{"id":11093,"date":"2020-08-13T10:15:14","date_gmt":"2020-08-13T13:15:14","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=11093"},"modified":"2020-08-13T10:15:14","modified_gmt":"2020-08-13T13:15:14","slug":"mp-limita-alienacao-fiduciaria-de-imovel","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2020\/08\/13\/mp-limita-alienacao-fiduciaria-de-imovel\/","title":{"rendered":"MP LIMITA ALIENA\u00c7\u00c3O FIDUCI\u00c1RIA DE IM\u00d3VEL"},"content":{"rendered":"

Ao permitir algo que n\u00e3o era proibido, a medida provis\u00f3ria passou a restringir neg\u00f3cios jur\u00eddicos que j\u00e1 eram poss\u00edveis.<\/span><\/p>\n

O governo federal editou, em 16 de julho, medida provis\u00f3ria que introduz altera\u00e7\u00f5es ao regime jur\u00eddico da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis em garantia, regida pela Lei n\u00ba 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispondo expressamente sobre a possibilidade de compartilhamento desta garantia entre d\u00edvidas diferentes.<\/span><\/p>\n

Embora a inten\u00e7\u00e3o do Poder Executivo Federal fosse ampliar a possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis como garantia de empr\u00e9stimos e financiamentos, especialmente incentivando a realiza\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es de empr\u00e9stimo na modalidade home equity, a Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 992\/20 acaba por criar severas limita\u00e7\u00f5es \u00e0 possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel como garantia de d\u00edvidas contra\u00eddas dentro e fora do Sistema Financeiro Nacional.<\/span><\/p>\n

Ao permitir algo que n\u00e3o era proibido, a medida provis\u00f3ria passou a restringir neg\u00f3cios jur\u00eddicos que j\u00e1 eram poss\u00edveis.<\/span><\/p>\n

Isto decorre do fato de que, at\u00e9 a edi\u00e7\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria em an\u00e1lise, inexistia qualquer previs\u00e3o legal que impedisse ou limitasse compartilhamento que a nova regra supostamente intenta permitir. Ou seja: ao permitir algo que n\u00e3o era proibido, a medida provis\u00f3ria em comento passou a restringir neg\u00f3cios jur\u00eddicos que j\u00e1 eram poss\u00edveis por aus\u00eancia de veda\u00e7\u00e3o legal.<\/span><\/p>\n

Em primeiro lugar, a nova regra disp\u00f5e que o compartilhamento de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel somente pode ser contratado no \u00e2mbito do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Com isso, por exclus\u00e3o, fica vedado o compartilhamento caso a d\u00edvida garantida tenha sido contra\u00edda fora do SFN.<\/span><\/p>\n

Isto limita de modo sens\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de reestrutura\u00e7\u00f5es de opera\u00e7\u00f5es de d\u00edvidas celebradas no mercado de capitais, por exemplo. Nesta seara, o mecanismo do compartilhamento de garantia fiduci\u00e1ria sobre im\u00f3vel \u00e9 utilizado de modo habitual, em vista da inexist\u00eancia de veda\u00e7\u00e3o legal a tanto – at\u00e9 a edi\u00e7\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 992\/20.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m ficam afetadas garantias de quaisquer outras transa\u00e7\u00f5es de, por exemplo, natureza comercial, que tenham sido contratadas fora do SFN.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, mesmo no \u00e2mbito do mercado financeiro, o dispositivo cria outras limita\u00e7\u00f5es relevantes. Em primeiro lugar, fica proibido que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre o im\u00f3vel seja compartilhada em garantia de d\u00edvidas junto a institui\u00e7\u00f5es financeiras diferentes.<\/span><\/p>\n

Ou seja: o mutu\u00e1rio somente poder\u00e1 celebrar a nova opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito com garantia no im\u00f3vel j\u00e1 onerado com o mesmo credor que j\u00e1 possui o bem em garantia.<\/span><\/p>\n

Seria positivo permitir que o compartilhamento fosse contratado para d\u00edvidas contra\u00eddas com institui\u00e7\u00f5es diferentes – inclusive Empresas Simples de Cr\u00e9dito e fintechs, embora as primeiras n\u00e3o sejam institui\u00e7\u00f5es financeiras – como forma de aumentar o acesso ao cr\u00e9dito e incentivar a competi\u00e7\u00e3o neste setor.<\/span><\/p>\n

Outra restri\u00e7\u00e3o decorre da exig\u00eancia de que o fiduciante pessoa natural contrate o compartilhamento em benef\u00edcio pr\u00f3prio ou de sua entidade familiar, o que, em outras palavras, veda a possibilidade de constitui\u00e7\u00e3o de garantia fiduci\u00e1ria compartilhada em favor de terceiros.<\/span><\/p>\n

Deste modo, fica proibida, por exemplo, a constitui\u00e7\u00e3o de nova garantia, em regime de compartilhamento, pactuada por s\u00f3cio pessoa f\u00edsica \u00e0 sociedade que integre, outra pr\u00e1tica corrente nos mercados financeiro e de capitais brasileiro.<\/span><\/p>\n

Em sentido positivo, frisa-se o afastamento da regra que determina a extin\u00e7\u00e3o da d\u00edvida garantida com o segundo leil\u00e3o infrut\u00edfero do objeto da garantia e sua respectiva adjudica\u00e7\u00e3o definitiva ao credor fiduci\u00e1rio em caso de caso de compartilhamento de garantia fiduci\u00e1ria imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Este afastamento somente n\u00e3o se aplicaria em caso de d\u00edvidas contra\u00eddas em decorr\u00eancia de financiamento imobili\u00e1rio habitacional contratado por pessoa natural.<\/span><\/p>\n

Esta previs\u00e3o refor\u00e7a a mais adequada interpreta\u00e7\u00e3o da regra contida no par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo 27 da Lei n\u00ba 9.514, de 20 de novembro de 1997, acima referida, no sentido de consider\u00e1-la pass\u00edvel de afastamento entre as partes contratantes, exceto quando a contrata\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria se der no \u00e2mbito de financiamento de natureza habitacional.<\/span><\/p>\n

Com efeito, a interpreta\u00e7\u00e3o meramente literal do dispositivo referido acima, especialmente nos casos em que existe a pactua\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre diversos im\u00f3veis com valor individualmente inferior \u00e0quele da d\u00edvida garantida, leva \u00e0 consequ\u00eancia de enriquecimento sem causa do devedor, o que \u00e9 repelido pelo ordenamento jur\u00eddico brasileiro.<\/span><\/p>\n

Ainda, s\u00e3o bem-vindas as disposi\u00e7\u00f5es a respeito do vencimento antecipado cruzado entre as d\u00edvidas garantias e aus\u00eancia de obriga\u00e7\u00e3o de liquida\u00e7\u00e3o antecipada de todas as d\u00edvidas garantidas caso o mutu\u00e1rio opte pelo adimplemento pr\u00e9vio \u00e0 data de vencimento de qualquer delas.<\/span><\/p>\n

Espera-se que, no curso da tramita\u00e7\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 992\/20, o legislador tenha a sensibilidade de eliminar as distor\u00e7\u00f5es acima apontadas, de modo a permitir a adequada evolu\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis em garantia, mecanismo j\u00e1 consagrado e amplamente difundido.<\/span><\/p>\n

FONTE: Valor Econ\u00f4mico – Por Jos\u00e9 Alves Ribeiro<\/strong><\/span><\/p>\n

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