvida era de R$ 394 mil e o im\u00f3vel foi avaliado em R$ 427 mil, em agosto do mesmo ano.<\/span><\/p>\n

O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJ-SP) havia dado raz\u00e3o ao devedor. Para os desembargadores, seria o caso de aplicar, por analogia, o par\u00e1grafo 4\u00ba do artigo 27 da Lei n\u00ba 9.514, de 1997. A norma prev\u00ea que quando h\u00e1 venda do im\u00f3vel, o credor deve devolver o valor a mais, arrecadado no leil\u00e3o, que superou a d\u00edvida.<\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, o ministro Moura Ribeiro entendeu que esse posicionamento n\u00e3o deveria prevalecer porque estaria em descompasso com a jurisprud\u00eancia do STJ. Pelo entendimento, frustrado o segundo leil\u00e3o do im\u00f3vel, a d\u00edvida \u00e9 compulsoriamente extinta e as partes contratantes s\u00e3o exoneradas das suas obriga\u00e7\u00f5es, ficando o bem com o credor fiduci\u00e1rio (REsp1861293).<\/span><\/p>\n

Em outro caso julgado pela 3\u00aa Turma, o entendimento foi favor\u00e1vel a um banco (REsp 1357379). O comprador tinha firmado um contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, no valor de R$ 176 mil, em 2011, mas, por dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente. Ap\u00f3s dois leil\u00f5es negativos, o im\u00f3vel teve sua propriedade consolidada a favor do banco e foi avaliado em R$ 196 mil. O que restaria, segundo o contratante um saldo de R$ 35 mil.<\/span><\/p>\n

Ao analisar o caso, o ministro Marco Aur\u00e9lio Bellizze, reformou decis\u00e3o do TJ-SP que dava a diferen\u00e7a ao devedor. Para ele, deve se interpretar que, \u201cfrustrados os dois leil\u00f5es realizados pela institui\u00e7\u00e3o financeira, ocorre a extin\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, consolidando-se a propriedade do im\u00f3vel na pessoa do fiduci\u00e1rio, inclusive com a desobriga\u00e7\u00e3o deste em restituir ao devedor qualquer import\u00e2ncia outrora paga\u201d.<\/span><\/p>\n

Nesse mesmo sentido, existem pelo menos mais duas decis\u00f5es da 3\u00aa Turma (REsp 1654112 e REsp 14012 33) e tamb\u00e9m precedente de 2012 da 4\u00aa Turma (REsp 1328.656).<\/span><\/p>\n

Desde 2015, segundo o advogado Carlos Alberto Canfora Filho, o STJ vem construindo esse entendimento de que n\u00e3o caberia ressarcimento ao devedor de contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Apesar disso, afirma, os Tribunais de Justi\u00e7a, entre eles o de S\u00e3o Paulo, t\u00eam sido resistentes a essa interpreta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Especialista na \u00e1rea, Alberto Mattos de Souza, do PMMF Advogados, afirma que as decis\u00f5es do STJ est\u00e3o corretas, ao observar o que diz o par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo 27 da Lei n\u00ba 9.514, de 1997. Para ele, a reda\u00e7\u00e3o atual da norma \u00e9 clara, objetiva e equilibrada na grande maioria dos casos. Contudo, destaca, pode gerar inseguran\u00e7a jur\u00eddica, o que pode ocorrer para os dois lados, credor e devedor.<\/span><\/p>\n

Ele d\u00e1 o exemplo de um devedor que tenha pago 90% da d\u00edvida e que, ainda assim, ficar\u00e1 sem o im\u00f3vel. \u201cPor outro lado, pode ocorrer com um devedor que quitou apenas 10% da d\u00edvida. O credor, cujo neg\u00f3cio \u00e9 dinheiro e n\u00e3o im\u00f3vel, recebeu apenas 10% dos recursos esperados e ter\u00e1 que administrar um im\u00f3vel que n\u00e3o foi vendido em dois leil\u00f5es, indicando valer menos do que antes, al\u00e9m de n\u00e3o ter, comprovadamente, liquidez\u201d, diz Souza.<\/span><\/p>\n

Lu\u00eds Rodrigo Almeida, s\u00f3cio do Dib Almeida Laguna Manssur, afirma que o ideal nesses casos seria que o banco prosseguisse com novos leil\u00f5es, mesmo com valores mais baixos, uma vez que seu neg\u00f3cio n\u00e3o \u00e9 o im\u00f3vel e, se houver um leil\u00e3o positivo, a norma \u00e9 clara em devolver a diferen\u00e7a.<\/span><\/p>\n

Apesar da crise gerada pela pandemia, as institui\u00e7\u00f5es financeiras e incorporadoras t\u00eam sido mais flex\u00edveis nesse per\u00edodo, segundo o advogado que assessora pessoas f\u00edsicas nesses empr\u00e9stimos, Lu\u00eds Fernando Teixeira de Andrade. \u201cNeste momento n\u00e3o h\u00e1 a determina\u00e7\u00e3o de retomada de im\u00f3vel de inadimplente. As incorporadoras t\u00eam dado um maior prazo para o pagamento das parcelas ou postergado as presta\u00e7\u00f5es para o fim do contrato\u201d, diz.<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por Adriana Aguiar \u2014 De S\u00e3o Paulo<\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Decis\u00f5es referem-se a financiamentos em que a garantia \u00e9 o […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-31Z","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11655"}],"collection":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11655"}],"version-history":[{"count":2,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11655\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11657,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11655\/revisions\/11657"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11655"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11655"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11655"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}